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　　“北京樓市就是一個(gè)典型的政策市�！焙芏喾康禺a(chǎn)專(zhuān)家在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)都說(shuō)過(guò)類(lèi)似的話(huà)。

　　2009年京城樓市的表現，為這個(gè)判斷增添了不少證據。2010年剛剛開(kāi)始，土地、金融、稅收等各種政策目前仍然撲朔迷離。

　　2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是延續2009年的“瘋狂”？還是像購房者期待的那樣“大跌”？抑或像專(zhuān)家們的保守估計“穩中有升”？一切仍將取決于未來(lái)一段時(shí)間可能出臺的房地產(chǎn)調控政策。

　　2009政策讓樓市瘋狂

　　政策松綁房?jì)r(jià)噌噌漲

　　2007年年底的樓市拐點(diǎn)，讓2008年北京樓市持續低迷了一整年。有鑒于此，2009年北京政府出臺了一攬子樓市松綁新政。

　　一副副“猛藥”接踵而至。從契稅下調到1%到免征印花稅和土地增值稅；從營(yíng)業(yè)稅5改2到房貸打7折以及公積金貸款利率下調；從限外令解禁到“70/90政策”暗自松綁；再加上寬松的貨幣政策……

　　于是，2009年北京樓市奇跡般地起死回生，無(wú)論是交易量還是房?jì)r(jià)都瘋狂飆升到了歷史制高點(diǎn)。

　　營(yíng)業(yè)稅新政恐慌需求大漲

　　2009年的最后一個(gè)月，面對瘋狂的房?jì)r(jià)，政府出臺了遏制房地產(chǎn)投機的系列政策，第一條就是把個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限兩年的優(yōu)惠恢復到5年。

　　消息公布時(shí)就有人預測，不少購房者可能會(huì )搶搭營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的“末班車(chē)”。

　　情況果真如此，政策生效前的恐慌性交易帶來(lái)市場(chǎng)的井噴——據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，2009年12月前10天，北京二手房網(wǎng)上簽約套數已經(jīng)達14357套，其中住宅簽約套數達到了13576套，與11月相比，上漲幅度分別高達近60%及59%。

　　2010房?jì)r(jià)漲跌很難測

　　未來(lái)政策現在難預測

　　“2009年想不到，2010年不確定�！边@是地產(chǎn)老大王石對于這兩年樓市的評價(jià)。的確，2010年新的房地產(chǎn)政策以及可能帶來(lái)的房?jì)r(jià)走勢，目前看來(lái)仍然撲朔迷離。

　　1月12日晚間，央行宣布于1月18日起上調存款類(lèi)金融機構人民幣存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內人士將其解讀為貨幣政策收緊的信號，次日地產(chǎn)板塊應聲大跌。但第三天，央行便出面澄清說(shuō)，調高存款準備金率并非政策收緊標志，仍是一次中性的貨幣調控工具的使用。

　　潘石屹認為，這次政策調控的信號意義要大于作為具體舉措的意義，而調控部門(mén)的“特別謹慎”更增加了未來(lái)的不可預知性。

　　調控力度需拿捏準確

　　近段時(shí)間，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)論又重出江湖，國家統計局總經(jīng)濟師姚景源公開(kāi)表示，房?jì)r(jià)高漲帶來(lái)了社會(huì )對房地產(chǎn)泡沫的擔憂(yōu)，但房地產(chǎn)作為我國整個(gè)經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)一點(diǎn)也不能動(dòng)搖，不但不能動(dòng)搖還要進(jìn)一步發(fā)展。

　　既然是支柱產(chǎn)業(yè)，而且不能動(dòng)搖，那么房地產(chǎn)調控政策必然不會(huì )將房地產(chǎn)一棍子打死。要調控房?jì)r(jià)不要過(guò)快增長(cháng)，又要保證房地產(chǎn)的支柱地位，房地產(chǎn)政策調控的力度就得拿捏得準確到位。因此潘石屹認為，未來(lái)政府出臺政策，也會(huì )更加在意市場(chǎng)的反應，試探性的程度會(huì )增加，而盡量不用“猛藥”。

　　金融新政起決定作用

　　社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容表示，一旦很多投資者利用銀行的金融杠桿大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，一定會(huì )把房?jì)r(jià)抬高。同樣，知名財經(jīng)評論人牛刀也認為，貨幣金融政策的收緊才能有效抑制投資性需求，從而達到調控房?jì)r(jià)的目的。

　　記者采訪(fǎng)了解到，二套房政策、加息等均被業(yè)內專(zhuān)家認為是抑制投資需求的有效手段，但需要各銀行的嚴格執行落實(shí)。對于未來(lái)金融貨幣政策的走向，諸多專(zhuān)家均認為將決定房?jì)r(jià)的走向，而2009年房?jì)r(jià)大漲歸根結底還是因為貨幣流動(dòng)性過(guò)大。

　　因此，如果2010年央行繼續執行寬松的貨幣政策，再加上供應量有限，房?jì)r(jià)將繼續大漲，反之房?jì)r(jià)將有可能下跌。

　　非普宅界定 樓市再掀波瀾

　　2009年 12月 23日公布的營(yíng)業(yè)稅細則，對五年內的非普通住宅做出了全額征稅的規定。這個(gè)消息又一次掀起了樓市波瀾�！皣槈摹绷说姆瞧胀ㄗ≌�的房主紛紛“行動(dòng)”起來(lái)。記者了解到，營(yíng)業(yè)稅細則發(fā)布以來(lái)，二手房市場(chǎng)上的高檔房紛紛加緊過(guò)戶(hù)。

　　據了解，“非普通住宅”認定的重要一點(diǎn)就是房屋面積在140平方米以上，而北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示：2009年11月北京成交140平方米以上的二手房為4153套 ，占12.67%。

　　新政策生效 市場(chǎng)交易回落

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)政策從緊的方向進(jìn)一步明朗，以及二改五政策的實(shí)施，北京二手房交易又急轉直下。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及中原地產(chǎn)的數據顯示，2010年1月1-7日二手房網(wǎng)簽量與2009年12月同期相比下降79.62%，僅為1761套。

　　進(jìn)入2010年，重新實(shí)施的二手房營(yíng)業(yè)稅二改五政策迫使京城二手房市場(chǎng)持續冷淡，據鏈家地產(chǎn)統計數據顯示，截至 2010年 1月24日，二手房成交9703套，相比2009年12月同期下降近70%。

　　“遏制”房?jì)r(jià)有可能實(shí)現

　　在1月24日晚上舉行的北京“兩會(huì )”政務(wù)咨詢(xún)會(huì )上，市住建委相關(guān)負責人明確表示，春節前北京將出臺2010年的樓市調控新舉措，具體措施將包括完善預售制度、打擊捂盤(pán)惜售、加快樓盤(pán)供應、縮短二手房交易周期等。

　　對于有些樓盤(pán)按單元、樓層推出房源，變相“捂盤(pán)”的行為，市住建委負責人表示，“目前北京的預售規定是按棟開(kāi)盤(pán)，即將出臺的新措施將根據國務(wù)院的規定進(jìn)一步完善預售制度，加快樓盤(pán)供應，對那些不按照規定開(kāi)盤(pán)預售的，還將聯(lián)合工商部門(mén)聯(lián)合執法�！�

　　此外，“對那些確實(shí)囤地的開(kāi)發(fā)商，該罰的罰，該收回的收回，絕不手軟�！痹诒本�“兩會(huì )”政務(wù)咨詢(xún)會(huì )上，陳剛副市長(cháng)回應有關(guān)“囤地開(kāi)發(fā)商處置”問(wèn)題時(shí)也這樣明確表示。

　　眾所周知，房地產(chǎn)項目開(kāi)盤(pán)變相“捂盤(pán)惜售”早已不是什么新鮮事，使本就有限的供應量更加捉襟見(jiàn)肘，一房難求的現象也越演越烈。

　　同時(shí)，開(kāi)發(fā)商囤地也像是樓市的“潛規則”，一直若隱若現地存在著(zhù)。而目前的政策信號表明，一直存在于樓市的這些“頑疾”似乎能徹底根除，而如果這樣，“遏制”房?jì)r(jià)將有可能實(shí)現。

　　專(zhuān)家意見(jiàn)

　　樓市政策

　　應保持一定的穩定性

　　每一次北京房?jì)r(jià)瘋狂上漲之前，都是房地產(chǎn)調控政策密集出臺的時(shí)期�！胺康禺a(chǎn)政策應該保持一定的穩定性�！敝性�地產(chǎn)北方區總經(jīng)理李文杰這樣表示。他認為，目前的房地產(chǎn)政策調整過(guò)于頻繁，政府應該保持政策的穩定性，由市場(chǎng)來(lái)調整房?jì)r(jià)。

　　潘石屹同樣認為，2009年第四季度房?jì)r(jià)上漲過(guò)快與70/90政策的反復有關(guān)。

　　他解釋說(shuō)，2008年樓市低迷不執行70/90政策，已經(jīng)準備銷(xiāo)售的樓盤(pán)要重新改設計報批，現在又重新執行70/90政策，再經(jīng)過(guò)一輪的重新改設計報批，而每一次的周期大概需要一年的時(shí)間，使很多需要重新報批的項目拖延了計劃上市時(shí)間。這導致了京城樓市供應量吃緊，而需求量持續增加，房?jì)r(jià)自然肯定要上漲。

　　因此，出于穩定樓市和房?jì)r(jià)的目的，京城房地產(chǎn)調控政策要盡量保持穩定。

　　土地供應政策至關(guān)重要

　　潘石屹及眾多房地產(chǎn)專(zhuān)家接受采訪(fǎng)時(shí)均表示，2010年至少上半年房?jì)r(jià)下降的可能性不大，下半年走勢主要看土地供應。

　　據記者了解，未來(lái)3-5年內將有大量土地供應。而潘石屹則認為，這些地塊位置偏遠，而且從土地推出到項目建成也還需要一定時(shí)間，預計兩年內依然無(wú)法形成有效供應。

　　因此，有效的土地供應政策至關(guān)重要，這將決定供需不平衡的市場(chǎng)現狀、房?jì)r(jià)走勢是否能得到改變。

　　除了供地位置，供地結構也很重要。據記者了解，2010年政府要把住宅供應土地的50%以上用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)商品房和定向安置房等政府應該保障的住房。這對于購房者而言，也是一個(gè)“利好消息”。