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　　2010年的房?jì)r(jià)能否撼動(dòng)？這和政府的調控政策相關(guān),也和開(kāi)發(fā)商的錢(qián)袋子直接相關(guān)。一位香港上市的房企老總在年終總結時(shí)用“喜出望外”來(lái)形容2009年賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)的狀況,也暗示著(zhù)2010年,房企有更大的實(shí)力與樓市滯銷(xiāo)暗中較力。降價(jià),似乎比2008年來(lái)得更加艱難。

　　根據上海證券報獨家深入調查,包括中國建筑、海航置業(yè)、甚至一度高呼泡沫的萬(wàn)科地產(chǎn)等,今年的擴張計劃仍未改高調。資金鏈,對于去年謹慎的大型房企,以及背靠大山的巨頭國企,目前仍構不成任何威脅。

　　但另外一邊,包括恒大、金地、綠城在內的2009年激進(jìn)民企,卻開(kāi)始了百億融資的緊急輸血。專(zhuān)家預測,兩類(lèi)企業(yè)可能最先面臨資金壓力,并率先降價(jià)回籠資金。一類(lèi)是在去年擴張激進(jìn),且多為開(kāi)發(fā)郊區大盤(pán)的房企,另一類(lèi)為二、三線(xiàn)城市小型房企,如果是新盤(pán)銷(xiāo)售,就更少了退房這樣的降價(jià)阻力。

　　國企巨頭仍然激進(jìn)

　　1月底,已經(jīng)晉身為中國最大房企的中國建筑發(fā)布2009年業(yè)績(jì)預增公告,稱(chēng)公司2009年度歸屬于上市公司所有者的凈利潤將達到27.45億元,較上年同期增長(cháng)80%以上。

　　業(yè)績(jì)向好的同時(shí),這個(gè)大型國企的2010年擴張計劃也十分激進(jìn)。上海證券報從權威渠道獲悉,中國建筑旗下中建地產(chǎn)有可能與上海某區政府一次性談定8個(gè)房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)計劃,涉資數百億元。并承諾將中建地產(chǎn)總部遷至該區域。

　　2009年,中海地產(chǎn)與中建地產(chǎn)這兩大中國建筑旗下地產(chǎn)平臺四方出擊。僅以上海為例,2009年9月,中海地產(chǎn)以70.06億的總價(jià)擊敗保利、華潤等對手,競得上海長(cháng)風(fēng)6B、7C地塊。2009年12月,中建地產(chǎn)以37億元競得新江灣城C6地塊,樓板價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元。有消息稱(chēng),中建事先已經(jīng)對此地塊志在必得,并計劃建成超過(guò)星河灣的頂級豪宅。其母公司中國建筑的鼎力支持是重要推動(dòng)力。

　　有統計數據顯示,2009年,中海地產(chǎn)全國拿地超過(guò)1000萬(wàn)平方米,是與保利齊肩的最激進(jìn)房企之一。

　　“中國建筑自2009年開(kāi)始大舉布局房地產(chǎn)業(yè),其擴張計劃目前未因宏觀(guān)調控有任何變化�？梢�(jiàn),在這些大型國企看來(lái),調控是短期的,增長(cháng)是長(cháng)期的�！币晃唤咏�中國建筑的房地產(chǎn)業(yè)權威人士向記者表示。

　　除中國建筑外,包括海航置業(yè)等在內的2009年風(fēng)頭很健的房企今年仍在高調尋找可以收入囊中的土地�！耙驗橛泻：郊瘓F這個(gè)大背景,對于海航置業(yè)來(lái)說(shuō),現在不是資金鏈緊,而是生產(chǎn)資料緊,也就是土地不好拿�！敝�情人士透露。去年9月,海航置業(yè)等海航集團下屬的三家企業(yè)以18.24億元的總價(jià)奪下上海黃浦江中心段地塊,創(chuàng )下當時(shí)的單價(jià)地王。加上�？诖笥⑸嚼蠙C場(chǎng)、北京首都機場(chǎng)等幾大機場(chǎng)附近的土地儲備,在去年下半年時(shí),海航置業(yè)的土地儲備已經(jīng)超過(guò)7000畝。

　　另一個(gè)可能在今年震驚市場(chǎng)的是萬(wàn)科地產(chǎn)將開(kāi)展的一系列動(dòng)作。有消息稱(chēng),僅在上海一地,萬(wàn)科今年的計劃土地儲備就有7塊。對即將開(kāi)始競標的泗涇大型居住區項目,萬(wàn)科志在必得。在分析人士看來(lái),萬(wàn)科今年高調拿地是符合商業(yè)邏輯的行為:在2009年地價(jià)越來(lái)越高的時(shí)候,萬(wàn)科在拿地方面相對謹慎,保持了較穩健的資金實(shí)力,到2010年地價(jià)可能回穩的情況下,抄底進(jìn)場(chǎng)將為萬(wàn)科贏(yíng)得較大的騰挪空間。

　　市場(chǎng)風(fēng)險已現 二季度或成拐點(diǎn)

　　房企巨頭一頭熱的激進(jìn)態(tài)度已經(jīng)不能令市場(chǎng)簡(jiǎn)單的樂(lè )觀(guān)了。盡管保利地產(chǎn)等龍頭股年報異常亮麗,但還是抵擋不住傾瀉而下的投資者拋售潮。市場(chǎng)的悲觀(guān)情緒來(lái)自?xún)煞矫?一是宏觀(guān)調控政策的連續打擊,二是商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的低迷。

　　根據保利的年報公告,2009年,保利公司實(shí)現主營(yíng)收入229.87億元,營(yíng)業(yè)利潤52.2億,歸屬于母公司凈利潤35.19億元,分別同比增長(cháng)48%、36%、57%。實(shí)現房地產(chǎn)簽約面積526.69萬(wàn)平方米,簽約金額433.82億元,分別比去年同期增長(cháng)131.08%和141.38%。目前公司凈負債率為49.26%,年底擁有貨幣資金152億元。但值得注意的是,公司未付地價(jià)款為174.93億元,其中需要一年內支付的地價(jià)款為164.91億元。

　　長(cháng)江證券在1月份對“招保萬(wàn)金”四家地產(chǎn)企業(yè)展開(kāi)的調研也顯示,短期內行業(yè)受到的政策沖擊沒(méi)有讓大部分公司做出明顯的戰略調整,比如新開(kāi)工量、銷(xiāo)售計劃和融資計劃等�！跋癖＠�這樣的現金流情況和負債情況是比較正常的,但也要看今年市場(chǎng)銷(xiāo)售情況。短期來(lái)看,一季度滯銷(xiāo)對房企來(lái)說(shuō)不構成威脅。但也要看二季度情況。如果二季度房子仍然賣(mài)不動(dòng),開(kāi)發(fā)商就會(huì )考慮降價(jià)�！蹦骋痪�(xiàn)城市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)告訴記者。

　　除了銷(xiāo)售市場(chǎng)的因素外,開(kāi)發(fā)商最擔心的還有政策的連續打擊。近期,有消息稱(chēng),全國土地大檢查即將啟動(dòng),這意味著(zhù)閑置土地的收回已經(jīng)不再是口號。北京大龍地產(chǎn)項目、南京招商地產(chǎn)項目、廣州恒大地產(chǎn)項目均傳出已經(jīng)或可能被地方政府收回。這些跡象令囤下天量土地的大型房企繃緊了神經(jīng)�！澳壳�,房地產(chǎn)宏觀(guān)調控已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟問(wèn)題。這是今年宏觀(guān)調控的不同之處,房企正在從輕視轉向重視�！币晃簧虾７康禺a(chǎn)金融專(zhuān)家表示�！�