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　　二套房貸收緊，增加了投資客的成本。劃定每個(gè)月的總貸款量，防止天量貨幣的恣意流動(dòng)。雖是針對宏觀(guān)經(jīng)濟的整體調控，卻扼住了樓市的咽喉。

　　金融政策的冷風(fēng)頻吹，也讓剛剛過(guò)去的1月樓市表現冷清。來(lái)自杭州的數據，2010年1月，杭州樓市(八區)成交量驟降，僅為1533套，較之前一個(gè)月的5406套下降七成多。

　　銀行利率優(yōu)惠幅度減少

　　近日，有媒體稱(chēng)，中國銀行已于上周下發(fā)通知，將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折。與此同時(shí)，中行已經(jīng)全面停止了與中介的二手房合作。對此，記者向中國銀行浙江省分行進(jìn)行了核實(shí)。對方稱(chēng)，他們沒(méi)有接到過(guò)相關(guān)通知，但個(gè)人住房貸款利率的優(yōu)惠幅度確實(shí)已經(jīng)減少，不過(guò)沒(méi)有提出明確的優(yōu)惠折扣，而是“區分貸款用途、區分客戶(hù)信用狀況，實(shí)行差別化定價(jià)”。

　　由于很多銀行在一兩天之內已經(jīng)把2月份的貸款額度用完，因此市場(chǎng)的信貸需求還是很高�！翱傮w來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行的目的并不是停貸，而只是響應人民銀行要求，合理均衡放貸�！币粐�有銀行杭州分行人士如是說(shuō)。

　　樓市或將小幅盤(pán)整

　　決策層對房地產(chǎn)市場(chǎng)頻頻發(fā)出的調整信號，確實(shí)對整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生了很大的影響。

　　杭州透明售房網(wǎng)數據顯示，1月杭州主城區共成交1533套，環(huán)比去年12月下降77%；預定688套，環(huán)比去年12月下降74%。與此同時(shí)，主城區住宅可售房源的存量環(huán)比上升12%，為5498套。二手房市場(chǎng)上，2010年元月五大城區共成交二手房1275套，環(huán)比去年12月(4907套)下降74%，同比去年1月(1139套)增長(cháng)12%。

　　在一系列遏制房?jì)r(jià)政策出臺的背景下，市場(chǎng)雙方開(kāi)始陷入觀(guān)望或許是導致1月份低迷行情的主要原因。

　　“金融政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是最大的�！鄙钲诎l(fā)展銀行杭州分行個(gè)貸中心主任杜志良認為，人們之所以對銀行的房貸比較關(guān)心，因為其涉及的面比較廣，而且對樓市走向的影響效果明顯。

　　“房地產(chǎn)對金融政策的依賴(lài)程度已經(jīng)相當高了，在以前，信貸投放是跟著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)走，而現在基本上已經(jīng)是化被動(dòng)為主動(dòng)了，形象一點(diǎn)，就是從原先的‘對癥下藥’變成了‘打預防針’�！睂Υ�，杜志良認為，信貸緊縮的環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商的資金會(huì )收緊，推盤(pán)速度會(huì )加快；市場(chǎng)的供求關(guān)系會(huì )發(fā)生明顯變化，供應量大幅增加，投資性需求彈性增加。整個(gè)市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商的布局可能也會(huì )產(chǎn)生相應變化。

　　他認為，一手房市場(chǎng)可能出現的情況是：供應量增加，價(jià)格滯漲，接著(zhù)出現“量?jì)r(jià)背離”。二手房市場(chǎng)今年極有可能出現“開(kāi)關(guān)”現象，即在合適的區域、合適的樓盤(pán)，中介門(mén)店會(huì )增開(kāi)，而在不合適的區域，不少門(mén)店會(huì )關(guān)門(mén)。

　　多數有購房意向的人遲遲不肯下單

　　房屋成交量大幅度下滑，投機性需求遭遇到了很大打擊。

　　“錢(qián)都貸不到了，還提什么投資啊，至少我們這里是見(jiàn)不到投資客的身影了�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)濱江店的工作人員告訴記者，“投資客購買(mǎi)房產(chǎn)，當然要最大限度地利用銀行貸款，他們當然不會(huì )用100萬(wàn)元全款買(mǎi)一套房，而肯定是要用20萬(wàn)元首付貸款買(mǎi)5套房。

　　“房貸政策收緊，其實(shí)對我們這樣準備買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)也許是個(gè)機會(huì )，因為量?jì)r(jià)齊跌后，我們向房東討價(jià)還價(jià)的空間也許會(huì )大點(diǎn)。但感覺(jué)政策的影響作用到樓市上還需要一段時(shí)間，所以目前我不準備下單，等價(jià)格上有波動(dòng)，我再下手�！�

　　在鳳起路上，一位銀行的工作人員推心置腹地告訴記者，如果現在不是無(wú)房可住，那么最好還是不要買(mǎi)房�！拔医ㄗh你買(mǎi)房等到2011年�！碑斢浾唧@訝為什么要等那么久時(shí)，他表示，現在銀行房貸卡得那么緊，很多銀行都沒(méi)什么房貸額度，銀行放不了貸，等于開(kāi)發(fā)商回收不了資金，長(cháng)久下去，房?jì)r(jià)肯定要跌�！斑@點(diǎn)差價(jià)，你無(wú)論怎么租房都可以了�！彼�建議。

　　購房信心不樂(lè )觀(guān)

　　國家統計局中國經(jīng)濟景氣監測中心等多家機構近日聯(lián)合發(fā)布的調查數據顯示，2009年第四季度購房者觀(guān)望態(tài)度明顯。

　　該項調查顯示，中國購房者信心指數在第四季度為112.4點(diǎn)，處于一般水平，購房信心仍不夠樂(lè )觀(guān)。該項調查顯示，購房者對房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀滿(mǎn)意指數為103.3點(diǎn)。其中，購房者對經(jīng)濟走向以及自身購買(mǎi)力持有信心，分別為126.2點(diǎn)和117.0點(diǎn)。

　　購房者預期信心指數為119.9點(diǎn)。對比現狀滿(mǎn)意指數得知，購房者對未來(lái)半年的房地產(chǎn)信心有明顯增加，表示購房者對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)存有一定期待的。

　　加息預期加速

　　銀行停貸傳聞四起，也是因為市場(chǎng)對此比較敏感。一方面由于監管機構要保持貨幣信貸平穩，銀行自行采取措施控制放貸節奏。另一方面，出于對加息預期，銀行推遲放貸也會(huì )考慮到收益問(wèn)題。于是，有關(guān)今年年內加息的時(shí)點(diǎn)與頻率，成為現階段持觀(guān)望態(tài)度的購房者最為關(guān)心的事情。

　　而眾多購房者都關(guān)心的是“現階段會(huì )不會(huì )加息”的問(wèn)題。對此，杜志良認為，經(jīng)濟數據逐步向好，尤其是對房地產(chǎn)調控的逐步加大，加息的預期是比較強烈的，但是什么時(shí)候加息很難說(shuō)�！拔覀�(gè)人認為，按照以往的經(jīng)驗或者是中國傳統過(guò)年的習慣，節前加息可能不大，在一季度的宏觀(guān)經(jīng)濟數據以后，可能會(huì )考慮采用一些直接的利率手段來(lái)調整，比如說(shuō)用提升準備金率等等宏觀(guān)經(jīng)濟調控的手段對經(jīng)濟的走勢進(jìn)行干預�！�

　　不過(guò)，對于加息，杜志良認為，這是一把“雙刃劍”�！皩σ奄彿康娜藖�(lái)說(shuō)，加息會(huì )加重他們每個(gè)月的還款負擔，但對準備買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，未必是件壞事。因為貨幣政策收緊對樓市的走勢會(huì )形成一定的壓力，對買(mǎi)房人入市也許是個(gè)機會(huì )�！�

　　歷年來(lái)信貸政策對樓市的影響

　　貨幣政策的進(jìn)一步緊縮，將顯示出宏觀(guān)調控的“氣壓”增強。從歷史的經(jīng)驗來(lái)說(shuō)，房貸和樓市，是密切相連的。

　　2004年5月，杭州市商業(yè)銀行對建于上世紀80年代的二手房進(jìn)行了“封殺”，基本上不發(fā)放貸款。在年限上，房齡加上貸款年限不超過(guò)30年；在成數上，根據貸款人的職業(yè)情況和收入情況，一般不超過(guò)6成。10—15年的二手房最多可以貸到5成，20年以上的二手房原則上不給予辦理貸款。此政策在市場(chǎng)上馬上開(kāi)始得到了體現，老舊二手房?jì)r(jià)格開(kāi)始回落。

　　而當年5月份的人居展，觀(guān)望氣氛濃厚，成交量大幅下挫。組委會(huì )的統計數據顯示，這屆展會(huì )的參觀(guān)人數、商品房成交面積和成交額，均比上屆下降了32.4%、281%和201%。

　　2006年9日，九部委《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》正式出臺，史稱(chēng)“國六條”，立馬對購房者產(chǎn)生影響的顯然是，“個(gè)人房貸首付比例不低于3成和營(yíng)業(yè)稅免稅時(shí)限由2年延長(cháng)至5年”的規定。這些政策一出臺，投資客扛不住了，紛紛清倉出貨。購房者放緩了看房、買(mǎi)房的步伐。比如6月杭州主城區(不包括蕭山、余杭)商品住宅新增面積比5月減少了7成多，成交量也比5月減少了一半以上。連續幾個(gè)月，杭州樓市日成交量都僅在50—60套之間徘徊，市場(chǎng)非常冷清。

　　房貸政策和市場(chǎng)反應之間存在高度關(guān)聯(lián)性，最為明顯地反映在2007年。在這個(gè)瘋狂的年份里，房?jì)r(jià)不斷攀升、土地價(jià)格不斷創(chuàng )下新高，隨即引來(lái)了宏觀(guān)調控。9月27日，央行、銀監會(huì )共同發(fā)布通知，要求嚴格住房消費貸款管理，對已利用貸款購買(mǎi)住房又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。12月11日，央行和銀監會(huì )下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，明確以“戶(hù)”為單位執行房貸新政。

　　政策大棒下，當年瘋狂的杭州樓市在年底應聲回落。投資者開(kāi)始拋房，但接盤(pán)的人很少，某些新盤(pán)甚至推盤(pán)20天，銷(xiāo)售不到10%。

　　緊縮的銀根給市場(chǎng)帶來(lái)的降溫作用可謂立竿見(jiàn)影，而其對樓市的拉動(dòng)作用同樣明顯。

　　2008年，在杭州樓市一片凄風(fēng)慘雨的時(shí)候，國家出臺了一系列“救市政策”，其中不少就是房貸政策。比如從當年的9月16日至12月23日，央行連續五次下調存貸款利率，先后四次下調存款利率，其中11月26日下調利率更是達1.08個(gè)百分點(diǎn)；10月27日起，首次購房首付比例下調至20%，貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍。這些政策都極大地提振了樓市信心，實(shí)質(zhì)性地減少了購房者的壓力，刺激了購房需求，并最終促進(jìn)了2009年的絕地反轉。

　　如今，房貸政策再收，接下來(lái)它將對市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，無(wú)疑看點(diǎn)多多。