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　　樓市進(jìn)入2010年,在自去年年底開(kāi)始集中發(fā)布的政策調控措施密集出臺后,包括深圳在內全國對樓市過(guò)快上漲都是一片叫停呼聲。兩會(huì )期間,眾多人大代表和政協(xié)委員的提案議案都劍指高房?jì)r(jià),而在政策調控打擊投資性買(mǎi)房、信貸緊縮、市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃烈的多重背景下,深圳無(wú)論是政府背景的官方智囊機構還是中介、專(zhuān)家,都曾發(fā)表“年度住房?jì)r(jià)格將在市場(chǎng)規則和調控政策的作用下有所回調”、“今年樓市下行是大概率事件”等對當前樓市的看法。

　　這些判斷在2月份成交大幅萎縮中得到部分佐證,而接下來(lái)三四月份的成交情況將會(huì )成為全年走勢的晴雨表之一,在目前觀(guān)望氣氛濃烈的背景下,很多中介和業(yè)界都對這兩月成交不抱樂(lè )觀(guān)的態(tài)度。但近日,隨著(zhù)上周深圳樓市二手房成交量大幅反彈,深圳有中介卻發(fā)表評論認為,目前籠罩在樓市中的逼人寒意正在慢慢退卻,伴隨著(zhù)人氣的重新回升,成交量的反彈將為期不遠,這成為樓市下行論調中的一個(gè)“另類(lèi)”觀(guān)點(diǎn)。

　　二月樓市轉冷,并非調控使然?

　　深圳樓市二月份成交量、成交價(jià)都出現了一波下滑,今年二月深圳一手房成交面積為9.12萬(wàn)平米,環(huán)比下降74.55%,同比下降81.32%,而深圳二手房成交面積為47.20萬(wàn)平米,環(huán)比下降43.35%,同比下降0.43%,市場(chǎng)一片觀(guān)望氣氛。在全國市場(chǎng)上也一樣,根據世聯(lián)地產(chǎn)的監測數據,全國20個(gè)重點(diǎn)城市2月份成交總量環(huán)比下降了51%,同比下降40%。其中一線(xiàn)城市平均環(huán)比下跌51.1%,二線(xiàn)城市環(huán)比跌51%,20個(gè)城市中僅有沈陽(yáng)成交量環(huán)比出現了上升。這種市場(chǎng)形勢的急轉直下嚴重打擊了消費者的信心,甚至有人斷言2008年的樓市夢(mèng)魘又要重新上演。

　　而近日深圳二手房成交量連續三周大增,每周增幅都超過(guò)40%。由此,世聯(lián)地產(chǎn)的分析師認為,2月份樓市成交量的大幅下跌源于兩方面:一是2009年樓市的高歌猛進(jìn)在一定程度上透支了未來(lái)的需求,短期內對市場(chǎng)需求產(chǎn)生影響,這直接使得新年以來(lái)市場(chǎng)需求乏力；二是2月份是中國樓市的傳統淡季,2月份全國樓市成交量的下滑是市場(chǎng)規律的必然體現。

　　今年樓市不會(huì )重蹈08年覆轍?

　　年初樓市遇冷,對比2008年“一樣的創(chuàng )紀錄成交量、一樣的畸高房?jì)r(jià)、一樣密集的宏調政策”,讓很多人猜測今年樓市是否會(huì )是2008年的翻版。但世聯(lián)地產(chǎn)的研究人員在對宏觀(guān)經(jīng)濟形勢進(jìn)行深入分析后認為,2010年的中國樓市絕不會(huì )重蹈2008年的覆轍,相反,2010年的中國樓市很大程度上可能是2009年“牛市”的延續。

　　世聯(lián)地產(chǎn)分析師認為,2008年恰逢中國經(jīng)濟整體過(guò)熱,房地產(chǎn)對通脹的推波助瀾作用使決策層采取了毫無(wú)保留的“打壓”態(tài)度。而今年,雖宏觀(guān)經(jīng)濟企穩,但整體經(jīng)濟的發(fā)展預期依然不容樂(lè )觀(guān),在出口不振和消費乏力的局面下,國民經(jīng)濟的發(fā)展還需要借力于房地產(chǎn)業(yè)�！半m然近期的調控政策密集出臺,‘穩中有打’的態(tài)勢已成定局,但政策打壓的力度與2008年相比不可同日而語(yǔ)”。就在幾天前北京土地拍賣(mài)接連爆出兩大地王,在此背景下世聯(lián)地產(chǎn)預計,未來(lái)全國樓市將會(huì )迎來(lái)一個(gè)審慎樂(lè )觀(guān)的發(fā)展階段,2010年的中國樓市在很大程度上不會(huì )重蹈2008年的覆轍。

　　新一輪反彈在眼前?

　　在深圳樓市度過(guò)春節這一非常規影響因素之后,二手房市場(chǎng)成交量連續三周大幅增加,世聯(lián)研究認為,市場(chǎng)中人氣逐步回升,接下來(lái)的這段時(shí)間,全國樓市會(huì )有一個(gè)相對迅猛的回暖期,成交量新一輪的反彈將為期不遠。

　　一方面是政策影響有限。相對2009年底政策出臺的密集程度,今年已經(jīng)明顯放緩,“今年的‘兩會(huì )’中,中央政府傳遞的關(guān)于房地產(chǎn)政策態(tài)度未超越“國十一條”范疇,這顯示中央房地產(chǎn)政策已趨于平穩,當前階段已經(jīng)從政策頻出期轉入政策執行及政策效果觀(guān)察期”。而3月10日國土資源部出臺的《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監管有關(guān)問(wèn)題的通知》通過(guò)土地市場(chǎng)來(lái)對高房?jì)r(jià)進(jìn)行調控,這在世聯(lián)研究師看來(lái)很難收到立竿見(jiàn)影的效果,充其量也不過(guò)是政府調控的又一次“隔靴搔癢”,而在熟悉深圳地產(chǎn)運作的業(yè)內人士看來(lái),這一通知中的要求深圳早已執行,這一措施顯然對深圳樓市影響不大。

　　“而對市場(chǎng)走勢有“利空”影響的物業(yè)稅出臺的消息在短期看也已經(jīng)落空”,世聯(lián)分析師表示,物業(yè)稅或房地產(chǎn)稅制改革的提法并未出現在今年的政府工作報告中,甚至不如2009年,2009年《政府工作報告》曾明確提出“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革”。業(yè)界曾擔憂(yōu)物業(yè)稅開(kāi)征,尤其是業(yè)內多有消息稱(chēng)深圳或北京將于今明兩年率先試行物業(yè)稅征收。世聯(lián)研究人員認為,在中國推行物業(yè)稅需要理順復雜的利益沖突,也需要更為充分的技術(shù)準備,短期內很難推出,這一“利空信息”明朗化,也為后市成交量的反彈創(chuàng )造了有利條件。

　　眼下,深圳新房開(kāi)盤(pán)速度有所放緩,市場(chǎng)可售新房數量不足3萬(wàn)套,在新房供應量不足的情況下,二手房市場(chǎng)成交能否繼續支撐成交量的增長(cháng)有待市場(chǎng)予以體現,世聯(lián)地產(chǎn)認為節后市場(chǎng)整體會(huì )出現“小步快跑”、“暖春”態(tài)勢的觀(guān)點(diǎn)也有待證明。

　　南方日報記者曲廣寧