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　　2010年樓市，開(kāi)局比較冷。

　　雖處淡季，但是，春節期間，部分城市住房“零成交”，無(wú)疑給開(kāi)發(fā)商潑上一盆冷水。

　　然而，隨著(zhù)3月傳統“小陽(yáng)春”行情的到來(lái)，樓市交易“蘇醒”跡象顯現。

　　未來(lái)樓市走向如何？房?jì)r(jià)向上走還是向下走？購房者在觀(guān)望，開(kāi)發(fā)商保持謹慎。

　　今年，老百姓住有所居的期盼能在多大程度上如愿？帶著(zhù)疑問(wèn)，本報記者深入北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市，一探究竟。

　　對此，本版特別推出“節后觀(guān)樓市”系列報道，以饗讀者。

　　市場(chǎng)冷清，樓市調控成效初顯

　　元宵佳節，春寒叩門(mén)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)仿佛也感到寒意陣陣。冬眠、降溫、罕見(jiàn)……成為年初樓市的關(guān)鍵詞。

　　2月24日，北京土地市場(chǎng)進(jìn)行了“虎年第一拍”，6塊土地參與競拍。與此前新“地王”誕生的預測結果不同，6塊地以44.7億元成交，其中3個(gè)地塊因為競買(mǎi)者僅一家而沒(méi)有進(jìn)行現場(chǎng)競拍，“第一拍”冷清收場(chǎng)。

　　土地市場(chǎng)的降溫只是一個(gè)縮影。新年以來(lái)，一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調控措施逐漸顯現效果。

　　據搜房網(wǎng)等機構統計，3月北京有50余個(gè)項目計劃開(kāi)盤(pán)，與往年相比，供應量呈現“井噴”之勢。然而，供應增加，需求卻在走低。1月，北京新建商品房成交8698套，環(huán)比減少42.3%。2月份受春節長(cháng)假影響，成交量進(jìn)一步大幅下滑。同時(shí)，二手房成交量直線(xiàn)下滑。2010年1月二手房網(wǎng)上簽約量為13649套。而2月截至24日，二手房網(wǎng)簽量為7045套。

　　上海樓市同樣總體低迷。據中國房產(chǎn)信息集團統計，2月13日至27日，上海市僅有6個(gè)項目新推房源入市，總計商品住宅新增供應459套，合5.1萬(wàn)平方米。在成交方面，同期上海市商品住宅共成交718套，成交總面積為8.4萬(wàn)平方米，整體偏低。

　　而廣州、深圳樓市也不容樂(lè )觀(guān)。

　　從2月20日起，廣州樓市交易量開(kāi)始緩慢回升。從2月20日—2月27日8天時(shí)間內，廣州12區縣(市)樓市交易1199套。盡管交易量仍處在低位，但比起春節“黃金周”7天時(shí)間廣州樓盤(pán)僅賣(mài)出35套、同比銳減88%來(lái)說(shuō)，節后一周數據似乎好看了許多。

　　但是，這樣的交易值得推敲。1199套的交易量中，有540套是遠郊增城市的“業(yè)績(jì)”；而真正能夠代表廣州樓市的天河、越秀、海珠、荔灣等中心城區，各自只有數十套交易量，不及平時(shí)的1/10。

　　從除夕至大年初五期間，深圳一手房則以“零成交”收尾，節后略見(jiàn)“蘇醒”。從2月19日至2月21日，共成交新房35套、二手房120套，雖說(shuō)銷(xiāo)售量環(huán)比分別大幅下降75.4%、91.6%，但房?jì)r(jià)依然高企不下。據官方統計的成交均價(jià)，盡管環(huán)比下降32.3%，深圳新房上周的成交均價(jià)依然處于每平方米19785元的高位。同時(shí)，深圳二手房市場(chǎng)目前已出現降價(jià)跡象。中原地產(chǎn)的研究報告顯示，該市175個(gè)典型二手樓盤(pán)中，已有135個(gè)的成交價(jià)環(huán)比下降。

　　業(yè)內人士指出，盡管新開(kāi)盤(pán)項目?jì)r(jià)格仍在高位盤(pán)整，但整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)出現投資投機型購房有所降溫、價(jià)格漲幅趨緩的積極變化。

　　樓盤(pán)促銷(xiāo)，市場(chǎng)試探還是應勢而動(dòng)

　　與樓市數據變化相應的，北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市的樓盤(pán)促銷(xiāo)開(kāi)始涌動(dòng)。

　　春節前，上海就出現了一批打折促銷(xiāo)的樓盤(pán)，春節后這一現象有所延續，清盤(pán)中的浦東禹洲金橋國際最高優(yōu)惠可達15萬(wàn)元。但是，業(yè)內人士認為，打折樓盤(pán)大多位于外環(huán)以外，打折的象征意義大于實(shí)際意義。

　　深圳中�？党�、佳兆業(yè)上品雅園等樓盤(pán)推出了打折、送禮包等促銷(xiāo)活動(dòng)，但為之心動(dòng)者寥寥無(wú)幾。世華地產(chǎn)彩田北片區區域總監楊舒慧說(shuō)，雖然節后看房、咨詢(xún)的顧客漸漸增多，但成交率很低。

　　在廣州海珠區東銀廣場(chǎng)等樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商給出了大約九折的讓利，但打折下來(lái)樓價(jià)也均在1.5萬(wàn)—1.6萬(wàn)元/平方米；而近日離廣州中心城區60公里開(kāi)外的碧桂園假日半島、恒大碧水山莊等遠郊大盤(pán)的排屋和聯(lián)體別墅，推出了6500元/平方米的“迎新價(jià)”，這著(zhù)實(shí)也吸引了一些看客，產(chǎn)生了一些交易，但這些排屋和聯(lián)體別墅均離開(kāi)了廣州地頭落在了清遠市地塊上。

　　專(zhuān)家指出，多數打折樓盤(pán)處于郊縣地區。這是開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)試探，還是應勢而動(dòng)？有待后市觀(guān)察。

　　與此同時(shí)，購房者年前的恐慌情緒得到有效緩解。

　　“打折送禮我也買(mǎi)不起�！鄙钲谝晃辉谏鲜泄�司供職的“海歸白領(lǐng)”說(shuō)，離譜的高房?jì)r(jià)讓他的購房計劃由“夢(mèng)想”變成了“傳說(shuō)”。

　　上海不少房產(chǎn)中介機構也表示，2月份前來(lái)看房的消費者很少。

　　“往年春節常去一些樓盤(pán)看看，今年房?jì)r(jià)太高，懶得去了”，一位深圳市民如是說(shuō)。

　　據北京中原三級市場(chǎng)研究部2月中旬的一份市場(chǎng)調查顯示，52%的需求客戶(hù)表示只要有合適的房源依然會(huì )立即出手購買(mǎi)；35%的被調查客戶(hù)表示打算再觀(guān)望一段時(shí)間，看清楚房?jì)r(jià)走勢再出手；不再考慮買(mǎi)房的為13%。

　　淡季更淡，多種因素形成合力

　　淡季更淡，這是年初樓市的一大特點(diǎn)，但是為何會(huì )如此冷？

　　“政府調控，樓市前景不明朗，因此市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重�！痹诓稍L(fǎng)中，記者聽(tīng)到不少這樣的說(shuō)法。

　　中國房產(chǎn)信息集團高級分析師付琦認為，就上海而言，首先是供應不足。市場(chǎng)供應由新增供應和存量供應兩部分組成，特別是存量供應的多寡對成交的影響特別大。2010年1月底，上海市商品住宅存量供應僅為476萬(wàn)平方米，這是歷史上的最低點(diǎn)。這些存量供應中主要是由尾盤(pán)、豪宅別墅、只租不售的房源構成，幾乎已經(jīng)沒(méi)有有效房源，在這樣的情況下，市場(chǎng)成交一定受到新增供應的限制，成交數據不可能很高。第二，市場(chǎng)謹慎。目前，購房者已經(jīng)出現了謹慎的心理，對于政策走勢的不確定性，讓不少購房者開(kāi)始猶豫，尤其是以自住型的、中等收入的中低端購房者為甚。

　　付琦表示，由于供應不足，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有感覺(jué)到市場(chǎng)寒流的到來(lái)，因此價(jià)格走勢并沒(méi)有出現明顯的變化。供應不足所引起的成交趨冷，對開(kāi)發(fā)商而言沒(méi)有絲毫的庫存壓力和資金壓力，開(kāi)發(fā)商并不需要跌價(jià)來(lái)維持銷(xiāo)量。

　　據業(yè)內人士預計，今年一季度上海市場(chǎng)總體將處于觀(guān)望，商品住房成交價(jià)格保持平穩。

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示，目前廣州樓市成交低迷主要原因還是供應量少，近期幾乎沒(méi)有新開(kāi)樓盤(pán)，同時(shí)由于一手房?jì)r(jià)太高，也制約了交易。

　　不過(guò)也有專(zhuān)家認為，由于去年信貸寬松，加上樓市交易火爆，開(kāi)發(fā)商手頭現金流充裕，因此并不急于賣(mài)樓；新年樓市政策如何，他們正在觀(guān)望；但自去年年底以來(lái)，國家連續出臺了一系列穩定房?jì)r(jià)的政策措施，央行對于房地產(chǎn)相關(guān)貸款的政策也趨于嚴格，地方也相繼出臺調控政策，今年下半年，開(kāi)發(fā)商將面臨真正的資金和調控政策的壓力。一位深圳開(kāi)發(fā)商表示，他最擔心的是“銀行按揭貸款政策繼續收緊”。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒認為，深圳樓市的調整趨勢已初步形成，預計今年房?jì)r(jià)“將在市場(chǎng)規則和調控政策作用下有所回調”。

　　兩會(huì )召開(kāi)在即，會(huì )后樓市政策走向的懸念縈繞在各方心頭。