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　　編者的話(huà)：北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發(fā)布的最新統計數據顯示：1至2月，四環(huán)以?xún)绕诜烤鶅r(jià)突破3萬(wàn)大關(guān)，達到每平方米31220元，而六環(huán)以外的房?jì)r(jià)也突破萬(wàn)元大關(guān)，達到每平方米10409元。房地產(chǎn)市場(chǎng)儼然已是牽動(dòng)人心的全民焦點(diǎn)。本刊今日推出京城樓市調查，以饗讀者。

　　□ 本報記者 王 崢

　　入冬以來(lái)的第十場(chǎng)降雪讓北京的天氣驟然下降，而和寒冷天氣一樣的則是3月初北京樓市慘淡的成交量。據統計，3月第一周，北京商品房總成交量?jì)H為2099套，比2月第一周下跌了65.2%，其中住宅僅為1200套，環(huán)比2月同期下降了71.8%。

　　北京中原三級市場(chǎng)研究部統計數據顯示，3月3日至14日，北京樓市的總成交量為11175套，在多一天的情況下相比09年同期成交量下降了16.1%。商品房總成交量出現了33.1%的下降幅度，特別是商品房住宅更是出現了48.9%的下降幅度。

　　“小陽(yáng)春”還是“倒春寒”

　　那么3月上旬，北京樓市的萎靡不振究竟有著(zhù)怎樣的原因；成交量下滑的背后是“小陽(yáng)春”的到來(lái)還是一場(chǎng)實(shí)實(shí)在在的“倒春寒”呢？

　　對于這個(gè)問(wèn)題，北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒就對記者表示：“3月份北京樓市成交量下跌的主要原因就是供應量的不足。首先是受當前環(huán)境的影響，開(kāi)發(fā)商集體延緩了推盤(pán)的速度，年初這段時(shí)間推出的新盤(pán)數量不足2009年的一半，尤其是3月上旬，開(kāi)發(fā)商在政策尚未落地前大多小心翼翼，定價(jià)太高肯定要引起非議，定低了又不符合商家的本性，所以延緩推盤(pán)就成了開(kāi)發(fā)商集體的共識�！�

　　而事實(shí)也確實(shí)如此，據記者了解在二月份北京總共開(kāi)盤(pán)的項目只有8個(gè)，尤其剛剛過(guò)去的3月第一周，北京新開(kāi)盤(pán)項目更是僅有3個(gè)，總共提供房源400套，供應短缺的狀況十分嚴重。

　　“導致供應不足的第二個(gè)原因則是受2008年樓市低潮的影響。那段時(shí)間大多數房地產(chǎn)企業(yè)都在抵御寒冬，在能否挺過(guò)去都是未知數的情況下，新開(kāi)工項目的數量自然也是大幅度的減少，而按一般房地產(chǎn)項目的建設周期來(lái)看，2010年正是前年開(kāi)工項目的上市期，但是由于那段時(shí)間開(kāi)工項目非常少，所以也減少了今年上半年可推出的新盤(pán)項目。而最后一個(gè)原因則是去年下半年火爆的市場(chǎng)導致很多房源在2009年年底就已經(jīng)銷(xiāo)售一空，致使現在沒(méi)房可賣(mài)�！�

　　對此楊少鋒舉例自己公司在通州代理的一個(gè)項目，其早在去年11月就已經(jīng)銷(xiāo)售完當期的所有房源，而該項目的新房源要到今年4月才能推出。并且去年大熱的行情也確實(shí)透支了今年年初的部分需求。

　　此外，北京中原三級市場(chǎng)研究部也認為，導致近期商品房成交量下跌6成以上的主要原因是3月上旬獲得預售許可的項目?jì)H有4個(gè)，遠低于平常十幾個(gè)的水平。

　　而在3月下旬，新開(kāi)盤(pán)的項目將會(huì )出現一次小小的井噴。亞豪機構的統計數據就顯示，3月欲開(kāi)盤(pán)項目約40個(gè)，其中首次開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)項目有9個(gè)，其余皆是老項目后期開(kāi)盤(pán)。也就是說(shuō)3月下旬將最少有35個(gè)以上的項目集中推出，其中不乏去年的一些熱點(diǎn)樓盤(pán)，如太陽(yáng)公元、華業(yè)東方玫瑰、金隅萬(wàn)科城、首創(chuàng )·禧瑞都、遠洋一方、中海城紫鑫閣等都有可能在3月下旬重點(diǎn)推盤(pán)。

　　所以楊少鋒認為：“現在還不能說(shuō)3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)是真降或是假摔，畢竟會(huì )有一大批新房源推出，在市場(chǎng)供應得到恢復的情況下，再看成交量高低與否才可以判斷3月份到底是‘小陽(yáng)春’還是‘倒春寒’�！�

　　房?jì)r(jià)長(cháng)期看漲 短期下跌較難

　　但在北京樓市成交量持續低迷的同時(shí)，房?jì)r(jià)在3月初卻逆轉了2月份小幅下跌的趨勢，重新開(kāi)始上揚。亞豪機構的監測數據顯示，在有價(jià)格記錄的項目中，3月北京整體開(kāi)盤(pán)的均價(jià)為21330元/平方米，相較2月，漲幅高達13.3%。而五環(huán)內的平均開(kāi)盤(pán)價(jià)格更是早已超過(guò)每方米2.3萬(wàn)元。

　　統計數據就顯示，3月計劃開(kāi)盤(pán)的項目中，朝陽(yáng)區項目達10個(gè)，整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)30950元/平方米，其中如長(cháng)安8號項目開(kāi)盤(pán)均價(jià)達70000元/平方米。海淀區計劃開(kāi)盤(pán)的5個(gè)項目整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為23920元/平方米，其中如新盤(pán)國悅府項目均價(jià)達35000元/平方米。而在今年1月份新開(kāi)盤(pán)項目中，朝陽(yáng)區開(kāi)盤(pán)項目整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為27519元/平方米，海淀區為21825元/平方米，兩相比較，朝陽(yáng)、海淀兩區域房?jì)r(jià)分別上漲了12.5%和9.6%

　　對于房?jì)r(jià)的繼續上升，楊少鋒就表示這是再正常不過(guò)的現象了。他給記者拋出了這樣一個(gè)問(wèn)題，那就是5年后，你相信北京的房?jì)r(jià)會(huì )比現在低嗎？

　　“我認為北京在今后很長(cháng)的一段時(shí)間內，房?jì)r(jià)都會(huì )是上漲的。首先北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)不止限于常住北京的2000萬(wàn)人，全國全世界有購買(mǎi)力的人群都是北京房地產(chǎn)的購買(mǎi)者，作為一個(gè)仍在快速發(fā)展的國際化大都市，巨大的需求是支撐北京房?jì)r(jià)的最重要因素。尤其是中心城區，其資源的稀缺性尤其突出，所以房?jì)r(jià)高也是正常的。據我了解，北京今年在四環(huán)以?xún)鹊男卤P(pán)屈指可數，而好的位置加上稀缺的房源導致其必然搶手，開(kāi)發(fā)商如果不漲價(jià)銷(xiāo)售才是不正常的。就算價(jià)格定的高了點(diǎn)，但是只要10個(gè)觀(guān)望者中有2個(gè)肯出手，那么這些區域的房子肯定也能都賣(mài)出去�！睏钌黉h說(shuō)道。

　　“而通州、涿州今年房?jì)r(jià)高漲的原因則是受政府政策的影響，北京市政府機關(guān)東遷計劃，南城開(kāi)發(fā)等政策使這些地塊的價(jià)值明顯提升，相信5年后的通州肯定不是現在的通州，而5年后的涿州也肯定不是今天的涿州，其這些地區的區位價(jià)值到那時(shí)將會(huì )得到充分的體現，所以這些地塊的價(jià)格今后還會(huì )上漲。而隨著(zhù)北京城市擴建新政策的陸續出臺，相信今后會(huì )后更多地區的土地價(jià)值得到提升�！�

　　而北京周邊區域的房?jì)r(jià)確實(shí)也在持續的上漲中，通州地區的世紀星城均價(jià)為22000元/平方米,月亮灣為26000/平方米；大興領(lǐng)海天使灣近期也由22000元/平方米上調均價(jià)至26000元/平方米；昌平珠江摩爾國際中心開(kāi)盤(pán)前預計均價(jià)更是達到了25000—30000元/平方米。楊少鋒也對記者表示，上面提到的今年4月他們要推出的新房源售價(jià)肯定也將比去年高出3000至4000元。

　　楊少鋒還認為：“就整體而言，北京市的公共基礎配套設施，軌道交通在全國都是首屈一指的，而龐大的教育資源、醫療資源、商業(yè)資源等更是別人所無(wú)法比擬的，在如此條件下房?jì)r(jià)怎么可能下跌呢？”

　　而據統計，目前，房地產(chǎn)企業(yè)增加土地儲備不到1.2億平方米，雖然在建面積約有30億平方米，但其中大部分都是2009年銷(xiāo)售的期房，同時(shí)捏在房產(chǎn)商手中的富余現金流，卻有1.5萬(wàn)億元左右。錢(qián)多、地少，存量失衡，即使成交量低迷一段時(shí)間，開(kāi)發(fā)商也不擔心，畢竟如此低的成交量很大一部分原因正是開(kāi)發(fā)商自己捂盤(pán)惜售造成的。

　　相比2009年3月的136172套，2010年3月商品住宅的存量?jì)H有89234套，下跌了34.5%。而對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如此低的存量下，很少會(huì )有開(kāi)發(fā)商愿意明顯降價(jià)來(lái)銷(xiāo)售，畢竟房子都有些不夠賣(mài)，開(kāi)發(fā)商肯定要將價(jià)格維持在一個(gè)高位。