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　　新聞背景：

　　春節前后，樓市似乎“冬眠”了：相比以往，京滬穗深等一線(xiàn)城市的住房交易量，都有較大幅度的下降；部分樓盤(pán)也開(kāi)始促銷(xiāo)。盡管進(jìn)入3月后有所“蘇醒”，但場(chǎng)內觀(guān)望氛圍仍然濃厚。原因是樓市調控政策密集出臺。那么，房?jì)r(jià)會(huì )出現“拐點(diǎn)”應聲下行嗎？

　　一問(wèn)：

　　調控政策效果如何？

　　編輯：政府近期陸續出臺針對性強、力度大的房地產(chǎn)調控政策。這些政策是否開(kāi)始見(jiàn)效？效果主要體現在哪些方面？

　　記者： 2月份，北京等一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)交易量環(huán)比又出現進(jìn)一步下滑。盡管有春節長(cháng)假因素的影響，但市場(chǎng)的運行狀況反映出，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控措施的逐項落實(shí)，購房者的觀(guān)望情緒進(jìn)一步加重。開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)也保持謹慎，不再盲目的追逐高價(jià)拿地。如果今后一個(gè)時(shí)期市場(chǎng)交易量沒(méi)有明顯好轉，土地市場(chǎng)有可能進(jìn)一步趨于理性。這說(shuō)明調控政策的效果正在顯現。

　　毛大慶：新政策對市場(chǎng)一定會(huì )產(chǎn)生影響，勢必讓購房者觀(guān)望，但不會(huì )有根本影響。這主要是因為，今年調控政策的雙重目標是保證銷(xiāo)量的穩定和防止價(jià)格增長(cháng)過(guò)快，主要是在加大政策房建設基礎上進(jìn)行調控。

　　二問(wèn)：

　　房?jì)r(jià)是否出現下行拐點(diǎn)？

　　編輯：各方都在猜測，樓市是否出現“拐點(diǎn)”。應該如何看待這一問(wèn)題？

　　記者：市場(chǎng)會(huì )不會(huì )出現調整，主要取決于三個(gè)因素：一是供求關(guān)系是否改變；二是政策面會(huì )不會(huì )進(jìn)一步緊縮；三是開(kāi)發(fā)商的資金情況和預期，會(huì )不會(huì )讓他們做出降價(jià)促銷(xiāo)的選擇。

　　就供求狀況而言，可以用“觀(guān)望氣氛進(jìn)一步彌漫，但庫存水平較低”來(lái)概括。中國銀行近期的一份報告稱(chēng)，住宅成交量的大幅下降已經(jīng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整敲響警鐘，成交價(jià)的上漲已顯乏力。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整還不會(huì )立即展開(kāi)。

　　就樓市資金而言，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先指標。根據市場(chǎng)周期性規律，在銀行信貸收緊、成交量下降初期，開(kāi)發(fā)商購置和開(kāi)發(fā)土地面積往往繼續上升，這使得資金來(lái)源逐步下降，而資金需求會(huì )繼續上升，當資金供給偏緊后，房地產(chǎn)景氣程度下降將引發(fā)地價(jià)下跌。上述中國銀行的報告顯示，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現金流充沛，資金寬松程度遠超2007年水平，短期降價(jià)促銷(xiāo)的愿望并不強烈。

　　毛大慶：全國兩會(huì )召開(kāi)之后，是否還會(huì )出臺相關(guān)的調控政策，主要取決于3、4月的樓市走向。尤其是3月份，市場(chǎng)震蕩大的話(huà)，相關(guān)政策就不會(huì )出臺，但相反震蕩不大的話(huà)，相信依然會(huì )有相關(guān)政策出臺。

　　三問(wèn)：

　　如何確保樓市健康發(fā)展？

　　編輯：調控政策如何把握好分寸，既保持活力，又兼顧民生訴求？

　　記者：本輪調控的一大特點(diǎn)是“有保有壓”。我認為，“�！敝饕�體現在保障自住購房和改善性購房需求，“壓”則體現在打壓投資和投機性購房。從目前各級政府出臺的調控政策組合看，也充分體現了這一特點(diǎn)。

　　毛大慶：從房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的角度來(lái)看，保持一定的銷(xiāo)售量是很重要的。如果銷(xiāo)售量出現嚴重下滑，對中國經(jīng)濟產(chǎn)生的影響將是巨大的。因此，為了避免“一調就死”，政府在政策指向性上要更加精準，要落實(shí)在具體細則的制定和執行力度上，房地產(chǎn)政策應“定向打靶”。

　　從目前看來(lái)，解決住房問(wèn)題應該“三管齊下”：一是保障低端人群的住房，大力發(fā)展租賃性保障房；二是對保障性住房進(jìn)行結構調整，使“夾心層”有購買(mǎi)保障房的機會(huì )；三是要避免資產(chǎn)泡沫延伸到金融領(lǐng)域，國家應該從銀行貸款角度加大對投資性購房的管理力度。 （對話(huà)人：編輯　姜赟　記者　王煒　萬(wàn)科集團副總裁　毛大慶）