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　　2010年，有關(guān)房子的那些選擇題

　　一、2010年你會(huì )買(mǎi)房嗎？

　　A、買(mǎi)，現在的價(jià)格還可以 B、堅決不買(mǎi)，等待C、觀(guān)望，看看后市如何 D、不關(guān)心樓市

　　-參考資料：樓市開(kāi)年迷局

　　2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的逆市上揚出乎了不少人的意料，但事實(shí)上2008年積累了一定程度的購房需求卻意外地憑借應對金融危機釋放出來(lái)。中國經(jīng)濟走出泥淖之后，如此離譜的房?jì)r(jià)結合收入分配不合理顯得格外扎眼。工資“被增長(cháng)”和“蝸居”成為年度熱詞。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強認為，導致2009年房?jì)r(jià)快速上漲的原因比較多，首先，去年國家出于刺激經(jīng)濟整體的需要，對住房消費采取了一系列鼓勵支持的措施。這個(gè)政策調整和2008年相比，是完全相反的一個(gè)調整方向。在一系列政策影響之下，無(wú)論是貸款利率、貸款程度和稅費的減免，都讓樓市走向回暖。此外，房?jì)r(jià)的快速上漲，離不開(kāi)土地市場(chǎng)回暖的因素，地價(jià)因素和房?jì)r(jià)上漲形成互相推動(dòng)的內在關(guān)系。

　　2010年開(kāi)年，隨著(zhù)去年“國四條”和年初“國十一條”的陸續出臺，各地也推出了一系列“地方版”的房地產(chǎn)調控政策，北京、上海、廣州、深圳等城市紛紛出臺配套政策，對樓市念起“緊箍咒”。尤其是北京版的“十一條”，被認為是近期最為嚴厲的地產(chǎn)調控政策，且被廣泛理解為兩會(huì )對于房地產(chǎn)政策總體方向的信號。

　　受此影響，各地銀行信貸迅速收緊，一向把信貸政策當成樓市風(fēng)向標的購房者也開(kāi)始了觀(guān)望，春節前后，上海深圳等地樓市急速降溫，各地樓市交易量急劇下滑。

　　如此迅即的變化令虎年樓市走向成謎，全國兩會(huì )被寄予厚望，業(yè)內人士也預計，兩會(huì )有望成為今年樓市行情的分水嶺。

　　二、今年房?jì)r(jià)還會(huì )漲嗎？

　　A、仍會(huì )繼續上漲 B、上漲，但是幅度不會(huì )太大了C、應該會(huì )出現一定程度的下降 D、說(shuō)不清楚

　　-參考資料：觀(guān)望會(huì )持續多久？“從來(lái)沒(méi)有踩對過(guò)點(diǎn)，人家說(shuō)觀(guān)望我也觀(guān)望，等我要動(dòng)手的時(shí)候，房?jì)r(jià)早已經(jīng)上來(lái)了�！笔�家莊市民趙普云告訴記者，樓市走向顯然已經(jīng)成為一個(gè)普通購房者難以摸準的虛線(xiàn)，在購房者和房地產(chǎn)商的博弈過(guò)程中，前者往往處于弱勢地位。

　　全國政協(xié)委員、中國東方資產(chǎn)管理公司總裁梅興保在參加和訊網(wǎng)與本報聯(lián)合專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，房?jì)r(jià)已經(jīng)穩住，預計大城市房?jì)r(jià)將會(huì )出現較大幅度下降，由于有刺激政策的支撐，二線(xiàn)中等城市房?jì)r(jià)下跌的可能性不大，總體而言，今年的房?jì)r(jià)變動(dòng)將趨于合理。

　　但是，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆讓開(kāi)發(fā)商兜里“不差錢(qián)”，在等待政策起效的觀(guān)望期內，開(kāi)發(fā)商手里還有些資本。在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整過(guò)程中，開(kāi)放商捂盤(pán)能力得到了實(shí)際的證明。

　　最新的數據也證實(shí)了開(kāi)發(fā)商試圖再次使用“捂盤(pán)”來(lái)打觀(guān)望持久戰。2月份上海商品住宅供應面積僅為22萬(wàn)平方米，環(huán)比1月73萬(wàn)平方米的供應面積下降近七成，同比下滑幅度也達到了67%。

　　不過(guò)北京、上海、廣州、深圳等城市紛紛出臺配套的政策，對樓市念起“緊箍咒”，這個(gè)“緊箍咒”直指開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)。采訪(fǎng)中業(yè)內人士預計，最多不會(huì )超過(guò)5月份，開(kāi)發(fā)商將在政策壓力之下再次陷入資金緊張，如果兩會(huì )能夠延續房地產(chǎn)政策緊縮，房?jì)r(jià)在下半年將會(huì )進(jìn)入下降通道。

　　三、今年影響樓市的主要因素是什么？

　　A、資金面 B、政策面

　　-參考資料：虎年樓市的風(fēng)向標

　　知名房地產(chǎn)專(zhuān)家賈臥龍表示，如何抑制高房?jì)r(jià)，如何通過(guò)新的調控政策管理好房市將成為兩會(huì )探討的焦點(diǎn)和核心。住有所居的愿望是好的，但是現在的樓市就像不聽(tīng)話(huà)的孩子和脫韁的野馬，通過(guò)小縫小補不能解決樓市的實(shí)質(zhì)問(wèn)題，只有動(dòng)大手術(shù)，從體制上改革樓市，才能真正帶來(lái)樓市的健康持久發(fā)展。

　　消息稱(chēng)，針對高房?jì)r(jià)這匹脫韁之馬，包括信貸、財稅、融資審批、土地等一系列的第二輪調控風(fēng)暴正在醞釀之中。

　　來(lái)自河北各大銀行的信號表明，銀行二套房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)悄然出現調整，春節之后的房貸市場(chǎng)開(kāi)始悄無(wú)聲息地驟然收緊，二套房貸優(yōu)惠基本全面取消，首套房貸的7折優(yōu)惠利率，也只有很少銀行能夠做到，而首付成數上，兩成已經(jīng)徹底消失，三成成為主流，二套房貸已經(jīng)全面提至首付四成。

　　聯(lián)系此前銀行收緊開(kāi)發(fā)商貸款，拿地首付比例提高的政策，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)資金面偏緊已經(jīng)基本可以確定，因此，2010年的樓市走向，更大程度上決定于政策面。賈臥龍認為，兩會(huì )期間房市改革將有重大突破。

　　四、房?jì)r(jià)問(wèn)題最根本的癥結在哪兒？

　　A、剛性需求一直存在 B、土地財政問(wèn)題無(wú)法破題C、市場(chǎng)投機無(wú)法控制 D、政策執行力度太小

　　-參考資料：銀根地根收緊后的樓市疑問(wèn)

　　至此，樓市上漲賴(lài)以維系的“銀根”和“地根”都已收緊，能否見(jiàn)到效果，則要看地方政府對上述調整政策的執行。

　　然而房?jì)r(jià)問(wèn)題最讓人詬病的地方———政府過(guò)分依賴(lài)土地財政能否破題還是個(gè)未知數。當前，對房地產(chǎn)行業(yè)采取的金融緊縮手段是收緊住房按揭貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，金融緊縮會(huì )使開(kāi)發(fā)商獲得的銀行貸款越來(lái)越少。更重要的是，金融緊縮使地方政府的融資壓力越來(lái)越大。

　　全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康測算，目前我國地方融資平臺負債已經(jīng)高達6萬(wàn)億，其中有80%都是通過(guò)銀行信貸獲得的資金。從2009年第三季度開(kāi)始，商業(yè)銀行收緊了對地方政府融資平臺的貸款，使不少城市的資金周轉出現問(wèn)題，很多城市必將在2010年年初加大推地力度�！半m然客觀(guān)上地方政府加大土地供應有利于平抑市場(chǎng)，但是這并沒(méi)有從根本上改變地方政府賣(mài)地賺錢(qián)的舊思路�！睂�(zhuān)家表示。賈康認為，1994年財稅改革形成分稅制框架后，地方政府過(guò)于注重辦企業(yè)和粗放擴張GDP，過(guò)于依賴(lài)“土地財政”收入，而開(kāi)征房地產(chǎn)稅，可以使地方政府得到一種大宗、穩定的支柱稅源。賈康在今年兩會(huì )上的首份提案稱(chēng)，應抓緊研究制定在我國開(kāi)征物業(yè)稅的方案，并建議將稅的名稱(chēng)表述為“房地產(chǎn)稅”。

　　五、城鎮化對未來(lái)房?jì)r(jià)會(huì )有什么影響？

　　A、拉低房?jì)r(jià) B、推高二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)C、暫時(shí)不會(huì )有什么影響 D、不清楚

　　-參考資料：城鎮化帶來(lái)的擔憂(yōu)

　　從去年中央經(jīng)濟工作會(huì )議定調開(kāi)始，“城鎮化”也被作為解決房地產(chǎn)問(wèn)題的一個(gè)出路，但是采訪(fǎng)中專(zhuān)家也表示了一定的擔憂(yōu)，城鎮化本身沒(méi)有問(wèn)題，但要謹防地方政府和開(kāi)發(fā)商借“城鎮化”之機，再次重復一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)暴漲的惡性循環(huán)。

　　有跡象顯示，隨著(zhù)一線(xiàn)城市樓市的逐漸收緊，不少開(kāi)發(fā)商將眼光轉向了二三線(xiàn)城市、甚至是縣城。一位房產(chǎn)專(zhuān)家告訴記者，需要警惕的是，開(kāi)發(fā)商利用中央推進(jìn)城鎮化進(jìn)行炒作，使得城鎮化建設剛起步，中小城市的房?jì)r(jià)卻率先上漲、房地產(chǎn)泡沫迅速被吹大；同時(shí)地方政府借機抬高地價(jià)，謀取土地財政暴利。

　　人大代表、政協(xié)委員說(shuō)房?jì)r(jià)

　　-讓房地產(chǎn)真正成為產(chǎn)業(yè)，去除泡沫

　　全國人民代表大會(huì )財政經(jīng)濟委員會(huì )副主任委員賀鏗：我希望房地產(chǎn)行業(yè)真正成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)。多給需要住房的人建物美價(jià)廉的房，更多解決真正需要房子的人的住房問(wèn)題，不能讓房地產(chǎn)形成泡沫。太泡沫化就是金融危機的隱現。20年以來(lái)，各國金融危機都是由此引發(fā)的，我曾多次呼吁或者是建議有關(guān)宏觀(guān)管理部門(mén)加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，讓它健康發(fā)展。

　　-房?jì)r(jià)不能打下去，應該科學(xué)地控制它

　　全國政協(xié)委員，“全國地產(chǎn)500強”百步亭集團董事局主席茅永紅：房?jì)r(jià)不能打下去，而且也打不下去，應該科學(xué)地控制它�？刂扑�要從幾個(gè)方面來(lái)著(zhù)手，政府要控制，金融也控制，開(kāi)發(fā)商也要理智一點(diǎn)。

　　-大量建設平租房性質(zhì)的保障性住房

　　全國政協(xié)委員、清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院金融系主任李稻葵：政府應當入市，學(xué)習新加坡和香港經(jīng)驗，大量建設平租房性質(zhì)的保障性住房，然后以這些保障性住房為抵押，以穩定的租金為收益進(jìn)行大量融資，這樣可以解決地方政府住房建設資金問(wèn)題。

　　同時(shí)，這種穩定的融資形成后，能夠讓地方政府拋棄過(guò)去的“賣(mài)地財政”。

　　-通過(guò)加大征收土地增值稅等來(lái)控制地價(jià)

　　全國政協(xié)委員、上海銀監局局長(cháng)閻慶民：建議以稅收手段，通過(guò)加大征收土地增值稅等來(lái)控制地價(jià)，增加開(kāi)發(fā)商囤地成本，抑制開(kāi)發(fā)商囤地。

　　-進(jìn)行“二次房改”建立“三三制住房制度”

　　全國人大代表、杭州娃哈哈集團有限公司董事長(cháng)兼總經(jīng)理宗慶后：保障性住房制度正在逐步保障低收入家庭的基本居住條件。商品住房制度滿(mǎn)足了高收入家庭的住房需求，卻無(wú)法滿(mǎn)足中等收入家庭的住房需求。因此，建議國家盡快進(jìn)行二次房改，建立第三種能夠滿(mǎn)足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租賃住房制度)，即準市場(chǎng)化的平價(jià)住房制度。

　　按照宗慶后的設想，二次房改后形成的住房制度基本框架是：保障性住房以政府劃撥方式供地，由國有獨資住房投資有限公司、非營(yíng)利公益性建房機構和建筑開(kāi)發(fā)商共同參與，解決低收入家庭的住房問(wèn)題。公共住房和公共租賃住房實(shí)行“四定兩競”招標，由非營(yíng)利公益性建房機構和建筑開(kāi)發(fā)商共同參與，向中等收入家庭提供平價(jià)住房。商品住房仍然以“招拍掛”方式供地，由建筑開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設，戶(hù)型面積和房?jì)r(jià)由開(kāi)發(fā)商自主確定，滿(mǎn)足高收入家庭的住房需求。

　　概括起來(lái)就是“三種住房制度，三類(lèi)供地方式，三支隊伍參與”，簡(jiǎn)稱(chēng)“三三制住房制度”。

　　由數字看一線(xiàn)城市樓市

　　-房?jì)r(jià)漲幅去年接近50%

　　國家統計局給出的2009年全國房?jì)r(jià)上漲1.5%的數據引發(fā)了極大的爭議，雖然統計局此后回應了統計方式上的差異，但是據業(yè)內人士預計，2009年一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)漲幅接近50%。-上海2月成交面積下降54%

　　剛剛過(guò)去的2月，上海商品住宅成交面積為32萬(wàn)平方米，相比1月大幅減少了54%。-深圳2月成交面積下降75%

　　根據深圳規劃和國土資源委員會(huì )的數據統計，2月深圳各區域樓盤(pán)網(wǎng)簽數量為1078套，成交面積約9.12萬(wàn)平方米，均價(jià)為22247元/平方米。

　　相比1月的數據，網(wǎng)簽套數降幅高達72%，成交面積降幅高達75%，唯有均價(jià)波動(dòng)不大，小幅下降5.4%。-廣州2月成交面積下降49%

　　來(lái)自廣州官方“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)的最新數據統計顯示，2月廣州市區商品住宅網(wǎng)簽成交總套數為3451套，成交面積約39萬(wàn)平方米，比1月分別下降48%和49%。