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　　2010新春,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)交易平淡,市場(chǎng)買(mǎi)家越來(lái)越多的選擇握緊手中的錢(qián)袋子,選擇觀(guān)望等待市場(chǎng)更加明朗化,開(kāi)發(fā)商也比往常更關(guān)注市場(chǎng)成交量的變化,眼下前兩個(gè)月的成交量雖跌但價(jià)格并未下降,有中介認為三月之后四五月的成交量或許將決定2010年深圳樓市的走勢。

　　深圳眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理、戰略研究中心總監林曉華日前發(fā)表評論稱(chēng),春節后樓市出現的逐漸回升趨勢以及樓市量跌價(jià)不跌的表現令開(kāi)發(fā)商并無(wú)立刻降價(jià)的必要,而此刻深圳房?jì)r(jià)要維持在“二萬(wàn)元時(shí)代”,必須在二季度得到購買(mǎi)力(即成交量)支持,三月之后兩個(gè)月的新房成交量表現將對開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略產(chǎn)生明顯作用,如四五月新房成交維持在4500套/月上下,開(kāi)發(fā)商將不會(huì )降價(jià),而去年底套現的投資型資金則可能轉戰股市。

　　新年趨勢�＋�

　　樓市量?jì)r(jià)下調空間大

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量是決定價(jià)格走勢的一大因素,成交量高漲勢必支撐房?jì)r(jià)上行,而成交量下跌則驅動(dòng)房?jì)r(jià)有下跌的趨勢。在剛剛過(guò)去的上一周,深圳一手房?jì)H成交35套,春節長(cháng)假期間深圳樓市7天僅成交3套新房,相比于2008年春節期間新房成交36套、2009年春節期間新房成交20套,新年春節樓市的“冷淡”近年罕見(jiàn)。而節后幾日,根據深圳市規劃與國土資源委員會(huì )網(wǎng)站上交易數據來(lái)看,2月24日新房成交37套,二手房成交200套,市場(chǎng)又出現逐漸回升的趨勢。

　　對此,林曉華認為,春節期間交易低迷的原因一是無(wú)新房面市,二是節前央行收縮銀根,造成購買(mǎi)力普遍觀(guān)望,而節后回升這一現象對于樓市走勢的影響就是:“樓市量跌價(jià)不跌的表現,令開(kāi)發(fā)商無(wú)立刻降價(jià)的必要”。

　　深圳住房自有率僅為33.6%,住房市場(chǎng)仍然存在巨大的潛在需求,可從短期來(lái)看,深圳目前房?jì)r(jià)收入比較高背景下,很大一部分支付能力低的潛在需求短期內無(wú)法轉化為有效需求。深圳房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒認為,深圳客觀(guān)上有要求房?jì)r(jià)回調的動(dòng)力。其甚至斷言,2010年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續了去年底以來(lái)的觀(guān)望氣氛,商品住房銷(xiāo)售量將繼續保持去年底以來(lái)形成的低位銷(xiāo)售規模,房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整趨勢已初步形成,預計年度住房?jì)r(jià)格將在市場(chǎng)規則和調控政策的作用下有所回調。

　　深圳作為改革的前沿陣地,也一直對房?jì)r(jià)尤其敏感。2008年全國房地產(chǎn)市低迷,深圳房?jì)r(jià)跌幅達到30%,總體成交量比2007年下降20%；2009年全國房?jì)r(jià)瘋漲,12月深圳房?jì)r(jià)同比漲幅達到100%,新房成交量達到649萬(wàn)平米,同比增長(cháng)66%,二手房交易量超過(guò)2007年高峰期。

　　據此,眾廈地產(chǎn)此前判斷,作為市場(chǎng)敏感的深圳量?jì)r(jià)下調的空間也較大。眾廈地產(chǎn)今年一月發(fā)布的2009年度深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)深度分析報告曾判斷,從深圳的市場(chǎng)敏感度來(lái)看,自12月13日開(kāi)始的此輪國家政策調控,頻率快,力度大,必定會(huì )對投機成分較大的深圳市場(chǎng)交易量產(chǎn)生較大影響,市場(chǎng)調整時(shí)間將明顯早于全國,量?jì)r(jià)下調空間也較大。

　　市場(chǎng)變數�＋�

　　四五月成交量將決定開(kāi)發(fā)商定價(jià)策略

　　此前,深圳雖經(jīng)歷短暫的新房成交價(jià)低于兩萬(wàn)元的時(shí)期,但2010年前兩個(gè)月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)仍維持在“兩萬(wàn)元時(shí)代”。從深圳近10周的新房交易來(lái)看,除春節長(cháng)假那周成交均價(jià)略低于2萬(wàn)元外,深圳新房成交均價(jià)一直處于“兩萬(wàn)元時(shí)代”。在目前觀(guān)望氣氛愈演愈烈的情況下,林曉華認為,市場(chǎng)要想維持這一成交價(jià)必須在二季度得到購買(mǎi)力(即成交量)支持,而三月份預計新房供應不足,開(kāi)發(fā)商今后的定價(jià)策略將要看四五兩個(gè)月的新房成交量表現。

　　林曉華分析,如果四至五月份的新房成交量回升至4500套/月上下,則開(kāi)發(fā)商依然會(huì )采取高位定價(jià)策略,甚至在下半年借助于鹽田高端別墅集中入市契機,繼續推高深圳房?jì)r(jià)到歷史新高。反之,如三、四、五月成交量都在3000套/月上下,特別是二手房交易單月降到四至五千套上下,新房均價(jià)將發(fā)生較明顯的下跌,全年會(huì )呈現前低后高的局面,樓市成交將在下半年恢復正常水平。

　　歸根結底,在林曉華看來(lái),深圳2010年樓市的走勢將在四五月見(jiàn)分曉。

　　專(zhuān)家預計�＋�

　　市場(chǎng)若持續高位運行,投資客或棄樓買(mǎi)股

　　“這兩種趨勢中前一種情況發(fā)生的可能性較大,因為一季度前兩個(gè)月深圳新房均價(jià)重回‘2萬(wàn)元時(shí)代’,二手房?jì)r(jià)整體也沒(méi)有明顯下跌,甚至羅湖等地老房近期還上漲了二成多�！绷謺匀A由此預計二季度樓市若依然維持高位或許出現投資客將棄樓買(mǎi)股的情況。

　　在政策和市場(chǎng)面上,央行和政府繼續收緊信貸政策,甚至采取行政性干預樓市措施,如北京市日前下“狠手”叫停購房?jì)?yōu)惠政策。而此前從屬于深圳市規劃與國土資源委員會(huì )的官方智囊機構深圳房地產(chǎn)研究中心亦曾表示,深圳當前及今后一系列落實(shí)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控政策具體措施的出臺和實(shí)施,將進(jìn)一步對本市高房?jì)r(jià)及房地產(chǎn)泡沫的膨脹進(jìn)行有效遏制。

　　此外,在市場(chǎng)層面,林曉華預測,如果深圳樓市繼續維持高房?jì)r(jià)運行,去年底套現出局的大量投機性資金,由于樓市保持高位,無(wú)抄底套利空間情況下,可能從三月份起轉戰股市；而去年底高位購入高價(jià)新房的投資者,基于投資回報率的考慮,也將在二季度采取“退房”甚至“斷供”措施“止損”,引發(fā)媒體又一輪看空樓市的輿論,從心理上對深圳二手房市場(chǎng)產(chǎn)生影響,這其中關(guān)外二手房?jì)r(jià)受到波及的可能性很大。

　　如以上情況發(fā)生,林曉華認為,深圳房?jì)r(jià)的低點(diǎn)就不是一些機構預測的上半年(即先抑后揚),而會(huì )發(fā)生在下半年的10月—11月間；6月如市場(chǎng)預期加息,樓市可能回歸至2009年上半年5、6月份的平均水平,即從2萬(wàn)元/平方米回歸到1.7萬(wàn)元/平方米水平。

　　記者曲廣寧