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　　2月最后一天恰逢虎年元宵節，熱鬧的煙花和燈會(huì )吸引了所有的眼光。在經(jīng)歷了成交量暴漲的2009年，2010年已經(jīng)過(guò)去2個(gè)月，這兩個(gè)月北京二手房市場(chǎng)的總成交量?jì)H為23123套，僅相當于去年12月一個(gè)月成交量的55%。而北京2月份二手房成交套數，相比1月份，再次下滑三成多。

　　八成買(mǎi)主只看不買(mǎi)

　　“本來(lái)每年的1-2月就是市場(chǎng)最冷淡的時(shí)候，今年成交量下降也有這個(gè)原因。但是主要還是的確房?jì)r(jià)在去年下半年漲的太多，從12月開(kāi)始出現了這么多的政策，買(mǎi)賣(mài)雙方都需要適應市場(chǎng)、適應政策，但是經(jīng)過(guò)1月份的觀(guān)望，現在看房熱情還是比較高的，但真正出手的很少�！北本┲性�地產(chǎn)萬(wàn)年花城的業(yè)務(wù)員小林表示，他從初四上班后，每天都帶3組以上的客戶(hù)看房�！暗�是到現在就成交了幾單租賃，以前10天肯定能成交一單買(mǎi)賣(mài)了，最近只看不買(mǎi)的客戶(hù)依然占8成以上�！�

　　據了解，在去年12月，一套比市場(chǎng)價(jià)略高的房源基本都能夠在3天出售，20%的房源甚至能夠當天成交，這個(gè)過(guò)程中房主甚至可以多次提價(jià)。但是從1月市場(chǎng)已經(jīng)出現了明顯的變化。一套房源成交的周期基本已經(jīng)需要10天左右。而2月份的成交時(shí)間繼續拉長(cháng)，接近15天。而1月23日出臺京版國11條以后，5天平均單套成交面積更是僅有87.8平方米。

　　統計數據顯示，2010年1月，北京新增房源達到了22000套，而新增需求僅為48000，供需比為1比2.2，相比12月的1比4.5，需求減少50%。成交價(jià)格隨之跌落。2月份二手房成交均價(jià)為13460元/平方米，相比1月份的13690元/平方米下跌了1.7%。

　　價(jià)格沒(méi)降議價(jià)空間顯現

　　相比二手房市場(chǎng)成交價(jià)格出現下調，但是在2月份市場(chǎng)掛牌房源的價(jià)格相比1月份依然出現了2.5%左右的上漲。雖然掛牌價(jià)上漲，但房源普遍可議價(jià)，且議價(jià)空間明顯加大，32%的房源可議價(jià)幅度已經(jīng)達到5%，但是買(mǎi)賣(mài)雙方的心理價(jià)差依然達到了3-5%。

　　已經(jīng)看了幾套房的程先生說(shuō)：現在房主是挺好說(shuō)話(huà)的，幾套房子的房主都愿意降幾萬(wàn)，但是明顯的這是因為報價(jià)上漲了的。和很多商場(chǎng)促銷(xiāo)一樣先掛高再降價(jià)，能看出房主依然不想降價(jià)，都在觀(guān)望市場(chǎng)走勢。

　　今年以來(lái)，北京全款購買(mǎi)二手房的比例持續上升。2月份達到40.5%的高點(diǎn)，相比12月上漲了12個(gè)百分點(diǎn)。但從單套面積來(lái)看，2月的單套平均面積為90.62平方米，相比去年12月下跌了近5.5平方米。中原三級市場(chǎng)研究部認為，這意味著(zhù)購買(mǎi)力較低、對貸款依賴(lài)性較高的恐慌性需求已經(jīng)基本離市。近期置業(yè)的業(yè)主大部分為改善性或者投資性業(yè)主。這些客戶(hù)大部分首付能力比較強或者選擇了全款。這使得在2月份公積金及全款比例明顯上漲。一位二手房經(jīng)紀還透露，全款購房能規避稅收調整帶來(lái)的稅費增加，房主更愿意以2-3%的價(jià)格優(yōu)惠出售給全款客戶(hù)。

　　3月可能出現“小陽(yáng)春”

　　北京每年的3月份都是樓市的小陽(yáng)春行情。去年更為明顯，從2月的9000套一躍到了2萬(wàn)套。業(yè)內人士認為，今年市場(chǎng)在3月份也很可能出現小陽(yáng)春。

　　中原三級市場(chǎng)研究部張大偉表示，從市場(chǎng)成交可以看出，在11條政策出臺以后的5天，北京二手房住宅成交量達到了2246套，日均449套相比之前的394套，上漲了14%。這也將導致此前踏空行情的買(mǎi)家再次入市。其次，房源增加的潛力不大。因為很多房源被去年提前消化。而商品房市場(chǎng)更將因為以后土地供應僅50%可建商品房，商品房的價(jià)格將會(huì )提升。投資手段的匱乏也是助推樓市的重要動(dòng)力。面對日益明顯的通脹預期，房產(chǎn)是許多投資客的必然選擇。不過(guò)大戶(hù)型及非普通住宅可能降價(jià)，限外令的回復也將抑制高端需求。(姚麗穎)

　　最近3個(gè)月二手房成交主要數據

　　12月 1月 2月 環(huán)比

　　住宅簽約套數： 39264 12726 8544 -32.9%

　　住宅平均價(jià)格： 14100 13690 13460 -1.7%

　　單套總價(jià)： 1354721 1254253 1219745 -2.8%

　　日均住宅 1267 411 407 -1.0%

　　全款比例： 28.60% 36.50% 40.50% 11.0%

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