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　　★ 擁護者認為，開(kāi)征物業(yè)稅會(huì )使房產(chǎn)持有成本增加，抑制新房市場(chǎng)里的投機性購買(mǎi)行為，從而降低房?jì)r(jià)。

　　★ 反對人士認為，征收物業(yè)稅不僅無(wú)益于降低房?jì)r(jià)，甚至有可能使“房奴”升級為“稅奴”。

　　今年兩會(huì )期間，有關(guān)房地產(chǎn)的提案占了所有提案的半壁江山，而其中關(guān)于物業(yè)稅的提案更讓樓市各方心弦緊繃，也引發(fā)了十分激烈的辯論。

　　全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康是物業(yè)稅開(kāi)征的堅決擁護者，他提出一份《關(guān)于抓緊研究、準備出臺物業(yè)稅(房地產(chǎn)稅)的提案》，建議有關(guān)部門(mén)抓緊研究制定在我國開(kāi)征物業(yè)稅的方案。反對人士則認為，征收物業(yè)稅不僅無(wú)益于降低房?jì)r(jià)，甚至有可能使“房奴”升級為“稅奴”；更有甚者表示，如果對二套以上住房征收物業(yè)稅，可能會(huì )導致中國百萬(wàn)家庭為避稅而“妻離子散”。

　　一辯：該不該？

　　物業(yè)稅是財產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求所有者每年交納一定稅款，而應繳納的稅值會(huì )隨著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變化而變化。我國物業(yè)稅改革的大體框架是，將現行的土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費合并，轉化為房產(chǎn)保有階段統一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規模與之保持基本相當。

　　針對物業(yè)稅應不應該征收的問(wèn)題，辯論的焦點(diǎn)主要集中在物業(yè)稅能否確實(shí)抑制房?jì)r(jià)的大幅上漲之上。

　　擁護方表示，開(kāi)征物業(yè)稅會(huì )使房產(chǎn)持有成本增加，抑制新房市場(chǎng)里的投機性購買(mǎi)行為，而擁有多套房產(chǎn)者也可能因此而轉讓房產(chǎn)，增加二手房源。一手房和二手房市場(chǎng)同時(shí)進(jìn)行，房?jì)r(jià)自然會(huì )向合理的水平回歸。

　　據房地產(chǎn)中介機構統計，當前一線(xiàn)大城市的投資性和投機性購房已超過(guò)30%，而這是導致房?jì)r(jià)飛漲的主要原因。

　　賈康在其提案中表示，在房地產(chǎn)保有環(huán)節開(kāi)征物業(yè)稅(房地產(chǎn)稅)，可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導向上形成一種經(jīng)濟參數和稅負約束。這種正面效應，一是可以增加住房市場(chǎng)上中小戶(hù)型的需求比例，從而有利于集約利用土地促進(jìn)城市化健康發(fā)展和經(jīng)濟增長(cháng)方式轉變；二是可以減少已建成房屋的空置率，活躍租房市場(chǎng)，提高社會(huì )中不動(dòng)產(chǎn)資源配置的效率；三是可以促使不動(dòng)產(chǎn)投資、投機行為收斂，有利于減少住房?jì)r(jià)格過(guò)快上漲及其導致的市場(chǎng)大起大落的可能性，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(cháng)期的健康發(fā)展。

　　全國政協(xié)委員孫繼業(yè)也認為，很多城市房屋空置率已大大高于10%的國際警戒線(xiàn)，抑制購房投機最有效的方法是提高房產(chǎn)的持有成本和風(fēng)險。

　　除此之外，贊成者認為，如果把土地出讓金納入物業(yè)稅中逐年征收，給地方政府提供了穩定的收入，利于改變當前“土地財政”局面，防止土地出讓價(jià)畸高，有助于降低房屋開(kāi)發(fā)成本。

　　然而，反對者不甘示弱。全國政協(xié)委員、大連萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林表示，“很多人認為開(kāi)征物業(yè)稅以后房?jì)r(jià)馬上就會(huì )下來(lái)了，這完全是理想，甚至是空想�！彼�認為，在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，所有增加的稅負最終都將轉嫁到消費者身上。

　　全國人大代表、怡和控股集團董事長(cháng)王剛也認為，現行市場(chǎng)格局下，房地產(chǎn)的各項稅費均由購房者承擔，開(kāi)征物業(yè)稅會(huì )增加房地產(chǎn)投資和保有成本，使房?jì)r(jià)“水漲船高”。

　　“公說(shuō)公有理、婆說(shuō)婆有理”。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示，長(cháng)期而論，物業(yè)稅開(kāi)征后，房?jì)r(jià)的波動(dòng)性會(huì )因此而減小，尤其是對抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)有一定正面功效；短期來(lái)看，對購房者的心理影響重于實(shí)際影響，將會(huì )出現房?jì)r(jià)下跌的預期。

　　二辯：何時(shí)征收？

　　關(guān)于物業(yè)稅問(wèn)題爭論的第二個(gè)焦點(diǎn)是物業(yè)稅開(kāi)征的時(shí)機是否成熟。

　　眾所周知，2009年全國商品房?jì)r(jià)格出現一輪過(guò)快上漲，部分熱點(diǎn)城市商品住宅成交價(jià)格平均飆升40%左右；而伴隨房?jì)r(jià)飛速上漲的還有部分城市過(guò)高的空置率問(wèn)題。

　　由此，不少業(yè)內人士認為，當前開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)機已經(jīng)成熟，投機性購房需求吹大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，如果放任泡沫膨脹，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展未來(lái)將更難恢復。賈康也表示，目前是推行物業(yè)稅改革一個(gè)很好的“時(shí)間窗口”。

　　但在另一部分人看來(lái)，此時(shí)言開(kāi)征物業(yè)稅為時(shí)尚早。

　　全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長(cháng)郭松海指出，首先是確定物業(yè)稅納稅人比較困難，目前全國缺少完整的房屋產(chǎn)權管理系統和地籍信息系統，物業(yè)稅開(kāi)征需要完整、準確和清晰的產(chǎn)權資料作為先決條件；其次，土地出讓金是否并入物業(yè)稅，也是一個(gè)難點(diǎn)；再次，征收物業(yè)稅對現有房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、價(jià)格，地方政府收入、企業(yè)利益和購房者利益影響重大，沖擊很大。

　　此外，也有人認為，由于當前具備資質(zhì)的、社會(huì )化的評估機構很少，對征收物業(yè)稅的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評估比較困難。

　　事實(shí)上，早在2003年10月，十六屆三中全會(huì )上曾提出，要“實(shí)施城鎮建設稅費改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅，相應取消有關(guān)收費”。其后，財政部和國家稅務(wù)總局陸續批準包括北京、深圳在內的十個(gè)省市進(jìn)行物業(yè)稅征收的“空轉”試點(diǎn)(模擬操作步驟，沒(méi)有進(jìn)行實(shí)際收稅)。

　　業(yè)內稱(chēng)，經(jīng)過(guò)多年的“空轉”試點(diǎn)，有關(guān)方面已積累了大量經(jīng)驗，可以作為開(kāi)征物業(yè)稅的重要參照。在評估方面，有權威人士透露，按照試點(diǎn)中的物業(yè)批量評估技術(shù)，比如廣州，初步估計，不超過(guò)30人就可以解決廣州市房地產(chǎn)兩年評估一次的工作；另外，通過(guò)物業(yè)稅模擬評稅試點(diǎn)，有的試點(diǎn)地區基本探索了有關(guān)房地產(chǎn)信息統計問(wèn)題。比如在某一個(gè)試點(diǎn)地區，僅用了半年時(shí)間，就把一個(gè)省會(huì )城市的房地產(chǎn)信息全部清楚掌握，而這些統計信息全部來(lái)自對當地物業(yè)狀況十分清楚的街道居委會(huì )等，投入很低。

　　三辯：如何征收？

　　整體上，公眾對于目前物業(yè)稅的征收方法仍然是疑竇叢生。

　　到目前為止，多數建議方案均排除了對只擁有一套房的普通商品房購買(mǎi)者征物業(yè)稅。

　　賈康在提案中表示，物業(yè)稅方案設計上應注重“漸進(jìn)”，不求一步到位，力求盡快搭好和推出基本制度框架。建議實(shí)施初期，對一般的消費性住房不考慮實(shí)征，管理上很容易認定的獨立別墅、豪華公寓則可先行實(shí)征，也可考慮對一定面積以下的“居民第一套自用住房”實(shí)行永不實(shí)征。

　　不過(guò)，一位人士表示，如果不對一套房征收，物業(yè)稅最終也會(huì )失去意義，“當前好多人的房子均不是以自己的名字購買(mǎi)，排除范圍太大，排查成本也太大�！�

　　而復旦大學(xué)金融與資本市場(chǎng)研究中心主任謝百三教授，甚至拋出了開(kāi)征物業(yè)稅或使中國百萬(wàn)家庭妻離子散的言論。他認為，假定政府規定第二套房必須征物業(yè)稅，為避稅，一定會(huì )有幾十萬(wàn)乃至幾百萬(wàn)個(gè)家庭鬧假離婚，以使離異后的戶(hù)均住房少于2-3套房。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示，實(shí)際上民眾不必過(guò)于擔心，物業(yè)稅的稅基和稅率將會(huì )遵循由小到大的演變過(guò)程，先征商業(yè)物業(yè)，后征住宅；先征營(yíng)業(yè)用房，后征自用房；先征高檔住宅，后征普通住宅；先征多套住宅，后征單套住宅。而且，依國外經(jīng)驗，還會(huì )對很多弱勢群體的房屋減征和免征。

　　同時(shí)，業(yè)內人士指出，不排除今年或明年，十個(gè)“空轉”省市中有城市開(kāi)始試點(diǎn)“實(shí)轉”。郭松海也提出過(guò)渡性建議：可以先開(kāi)征房屋閑置稅，然后再逐步開(kāi)展物業(yè)稅的征收。

　　賈康表示，鑒于物業(yè)稅改革“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，建議有關(guān)方面積極征求公眾、專(zhuān)家、各利益群體的意見(jiàn)和建議，在一些關(guān)鍵點(diǎn)上可采取聽(tīng)證會(huì )方式加強透明度和不同意見(jiàn)的溝通，通報“空轉”試點(diǎn)地區的有關(guān)情況，增進(jìn)各方對此項重要改革的理解與認同。 (王錦 于萍)