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　　日前北京市房地產(chǎn)交易管理中心發(fā)布的數據顯示，北京可售商品房住宅存量創(chuàng )出了歷史新低。這一數據給人直觀(guān)的感覺(jué)是北京樓市供不應求的狀況在加劇。但與此同時(shí)，北京的二手房市場(chǎng)上掛牌出售的房源量卻在增加。此消彼漲之間，一二手房對整體樓市的影響正在發(fā)生著(zhù)微妙的改變。

　　●一手房存量不斷創(chuàng )新低

　　截至3月1日，北京可售商品房住宅存量為88479套。這是自2006年5月北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)開(kāi)始統計商品房存量房源以來(lái)，可售商品房住宅存量首次不足9萬(wàn)套，商品房住宅存量創(chuàng )下有記錄以來(lái)的新低。

　　數據顯示,目前,北京商品房住宅期房存量為57684套,未簽約現房住宅30795套,共計1205.7萬(wàn)平方米。

　　查詢(xún)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)歷史數據可以看到,2009年1月,北京商品房住宅存量為148173套。從該月開(kāi)始,直到今年1月,住宅存量一直處于下降趨勢。其間,2009年12月,住宅存量為99249套,跌破10萬(wàn)套。到今年2月初,住宅存量略有回升,從1月的91054套增加到2月的92921套,但到3月1日,存量住宅數字再次下跌,創(chuàng )下有記錄以來(lái)的新低。

　　如果按去年北京十幾萬(wàn)套的新建商品房銷(xiāo)售量來(lái)看，9萬(wàn)套的存量只夠北京半年多的銷(xiāo)售量。供不應求的現象似乎在今年會(huì )表現得更為突出，兩會(huì )期間成為眾矢之的的高房?jì)r(jià)問(wèn)題似乎在今年也很難找到答案。

　　●二手房填補一手房不足

　　但是去年北京的二手房成交量卻突破27萬(wàn)套，首次超過(guò)了一手房的銷(xiāo)售量。同時(shí)也可以說(shuō)，去年北京二手房可售房源肯定多于27萬(wàn)套，可售的二手房存量也遠遠大于一手房存量。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)的分析人士表示，二手房成交量超過(guò)一手房的這種情況在今年將會(huì )延續�？梢哉f(shuō)從去年開(kāi)始北京已經(jīng)進(jìn)入二手房時(shí)代，從此北京二手房的成交量將會(huì )在整體樓市中占據越來(lái)越大的比重。這也是北京樓市走向成熟的標志。因為任何一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)都以二手房成交為主，隨著(zhù)北京可供開(kāi)發(fā)的土地逐年減少，一手房的供應量也會(huì )逐年下降，一手房存量不斷創(chuàng )新低是一種必然的趨勢。

　　●近期二手房房源放量

　　來(lái)自我愛(ài)我家統計數據顯示，從2月23日北京市公布北京版“國十一條”政策后，二手房房源掛牌量明顯增加，截止到3月2日，二手房日均掛牌量比春節前翻了一番。同時(shí)，近期我愛(ài)我家門(mén)店抽樣調查問(wèn)卷顯示，有近29%的業(yè)主出售房產(chǎn)的意愿是套現炒股或者購買(mǎi)股票型基金，這部分業(yè)主87%來(lái)自于北京二手商品房次新房區域。

　　我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心認為，部分業(yè)主售房套現轉而投資股市有以下幾個(gè)原因：

　　首先，從近期政策走勢、市場(chǎng)變化以及輿論環(huán)境來(lái)看，許多業(yè)主認為目前房?jì)r(jià)已經(jīng)處于階段性最高點(diǎn)，特別是對于那些早期購房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，大部分業(yè)主已經(jīng)獲得100%的收益，甚至部分業(yè)主達到150%—200%的收益。此時(shí)售房套現，可以鎖定利潤，避免房?jì)r(jià)回調帶來(lái)的風(fēng)險。

　　其次，由于實(shí)體經(jīng)濟的回暖，股市即將出臺融資融券、股指期貨等新型投資方式，使得不少投資者看好2010年的股市。很多相關(guān)機構預測今年A股市場(chǎng)可能突破4000點(diǎn)，使得投資者信心大增。

　　第三，融資融券、股指期貨的出臺使得股市具備了做空機制，投資者即使面對股市的下跌也有盈利的機會(huì )，這樣一來(lái)更多的投資者愿意到股市一試身手，特別是嘗試新的投資方式。而相比之下，房地產(chǎn)則不具備做空機制，兩會(huì )期間高房?jì)r(jià)已經(jīng)成為眾矢之的。近期房?jì)r(jià)非但不可能出現2009年的大漲局面，甚至可能出現階段性回調，所以不少投資者選擇了售房套現。

　　●二手房?jì)r(jià)出現滯漲

　　以往一手房主導市場(chǎng)的時(shí)候，房?jì)r(jià)漲跌主要看一手房的“臉色”。但在二手房成交量占據大半比重后，一手房?jì)r(jià)雖然還會(huì )對二手房?jì)r(jià)構成一定的影響，但二手房?jì)r(jià)的走勢卻會(huì )更大程度上左右整體市場(chǎng)。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師介紹，雖然整體二手房市場(chǎng)房?jì)r(jià)還是相對穩定的，但是根據統計數據顯示，目前京城交易活躍區的二手房項目，售價(jià)已經(jīng)出現負增長(cháng)或滯漲的現象，同時(shí)低價(jià)房源出現也刺激了成交量的上漲。根據21世紀不動(dòng)產(chǎn)對北京300個(gè)二手房成交活躍樓盤(pán)的監測數據顯示，今年2月份，北京有18.3%的樓盤(pán)二手房成交均價(jià)出現不同程度的負增長(cháng)，這個(gè)數字比1月份高了7.2個(gè)百分點(diǎn)。另有約1/4的樓盤(pán)成交均價(jià)出現滯漲。也就是說(shuō)京城已有近一半的樓盤(pán)二手房?jì)r(jià)出現了滯漲甚至下跌的現象。根據數據的詳細內容，這些樓盤(pán)主要集中在知春路、上地清河、古城八角、草橋、蘋(píng)果園等西部片區，以及二環(huán)內的大部分片區。

　　監測數據顯示，2月份成交均價(jià)下滑較明顯的區域是蘋(píng)果園和青塔兩個(gè)片區。

　　根據21世紀不動(dòng)產(chǎn)上個(gè)月在蘋(píng)果園的成交數據，區域被監測的6個(gè)樓盤(pán)在上月成交均價(jià)都出現負增長(cháng)，整體降幅接近一成。而青塔片區2月份二手房的成交均價(jià)跌幅接近8.4%。