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　　“4天后再過(guò)戶(hù)我就能省4萬(wàn)多元了！”昨天，市民劉女士興奮地說(shuō)。日前，市地稅局、市財政局、市國土房管局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調整我市普通住宅價(jià)格標準的通知》，決定從3月1日起，上調普通住宅價(jià)格標準。據統計，標準調整后，本市中心城區原有非普通住宅中將有10%-15%劃歸到普通住宅范圍內，而這部分住房在交易過(guò)程中稅費成本有望節省一半以上。

　　【政策回放】

　　標準曾兩次上調

　　事實(shí)上，此次普通住宅價(jià)格標準的調整并非首次�！捌胀ㄗ≌瑑r(jià)格”這一概念為2005年國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調控所出臺的《國八條》中首次提出，本次調整是本市繼2007年、2008年之后的第三次上調。

　　在業(yè)內人士看來(lái)，住宅標準價(jià)格的調整最主要的作用還是引導消費。畢竟通過(guò)提高普通住宅的標準能夠對商品房享受稅收優(yōu)惠進(jìn)行調整，通過(guò)稅收的調整能夠對房地產(chǎn)銷(xiāo)售進(jìn)行調控。近年來(lái)，其已經(jīng)作為調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的配套政策之一。

　　本市上一次調整是2008年11月1日，而就在此前的兩天——2008年10月30日，天津市政府出臺了支持居民購房的八項舉措，俗稱(chēng)“津八條”，其中對契稅、營(yíng)業(yè)稅分別作出了調整。上次普通住宅價(jià)格標準的上調是伴隨著(zhù)國家及本市一系列活躍樓市、穩定房地產(chǎn)發(fā)展、保障居民購房政策的�？梢哉f(shuō)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍與其有直接關(guān)系。

　　目前，隨著(zhù)優(yōu)惠末班車(chē)效應的結束，2010年各項新政策表明了一些方向的調整，包括存款準備金率兩次上調以及近期銀行貸款審批收緊等，這些政策使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀(guān)望態(tài)度短期內很難解除。此次普通住宅價(jià)格標準的上調再次體現了政府對于“普通”“非普通”住宅購房者的有效區分，使得適合普通百姓購買(mǎi)的房產(chǎn)回歸到低稅費水平，體現了利用該經(jīng)濟杠桿引導購房合理消費。

　　【政策影響】

　　調整不會(huì )引起二手房?jì)r(jià)上漲

　　昨天，本市普通住宅價(jià)格標準調整的消息一出，很多人都開(kāi)始打聽(tīng)自己看中的房子是否能夠從中受益。我愛(ài)我家企劃總監陳萌表示，鑒于該政策3月1日開(kāi)始實(shí)施，這幾天會(huì )影響到一些“臨界房”的交易，但并不會(huì )對二手房市場(chǎng)造成太大影響。

　　經(jīng)過(guò)2009年二手房市場(chǎng)的大幅放量，成交均價(jià)也出現大幅上漲�！澳壳笆袌�(chǎng)中符合普通住宅標準的房屋總量已經(jīng)不多，若按照非普通住宅標準進(jìn)行交易，契稅、營(yíng)業(yè)稅等多項稅費的認定標準也隨之提高，大大增加了購房成本�！贝舜蝺r(jià)格標準調整中，中心城區平均上調了6%，環(huán)城四區平均為4%，濱海新區塘沽功能區調整幅度相對較大，而也有部分區縣未作調整�？傮w上，調整使得市場(chǎng)上的普通住宅數量回歸到一個(gè)合理的水平，而主要拉動(dòng)均價(jià)上漲的中高端住宅仍被歸在非普通住宅范疇。因此調整后將對普通購房者有比較直接的利好作用，但不會(huì )刺激投機需求的涌入。

　　另一方面，目前中心城區一手住宅均價(jià)為13000元/平方米，二手房成交均價(jià)為8800元/平方米，短期內無(wú)過(guò)大上漲空間，因此陳萌認為，該價(jià)格標準的調整也不會(huì )引起二手房交易價(jià)格的上漲�！笆聦�(shí)上當前二手房市場(chǎng)狀況比我們預期的要好，目前買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)供需關(guān)系健康，交易熱情高于今年1月，我們預計隨著(zhù)3月1日新價(jià)格標準的實(shí)施，市場(chǎng)交易熱情會(huì )繼續有所體現�！�

　　普通住宅價(jià)格標準調整后，從目前情況來(lái)看，對二手房的影響要明顯大于新房。即使普通住宅價(jià)格標準上調，目前中心城區能夠滿(mǎn)足普通住宅標準的新建商品房項目也幾乎沒(méi)有。但在環(huán)城四區，市民還是可以找到單價(jià)低于該標準的一手房。

　　10%～15%二手房稅費降一半

　　在二手房交易中，是否為普通住宅主要影響購房契稅和營(yíng)業(yè)稅的收�。浩醵惙矫�，非普通住宅為3%，普通住宅為1%-1.5%；而營(yíng)業(yè)稅則按照房齡與是否為普通住宅劃分為全額收取、差額收取和免征三類(lèi)。以紅橋區正源公寓為例，目前該項目均價(jià)為8500元/平方米左右，按照調整前的紅橋區普通住宅價(jià)格標準7800元/平方米作為參照，該項目屬于非普通住宅，應按照非普通住宅標準繳納相關(guān)稅費；而調整后紅橋區普通住宅價(jià)格標準上漲至8800元/平方米，以8500元/平方米成交的住宅則將被劃入普通住宅范圍。以一套正源公寓面積80平方米左右、總價(jià)68萬(wàn)元的私產(chǎn)住房為例，若該房產(chǎn)房齡在5年以上，其交易的稅費成本將由近5.9萬(wàn)元降至2萬(wàn)元左右，稅費成本占購房總成本的比例也由8.7%下降至3%左右。

　　陳萌表示：“根據我們的測算，由于這次普通住宅價(jià)格標準的調整，中心城區原有非普通住宅中將有10%-15%被劃歸到普通住宅體系中，而這部分住宅在交易過(guò)程中稅費可節省一半左右�！�

　　【政策解讀】

　　市地稅局:

　　相關(guān)稅收政策沒(méi)變

　　市地稅局人士解釋說(shuō)，普通住宅價(jià)格標準調高后，相關(guān)的稅收政策并沒(méi)有改變，購房者可以買(mǎi)到更多更好的普通住宅，并享受到相應的稅收優(yōu)惠。這其中主要涉及商品房一級市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)三種契稅標準：一是個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米以下普通住房的，按成交價(jià)的1%征收契稅；二是個(gè)人購買(mǎi)90平方米(含90平方米)至144平方米之間普通住房的，按成交價(jià)的1.5%征收契稅；三是個(gè)人購買(mǎi)144平方米以上(含144平方米)及其他房屋權屬轉移，或者購買(mǎi)144平方米以下住宅，但成交單價(jià)高出普通住房?jì)r(jià)格標準的，一律按成交價(jià)的3%征收契稅。

　　市地稅局有關(guān)人士解釋說(shuō)，本市個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年的政策已經(jīng)開(kāi)始執行，個(gè)人購買(mǎi)不足5年的非普通住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，再加上結合在一起的0.55%城市維護建設稅、教育事業(yè)發(fā)展費和防洪工程維護費共計5.55%。個(gè)人出售住房還應繳納個(gè)人所得稅，對轉讓住房收入計算個(gè)人所得稅應納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用，按20%稅率計算個(gè)稅。不能出示房屋原值，按房屋成交價(jià)1%征收個(gè)人所得稅。對個(gè)人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)稅。

　　價(jià)格標準調整前后正源公寓二手房交易稅費變化情況

　　調整涉及的稅種 調整前(非普通住宅) 調整后(普通住宅) 稅費變化

　　契稅 68萬(wàn)元×3%=20400元 68萬(wàn)元×1%=6800元 減少13600元

　　營(yíng)業(yè)稅

　　(5年以?xún)?2007年購買(mǎi)時(shí)總價(jià)為48萬(wàn)元)全額營(yíng)業(yè)稅68萬(wàn)元×5.55%=37740元 差額營(yíng)業(yè)稅20萬(wàn)元×5.55%=11100元 減少26640元

　　作者：苗娜