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　　福州樓市春節以來(lái)的冷清局面并沒(méi)能在本月的前兩周內得到改變。昨日，記者從福州市房地產(chǎn)交易登記中心獲悉，上周五行政區總簽約套數再度下降，僅為320套，比前一周減少46套�？偤灱s面積也比降14.31%，兩組數據雙雙創(chuàng )下三周以來(lái)的新低。不過(guò)，房?jì)r(jià)卻逆勢走高，上周報出11180元/㎡均價(jià)，相較此前的1月10448元/㎡、2月10988元/㎡，福州房?jì)r(jià)已經(jīng)在“萬(wàn)元以上”的高位區站穩腳跟。

　　業(yè)內人士指出，近期市場(chǎng)供應量、戶(hù)型面積、價(jià)格以及區位結構四者的供給失衡是導致房?jì)r(jià)上漲的主要原因。

　　現象

　　連續兩個(gè)半月均價(jià)過(guò)萬(wàn)

　　今年以來(lái)，福州商品房均價(jià)始終高居萬(wàn)元之上。從2009年12月，福州樓市報出史上最高9223元/㎡均價(jià)，大家都還在為這個(gè)價(jià)格唏噓不已的時(shí)候，2010年1月，均價(jià)紀錄再次被刷新，10448元/㎡，同比上漲57.84%。但從簽約套數來(lái)看，1月五行政區總簽約套數同比增加467套，增幅為26.33%。簽約面積方面，同比增加74174㎡，增幅為40.89%。盡管兩組數據同比都有不小漲幅，但相比其他月份，這樣的數據顯然縮小很多；2月由于正值春節長(cháng)假，基于上述原因加上2月只有28天，樓市簽約量再度應聲而落，總簽約套數僅為1177套，環(huán)比減少1063套。

　　簽約面積也只報出區區的135025㎡，環(huán)比減少120542㎡，降幅高達47.16%，兩組數據雙雙遭遇腰斬。而房?jì)r(jià)方面，2月再度上漲5.16%，報出10988元/㎡，環(huán)比上漲540元/㎡。

　　進(jìn)入本月，半個(gè)多月以來(lái)，福州市住宅均價(jià)分別以3月14日均價(jià)12556元/㎡、3月13日均價(jià)11576元/㎡、3月12日均價(jià)12093元/㎡、3月11日均價(jià)11092元/㎡等實(shí)際成交價(jià)格，穩穩地站上了“萬(wàn)元之上”的腳跟，其中3月7日均價(jià)達到13190元/㎡之高。

　　可售套數減少新增樓盤(pán)寥寥

　　在往年，3月份是一年樓市旺季的開(kāi)始，去年尤為如此。而今年的3月，在調控政策的不斷深入細化與輿論對房?jì)r(jià)的壓力下，樓市明顯呈現出冷清景象。不僅成交量低迷不振，連供應量、供應面積戶(hù)型等也陷入低谷。

　　由于市場(chǎng)新增供應不足，加之近期高房?jì)r(jià)引起的社會(huì )關(guān)注度越來(lái)越集中，不少購買(mǎi)力對目前市場(chǎng)持觀(guān)望態(tài)度。這使得春節以來(lái)樓市銷(xiāo)售態(tài)勢遲緩，每日僅維持不到50套左右的成交量。上周五行政區總簽約套數再度下降，僅為320套，比前一周減少46套�？偤灱s面積也從前一周的43066㎡減少到36901㎡，降幅達到14.31%，兩組數據雙雙創(chuàng )下三周以來(lái)的新低，比起去年同期相去甚遠。

　　從福州市房地產(chǎn)交易登記中心公開(kāi)的房源信息來(lái)看，福州市截至2月26日可售房源僅24036套，在售的樓盤(pán)還是以老盤(pán)居多，年后并無(wú)新盤(pán)加入。三盛·托斯卡納、北緯25度、大儒世家·歸壹墅、世歐·上江城等，這些2009年底新上市的項目也多以別墅、沿江高端樓盤(pán)為主。

　　剖析

　　供應結構不合理

　　“這應該是近年來(lái)福州新房存量的最低點(diǎn)了�！睆氖路康禺a(chǎn)數據分析的一位研究人士表示。

　　“福州市24036套可售房源中，對樓市銷(xiāo)售價(jià)格并不構成制約的‘存量基數’與某些經(jīng)濟適用房等特殊產(chǎn)品構成的‘無(wú)效供應’占了大半，因此目前在市場(chǎng)上銷(xiāo)售流通的新房實(shí)際上很有限。成交下滑不盡然是調控政策帶來(lái)的后果，事實(shí)上，福州不少在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售率還是頗為可觀(guān)的，現在的問(wèn)題是市場(chǎng)選擇面窄，不少購房者找不到合適的房源�！痹摌I(yè)內人士表示。

　　“現階段，福州更突出的問(wèn)題是供給的結構性失衡”，林先生認為這種供給結構失衡包括：供給的戶(hù)型面積結構失衡，大面積住宅供給比例過(guò)高；供給的價(jià)格結構失衡，高總價(jià)的住宅供給比例過(guò)高；供給的區位結構失衡，例如市中心板塊等部分區域投資開(kāi)發(fā)總量過(guò)高。

　　“豪宅熱”催化失衡

　　“現在上市的樓盤(pán)都在想方設法地‘拔高’自己，所以導致普通住宅也都變得不再‘普通’�！睒I(yè)內人士林先生表示，“目前，市場(chǎng)短期供給缺乏彈性，長(cháng)期供給受到約束�！倍唐诳�，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較長(cháng)的投資建設周期，市場(chǎng)難以對需求做出迅速反應，短期的供給是缺乏彈性的。從長(cháng)期看，市場(chǎng)供給受到土地資源稀缺、基礎設施配套缺乏和社區成熟度不夠三大約束。因此，從長(cháng)遠看，相對于需求的不斷增長(cháng)，供給卻是受到限制的，房?jì)r(jià)的增長(cháng)具有必然性。

　　業(yè)內人士指出，土地市場(chǎng)的放量多少和結構也都會(huì )影響到住宅銷(xiāo)售�！皬娜ツ昴甑字两�，福州市幾次的土地價(jià)格一路上揚，新地塊的樓面價(jià)都已頻頻超萬(wàn)元，而且放量的也多是中心城區土地，所以開(kāi)發(fā)商拿地后只能走‘高端路線(xiàn)’，通過(guò)提高產(chǎn)品品質(zhì)和客戶(hù)群定位，充分挖掘房地產(chǎn)的附加值以謀求盈利”。

　　擔憂(yōu)

　　樓市何時(shí)“補倉”？

　　“目前，福州市場(chǎng)乃至全國市場(chǎng)的保障體系都尚未健全，在這個(gè)時(shí)候，商品房高端化路線(xiàn)愈演愈烈，顯然會(huì )帶來(lái)諸多問(wèn)題”，業(yè)內人士王先生表示，豪宅供應日益增多，往往以普通住宅縮量為代價(jià)，這將壓抑普通消費者的住房需求，導致供需結構失衡，必然有損于民生。同時(shí)，房地產(chǎn)的投資屬性也將進(jìn)一步凸顯，推高資產(chǎn)和信貸泡沫，加劇未來(lái)市場(chǎng)的波動(dòng)。

　　更重要的是，豪宅放量將帶動(dòng)整體房?jì)r(jià)上漲，透支居民購買(mǎi)力。研究表明，房?jì)r(jià)高企將使得大部分居民不得不增加儲蓄，削減其他消費來(lái)提高住房購買(mǎi)力，從長(cháng)期看，高房?jì)r(jià)將排擠正常的居民消費，并造成收入分配的進(jìn)一步分化，不利于擴內需戰略的進(jìn)一步推進(jìn)。

　　“雖然2009年下半年，土地供應量有所增加，一些開(kāi)發(fā)商也增加土地儲備量，但受產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期限制，新推出的項目至少要在下半年或是明年才會(huì )上馬”。未來(lái)的4、5月份能有多少樓盤(pán)進(jìn)入市場(chǎng)，為存量市場(chǎng)有效“補倉”？而這些都成為未來(lái)福州房?jì)r(jià)是否高居不下的重要決定因素，對此業(yè)內人士不無(wú)擔憂(yōu)。