手机看片1024人妻人伦_上海外環(huán)房?jì)r(jià)調查報告 外環(huán)樓市面臨三大風(fēng)險——中新網(wǎng)

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    上海外環(huán)房?jì)r(jià)調查報告 外環(huán)樓市面臨三大風(fēng)險
2010年03月18日 11:19 來(lái)源:上海青年報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  十年前的外環(huán)外樓市,缺乏整體規劃以及相應的配套支撐,不僅無(wú)過(guò)多產(chǎn)品供應也基本無(wú)人問(wèn)津。如今,伴隨著(zhù)樓市快速進(jìn)入上升通道,外環(huán)樓市都早已過(guò)萬(wàn)元關(guān)口,部分區域的價(jià)格漲幅已接近甚至超過(guò)中心城區,在缺乏區位優(yōu)勢等核心因素后,外環(huán)樓市究竟將面臨多少風(fēng)險,將成為購房者不得不關(guān)注的重點(diǎn)。

  風(fēng)險一:購房成本上升,舒適度下降

  現狀分析

  陳先生一家2003年為了改善需求在浦東內環(huán)買(mǎi)了一套100多平米的新房,當時(shí)單價(jià)在3500元,一套房子總價(jià)38萬(wàn)元。陳先生非常滿(mǎn)意當初的買(mǎi)房,僅用了38萬(wàn)就實(shí)現了住房改善,加上這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的升值,目前這套房子總價(jià)已經(jīng)高達200多萬(wàn),這一步不僅提高了生活需求,也實(shí)現了資產(chǎn)的升值。七年后的2010年,吳先生迫于結婚要買(mǎi)房,經(jīng)過(guò)兩代人的努力,吳先生首付款達到了80萬(wàn),但根據目前銀行規定首付要滿(mǎn)4成的規定,吳先生的新房總價(jià)不可以超過(guò)200萬(wàn),可是如今200萬(wàn)的房子看得上眼的都在外環(huán)以外,于是吳先生開(kāi)始了“上海游”,一圈下來(lái)吳先生感嘆,不少距離市中心1小時(shí)(地鐵)以上的地區,單價(jià)也超過(guò)了2萬(wàn)……

  市場(chǎng)調查

  十年飆升,舒適和價(jià)格成反比

  上海自住房改制后,房子完成了商品化之路,自此以后房?jì)r(jià)開(kāi)始了攀升,這輪漲價(jià)最初是從市中心的房源開(kāi)始的,當初徐家匯花園萬(wàn)元單價(jià)一度被視為“天價(jià)”,但是短短幾年后,這種漲幅開(kāi)始以?xún)拳h(huán)為點(diǎn)向外圍擴張,到了2005年一些外環(huán)以外的板塊諸如九亭價(jià)格開(kāi)始提價(jià),到了2007年不少外環(huán)外房源開(kāi)始逼近萬(wàn)元,到了2009年上海版圖內沒(méi)有萬(wàn)元以下房源。到了2010年,外環(huán)以外2萬(wàn)房源已經(jīng)不是稀奇事。這種漲幅甚至已經(jīng)超過(guò)市中心的二手房,以黃浦區大興街一套1985、1986年的老公房為例,雖然單價(jià)也在2萬(wàn)元左右,但是因為面積小,總價(jià)往往在80-100萬(wàn)之間浮動(dòng)。此外,黃浦、靜安、盧灣等區的老公房,單價(jià)也基本在2-3萬(wàn)元不等,一套50-60平米的二房,總價(jià)在100-150萬(wàn)元。

  在價(jià)格上外環(huán)外的價(jià)格已經(jīng)趕超市區內的老公房,但是在和舒適度相關(guān)的生活配套、公交出行乃至于面積上卻在逐年縮水,除了價(jià)格制約面積之外,外環(huán)外的配套一種是新的,由開(kāi)發(fā)商統一規劃的社區商業(yè)配套,這類(lèi)商鋪人氣少,招商不足,難以滿(mǎn)足日常需求,而類(lèi)似于醫院、圖書(shū)館、銀行等配套,又因為人群基礎少,顯得尤為空白。另一種是由老鎮基礎發(fā)展而起的配套,大多層次低,難以符合市區客,特別是青年人的需求。綜合對比,在價(jià)格相當、面積差距縮小的情況下,外環(huán)外的競爭力大大減弱,在購買(mǎi)成本上升的同時(shí),舒適度卻削減,成為上海人外移止步的一大心理障礙。

  業(yè)內支招

  自主群體應“重”居住“輕”產(chǎn)品

  某位房地產(chǎn)商也直言,買(mǎi)房的需求因人而異,但是對于那些首次購房的群體而言,應綜合房子居住功能的性?xún)r(jià)比進(jìn)行選擇,對交通、價(jià)格、配套的考慮應該要高于對是否會(huì )升值、品質(zhì)等元素的考慮。華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系華偉認為,近幾年上海的城市化進(jìn)程在加快,隨著(zhù)這些地區交通配套的跟進(jìn),也有越來(lái)越多的人選擇在外環(huán)以外置業(yè),這是一種趨勢,但是不代表消費者盲目地選擇一些所謂的規劃區域,相反對于一些規劃尚未落實(shí)、價(jià)格卻被炒高的區域,消費者要做出理性的判斷。對于青年置業(yè)者而言,理性、梯度消費的關(guān)鍵,就是根據自身條件、能力來(lái)選擇適合自身的居所,如果你選的房子僅僅因為未來(lái)有地鐵,房子外立面漂亮,價(jià)格卻是自己無(wú)法承受的,那么就可以從小戶(hù)的二手房起步。

  風(fēng)險二:租金回報過(guò)低,150年收成本

  現狀分析

  金小姐名下有一套位于盧灣區的老公房,總面積在60平米,全裝修,目前出租在外,租金為4000元。這套房子金小姐是2009年購得的,總價(jià)為130余萬(wàn)。這樣算來(lái),金小姐30年不到就可以收回購房成本。租金回報率3.4%(假設是全額付款)。

  季先生在顧村有一套100平米的新房,全裝修,掛牌在外,租金每月為1000元,這套房子也是2009年買(mǎi)下的,總價(jià)180萬(wàn),租金回報率為0.6%(假設全額付款),也就是說(shuō)150年才能收回成本。以上計算全部沒(méi)有算入資產(chǎn)的機會(huì )成本,也就是說(shuō)這些錢(qián)用于其他投資所獲得收益的可能,但很清楚投資于老公房,意味著(zhù)資產(chǎn)的有限投資,但是后者除非把房子出售,否則資產(chǎn)無(wú)限期投入,也無(wú)法在70年內收回成本。

  市場(chǎng)調查

  租金回報不足0.6%,月租800仍愁租

  記者近日走訪(fǎng)了多家中介門(mén)店,發(fā)現市區特別是醫院、學(xué)校附近房子月租金很高,其中靜安靠近南京西路區域,因為地段好,周邊高檔辦公樓林立,不僅容易出租,而且租客以眾多境外客居多,一套50-60平米的房子可以租到4000-5000元。中原地產(chǎn)靜安門(mén)店的工作人員告訴記者,周邊的老公房一般掛牌不到兩天就會(huì )被人租掉,而且越是裝修好的越容易出租。

  但是隨著(zhù)距離市區越遠,租金情況就出現很大的區別,比如在中環(huán)附近,記者從某家名為新世界的中介門(mén)店看到,一套70-80平米的房子租金在2500-3000元不等,而到了外環(huán)以外,不少中介只有出售沒(méi)有出租房源,某位不知名的中介門(mén)店工作人員表示,這里租房很困難,一般需求客都是外來(lái)打工者,收入低,一般能承受的就是500-800元的房子。

  業(yè)內支招

  租金回報應被視為購房元素

  某位長(cháng)期工作于中介門(mén)店的工作人員告訴記者,一般市中心的交易以租為主,內中環(huán)的租、售各半,到了外環(huán)以外就沒(méi)有租客的身影了。不少高端投資客在市區投資靠租金,而一些小投資客則會(huì )在周邊區域“炒房”,以獲得短期收益。從這點(diǎn)也反面印證,中心區域房子值得長(cháng)期持有,而外環(huán)外的許多投資都是含有泡沫的。

  風(fēng)險三:預期炒作下的調整風(fēng)險

  現狀分析

  從中介門(mén)店關(guān)于租金回報率分析上,又可以引發(fā)另一個(gè)問(wèn)題——物業(yè)升值,可以說(shuō)很多人在選擇購買(mǎi)外環(huán)以外住房的時(shí)候,即使知道租金回報低,但是出于某種升值的預期,也愿意中短期持有,以期獲利,如果一套2009年初以80萬(wàn)買(mǎi)入的二房,到目前拋出,忽略利息、交易等成本,獲利50萬(wàn)幾乎是輕而易舉。但是在市中心,同樣80萬(wàn)的房子,2009年初至今漲幅空間有限,升值獲利不會(huì )超過(guò)20萬(wàn),這就讓不少懷有類(lèi)似“西部夢(mèng)想”的人繼續鋌而走險。外環(huán)外的房子會(huì )只漲不跌嗎?面對政策蜜月期結束的預期,外環(huán)外高泡沫下的高回調風(fēng)險,將成為高價(jià)購置外環(huán)區域的最大風(fēng)險。

  市場(chǎng)調查

  “炒”出來(lái)的高價(jià)

  就如本報之前所列的,從2009年初至今外環(huán)區域的房?jì)r(jià)漲幅遠遠大于中心區域的房?jì)r(jià),除此之外外環(huán)以外還不斷有新的預期,比如軌道交通、人文環(huán)境、品質(zhì)創(chuàng )新乃至于政府利好,這些因素都可以使得一個(gè)原本一文不值的區域瞬間變得一房難求,而縱觀(guān)發(fā)生這些利好的區域,都是新興區域,比如5年前的三林、三年前的真如、兩年前的大虹橋、一年前的周康和川沙,而相比于市中心的寸土寸金,很難再有如此大的預期可以帶動(dòng)房?jì)r(jià)在短期內額大幅上漲。此外,地王的刺激也對價(jià)格產(chǎn)生影響,以近期市場(chǎng)推出的土地來(lái)看,金地拿下的青浦徐涇和青浦趙巷、綠地拍得的寶山、保利摘得的嘉定新城、中華企業(yè)、萬(wàn)科、招商等萬(wàn)元地價(jià)競得的松江新城,給周邊市場(chǎng)形成一種刺激,以松江新城的土地為例,一塊樓板價(jià)在1.6萬(wàn)元的土地,加上建材成本,進(jìn)入市場(chǎng)的價(jià)格一般都會(huì )在30000元左右,這樣的預期下必定會(huì )帶動(dòng)周邊房?jì)r(jià)的跟漲,同樣這種刺激在市中心不能被復制。

  但實(shí)際被預期炒作起來(lái)的區域在市場(chǎng)震蕩期遭遇調整的案例一直沒(méi)有被忘記,2008年被9號線(xiàn)炒作起來(lái)的九亭板塊,10余個(gè)樓盤(pán)齊打價(jià)格戰,價(jià)格降幅最高的一度達到40%,即使目前九亭的價(jià)格在整體行情的帶動(dòng)下不斷向1.6-1.7萬(wàn)逼近,但是周邊的配套和多年前沒(méi)有多大改觀(guān),配套層級依然過(guò)于平民,無(wú)法滿(mǎn)足青年住客的需求,很難說(shuō)這樣的價(jià)格在市場(chǎng)調整期會(huì )具備怎樣的抗跌性。

  而土地市場(chǎng),地王的產(chǎn)生的確會(huì )給區域增加刺激,但是蘇寧地產(chǎn)被迫退地、新江灣城2萬(wàn)樓板價(jià)在2008年經(jīng)歷攻堅戰,都在告誡著(zhù)后來(lái)的投資客,如果之前的樓市漲速無(wú)法復制,地王的風(fēng)險就無(wú)法預測,而這些風(fēng)險最終的承擔者將是可憐的高價(jià)買(mǎi)房者。

  業(yè)內支招

  不成熟意味著(zhù)不保值

  知名地產(chǎn)評論員范偉國認為,房地產(chǎn)的公共設施配套才是決定價(jià)格的最核心因素,從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)占據公共設施配套越多,包括交通、商業(yè)、醫療衛生、文化教育等,價(jià)格更高也就越保值。但是目前不少外環(huán)外板塊,僅僅憑借一些預期就短期內價(jià)格大漲,內部的配套尚未完善,這樣的房?jì)r(jià)嚴重透支,必然會(huì )迎來(lái)一輪理性的回歸。

  某位不愿透露姓名的業(yè)內人士表示,利用預期炒作價(jià)格是許多投機人士的專(zhuān)利,但是對于普通購房者而言,如果辨別潛力區、泡沫區很重要,不然辛辛苦苦積攢的購房款就被許多投機者制造的風(fēng)險買(mǎi)單。

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我國實(shí)施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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