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節后第一周,北京二手房市場(chǎng)開(kāi)始出現逐步的回暖跡象,20日至27日,網(wǎng)簽量分別達到203、281、419、511、594、622、550、162套,已經(jīng)恢復到了二月初的平均水平。21世紀不動(dòng)產(chǎn)方莊店的李經(jīng)理就告訴記者:“周一正式上班后,上門(mén)來(lái)咨詢(xún)的客戶(hù)還是挺多的,并且還成交了幾套,雖然不能和去年下半年相比,但比1月份和2月初的時(shí)候好了很多!
根據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示,2010年春節過(guò)后8天(2010年20-27日)北京市存量住宅網(wǎng)簽量為3817套,與春節前8天(2010年2月5-12日)的2366套相比上漲48.7%,需求量方面在春節后也明顯上漲。
大量剛性需求支撐交易
對于成交量回暖的原因,北京中原三級市場(chǎng)研究部的報告認為,2009年一年的瘋狂成交,消化了一部分2010年的需求,導致進(jìn)入2010年以來(lái)消費者的觀(guān)望情緒較高,期待春節后樓市政策的出臺,尤其是期待價(jià)格的回落,再擇機購房,所以節前交易量與需求都較低。而節后,樓市相對仍顯走穩,價(jià)格沒(méi)有下降并且仍在高位徘徊,加上新的購房需求尤其是剛性需求開(kāi)始出現,根據北京中原近期調查顯示,56%的購房者是出于首次置業(yè)及婚房需求,剛性需求明顯。所以不少購房需求者在選到合適的房產(chǎn)后就會(huì )成交,促使了交易量的上漲。
唯一影響二手房交易量是全面推行營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅“同差同全”,稅費成本將變相增加。根據鏈家地產(chǎn)給出的估算,此次“京11條”細則實(shí)行后,變相多繳稅費至少2.75%,而按照慣例稅費轉嫁給買(mǎi)方,購房成本上升2.75%以上。這樣會(huì )變相地導致買(mǎi)房者購買(mǎi)能力的下降和購房意愿的下降。不過(guò)由于營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題早在去年年底就已經(jīng)確定,這個(gè)政策的影響力已經(jīng)被市場(chǎng)消化了很大一部分。
節后一周二手房均價(jià)小幅上漲
在成交量回暖的同時(shí),二手房?jì)r(jià)格整體仍然堅挺。根據專(zhuān)業(yè)二手房交易網(wǎng)站安居客給出的數據顯示,北京二手房最近一周的市場(chǎng)均價(jià)為19240元/平方米,環(huán)比上漲2.98%。
鏈家地產(chǎn)的一位銷(xiāo)售顧問(wèn)也告訴記者,北京的二手房?jì)r(jià)格從去年12月底到現在一直比較穩定,沒(méi)有出現去年同期下降的情況,反而還小幅上漲了2%左右,尤其是節后,一些業(yè)主取消了節前的議價(jià)空間,令房?jì)r(jià)進(jìn)一步堅挺。
而2月23日,在“國11條”基礎上出臺的“京11條”新政里沒(méi)有一條是年后新加入的,全是已經(jīng)在執行的政策,只是對住房土地供應結構進(jìn)行調整,切實(shí)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應等。具體到在二手房市場(chǎng)方面,則是繼續強調嚴格二套住房購房貸款管理,雖然可能將改善型購房劃入二套的范圍將導致一定程度的收緊,但與國11條相比,并未出現明顯的改變,只是針對北京自身條件的細化。因此,對于樓市的影響不會(huì )太大。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對200組客戶(hù)的抽樣調查也顯示,81%的客戶(hù)認為北京的11條政策不會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)有打壓作用。
對于現在已經(jīng)逐漸成為北京市場(chǎng)購房主力的人來(lái)說(shuō),隨著(zhù)北京2010年一半的住宅規劃用地將用來(lái)建設政策性住房,以后的商品房供應還會(huì )繼續減少,只有50%的用地建設商品房,已經(jīng)很少的商品房供應將更顯得稀缺。所以對今后的商品房?jì)r(jià)格仍然看漲。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究師就表示,鑒于土地轉換有效供應的周期及目前開(kāi)發(fā)商的觀(guān)望態(tài)度,2010年上半年的上市新盤(pán)肯定將明顯減少,而在新盤(pán)供應不足的情況下,二手房會(huì )表現出明顯的替代效應,交易量與價(jià)格還會(huì )在高位徘徊。而隨著(zhù)政策的調整期結束,2010年下半年則可能出現新盤(pán)集中上市的情況,供求緊張的關(guān)系將得到明顯改善,二手房市場(chǎng)的價(jià)格或受此影響出現合理調整。
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