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　　高房?jì)r(jià)下的民意選擇

　　進(jìn)入2010年，歐美國家仍處于房?jì)r(jià)下跌寒冬之中，但中國受相關(guān)政策的刺激，房?jì)r(jià)自2009年3月以來(lái)扶搖直上，如脫韁野馬一樣不可收拾。

　　房地產(chǎn)業(yè)去年創(chuàng )造利潤2.72萬(wàn)億

　　房地產(chǎn)業(yè)2009年實(shí)現商品房銷(xiāo)售額4.4萬(wàn)億元，開(kāi)發(fā)商由于房?jì)r(jià)上漲實(shí)現利潤1.76萬(wàn)億元；同期地方政府土地出讓收入達到1.6萬(wàn)億元，按至少60%的凈利潤率計算，可以實(shí)現利潤0.96萬(wàn)億元。兩項合計，房地產(chǎn)業(yè)在2009年創(chuàng )造的利潤達到了創(chuàng )紀錄的2.72萬(wàn)億元，占到了當年全國33.5萬(wàn)億元GDP的8.12%。

　　可以想象，如果沒(méi)有2008年11月一攬子救市政策和天量信貸資金投放的催動(dòng)，上述由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和地方政府土地儲備中心“創(chuàng )造”的房地產(chǎn)超額利潤，很顯然是不可能實(shí)現的。

　　種種因素表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖甚至過(guò)熱，是本次中國經(jīng)濟從全球經(jīng)濟衰退中脫穎而出的一個(gè)關(guān)鍵因素。從投資者和房地產(chǎn)從業(yè)者的分析來(lái)看，城市化和經(jīng)濟增長(cháng)會(huì )支撐房?jì)r(jià)的上漲，他們熱衷于房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)的投資利益；從政府層面來(lái)看，房?jì)r(jià)的繼續上漲刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，土地財政和房地產(chǎn)的GDP拉動(dòng)效應，都令地方政府不肯打壓過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以，有評論認為，站在決策者的立場(chǎng)，只要在社會(huì )承受的范圍內，他們能夠且愿意接受房?jì)r(jià)上漲的各種社會(huì )損益及其現實(shí)。

　　高房?jì)r(jià)擠壓購買(mǎi)力

　　值得全體中國人深思的是，作為最基本的民生產(chǎn)品，房地產(chǎn)在很多地方已經(jīng)成為地方政府、開(kāi)發(fā)商和公眾最重要的投資工具，“全民炒房”態(tài)勢已經(jīng)顯露。

　　由于投資獲利的層層加碼，當前一些大城市的房?jì)r(jià)水平，相對于當地居民家庭的可支配收入，已經(jīng)達到了超乎想象的高度。在北京，建成區的房?jì)r(jià)與家庭收入比目前已經(jīng)超過(guò)了30倍，房?jì)r(jià)與租金(年)之比則超過(guò)了50倍；在上海的中心區，不少樓盤(pán)的單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元人民幣，超過(guò)了當前東京核心區的住宅價(jià)格，而上海的單位土地產(chǎn)出不到東京的1/20。中國的高房?jì)r(jià)問(wèn)題，再次成為國內外人士熱議的焦點(diǎn)問(wèn)題，國際主流媒體都對中國的房?jì)r(jià)引起的泡沫問(wèn)題表示了關(guān)注。

　　在“流動(dòng)性陷阱”階段，大量注入的流動(dòng)性將毫無(wú)例外地進(jìn)入股市、房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場(chǎng)，引起房?jì)r(jià)、股價(jià)在積存泡沫的基礎上持續上漲。這必然帶來(lái)幾大問(wèn)題；一是引起占絕大多數的社會(huì )底層的普遍不滿(mǎn)；二是對其他產(chǎn)業(yè)和居民消費形成擠壓，人為壓制人民生活水平，阻礙產(chǎn)業(yè)結構升級步伐；三是由此培育出來(lái)的大量投機機構，利用相同手法炒作估值過(guò)低的農產(chǎn)品，引發(fā)全國農產(chǎn)品供給危機。

　　雖然中央強調經(jīng)濟結構調整和轉換經(jīng)濟增長(cháng)方式，但由于實(shí)體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟冰火兩重天，大量民營(yíng)企業(yè)放棄實(shí)體產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，轉而從事房地產(chǎn)投資。目前，中國急于將投資依賴(lài)型經(jīng)濟轉換到以居民消費為主導的經(jīng)濟上來(lái)，但高房?jì)r(jià)迫使許多家庭不得不將越來(lái)越多的收入投入到住房上，而購買(mǎi)其他商品的支出勢必被耗盡，嚴重影響民生水平和產(chǎn)業(yè)競爭力的提高。從長(cháng)期來(lái)看，越積越大的泡沫破裂必然嚴重危及中國銀行體系——這是一個(gè)嚴重依賴(lài)房地產(chǎn)、把房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)看作最優(yōu)資產(chǎn)的商業(yè)銀行體系，它的安危關(guān)系到中國絕大多數人的生計和穩定。

　　理性思考政策代價(jià)

　　今年的政府工作報告提出了“滿(mǎn)足人民群眾的基本住房需求”的目標，但前面的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，要堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭”的定性，再次重復了“國十一條”所強調的“房?jì)r(jià)只能漲，最好慢慢漲”的“穩定高房?jì)r(jià)”的宗旨。

　　與歷年的政府工作報告一樣，房地產(chǎn)調控措施沒(méi)有觸及到地方政府出讓土地這一關(guān)鍵環(huán)節。在筆者看來(lái)，城市土地拍賣(mài)機制直接推動(dòng)了整個(gè)城市地價(jià)和房?jì)r(jià)體系的重構。在商品房市場(chǎng)供不應求的條件下，政府拍賣(mài)土地的行為，極易引起整個(gè)城市地價(jià)的連鎖上漲。用“帳篷效應”(帳篷效應是指帳篷的容量不僅僅取決于篷布的大小，還要看支撐篷布的竹竿有多高，竹竿越高，帳篷的容量就越大。要將帳篷下的空間伸展到最大，關(guān)鍵在于取得多個(gè)支柱伸展在空中。如果你只有一個(gè)支柱，整個(gè)帳篷只能撐起支柱中心點(diǎn)周?chē)��?來(lái)形容地方政府土地出讓形成的泡沫，可能是非常形象的�？梢哉f(shuō)，在賣(mài)方市場(chǎng)的情況下，政府土地拍賣(mài)是高房?jì)r(jià)的根本推手之一。不僅如此，政府收儲、出讓土地的行為，還容易滋生腐敗，直接危害民生。在很多地區，城市建設規劃可以隨意修改，由此變成了某些掌權者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合謀侵犯城鄉居民生命財產(chǎn)權利的重要工具。這種以公共利益為借口，以城市規劃為工具，對居民用地進(jìn)行強行拆遷的過(guò)程，導致拆遷沖突愈加激烈，群體性事件也就越來(lái)越多。

　　可見(jiàn)，在房地產(chǎn)問(wèn)題上，政策的制定要謹慎前行，既體現民意，又適應時(shí)勢。怎樣實(shí)現既刺激經(jīng)濟健康增長(cháng)、又能有效地抑制甚至打壓房?jì)r(jià)的目標，而不是簡(jiǎn)單地控制房?jì)r(jià)漲幅，是擺在決策者當前的一個(gè)根本選擇。如果更換一種思路，通過(guò)擴大多種形式的住房供給、打擊房屋投機、降低房?jì)r(jià)的辦法，則有望實(shí)現房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與經(jīng)濟可持續發(fā)展的雙贏(yíng)局面�？上У氖�，這種思路可能降低房?jì)r(jià)，首先會(huì )遭受商業(yè)銀行體系的堅決反對，地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也不能容忍房?jì)r(jià)下降對自身利益的影響。由此，政策的發(fā)起，必然會(huì )遭遇重重阻力。

　　值得我們警覺(jué)的是，國土資源部等部門(mén)反復強調對小產(chǎn)權房的清理，這似乎是一種變相的為高房?jì)r(jià)托市的手段。我認為，作為一項重要的社會(huì )財富，政府沒(méi)有必要將小產(chǎn)權房視為洪水猛獸，必欲拆除而后快。要看到小產(chǎn)權房對于高房?jì)r(jià)下解決一大批城鄉居民居住問(wèn)題的正面作用。

　　中國有一句古話(huà)，“天下沒(méi)有免費的午餐”。任何政策的實(shí)施都是有代價(jià)的，更何況是充滿(mǎn)爭議的房地產(chǎn)政策。如果今年中央政府繼續實(shí)施有利于地方政府和開(kāi)發(fā)商的地產(chǎn)政策，房?jì)r(jià)的回落則來(lái)自房地產(chǎn)泡沫的破裂，這勢必給中國經(jīng)濟帶來(lái)毀滅性的打擊；而立足控制好金融風(fēng)險的消除房地產(chǎn)泡沫、實(shí)施主動(dòng)的低房?jì)r(jià)策略和政策，將有可能給中國的房地產(chǎn)業(yè)和國計民生，帶來(lái)蓬勃向上的生機。 　中國社會(huì )科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員 | 曹建海