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　　2010年以來(lái)廣州市商品住宅簽約面積出現明顯縮量,1-2月全市十區簽約面積78萬(wàn)平方米,同比去年同期減少37%,環(huán)比2009年11-12月更是減少了43%。而價(jià)格一直維持在高位,比較平穩,1、2月廣州十區簽約均價(jià)分別為13076元/平方米和12905元/平方米。

　　此外,2009年四季度“國11條”出臺,有關(guān)二套房貸的相關(guān)規定受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注,據了解,廣州市各大商業(yè)銀行根據剩余貸款額度在具體執行上有松有緊,部分銀行甚至將首次置業(yè)首付比例提至三成以上,二次置業(yè)首付提高到四成以上,利率優(yōu)惠幅度也有不同程度減少,并且審核過(guò)程更加嚴格。這必然影響成交釋放。雖然目前廣州一手樓市置業(yè)主流是改善型自住需求,支付能力較強,但對政策不確定性的觀(guān)望情緒,也直接影響了入市決策。

　　目前廣州市主要在售樓盤(pán)價(jià)格企穩,個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格在近期下調,但多數采取少量特價(jià)單位促銷(xiāo)的方式,主要是前期銷(xiāo)售欠佳的樓盤(pán)。據合富輝煌集團市場(chǎng)研究部監測數據,春節后至五一期間中心六區供應比重將回升至近五成,置業(yè)者關(guān)注度也將顯著(zhù)回升；預計發(fā)展商適時(shí)推出的優(yōu)惠措施可望加速終止觀(guān)望情緒,再次激活成交。

　　調控:源自去年銷(xiāo)售狂潮

　　此輪的宏觀(guān)調控絕非空穴來(lái)風(fēng)。統計數據顯示,房地產(chǎn)業(yè)2009年實(shí)現商品房銷(xiāo)售額4.4萬(wàn)億元,開(kāi)發(fā)商由于房?jì)r(jià)上漲實(shí)現利潤1.76萬(wàn)億元；同期地方政府土地出讓收入達到1.6萬(wàn)億元,按至少60%的凈利潤率計算,可以實(shí)現利潤0.96萬(wàn)億元。兩項合計,房地產(chǎn)業(yè)在2009年創(chuàng )造的利潤達到了創(chuàng )紀錄的2.72萬(wàn)億元,占到了當年全國33.5萬(wàn)億元GDP的8.12%。

　　2008年11月一攬子救市政策和天量信貸資金投放的推動(dòng),成為了上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和地方政府土地儲備中心“創(chuàng )造”的房地產(chǎn)超額利潤的催化劑。

　　政策:“粵十一條”定調

　　3月伊始,廣東省政府公布了《轉發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》,該通知因為增加了部分內容,而被稱(chēng)為“粵十一條”。與“國十一條”相比,此番粵版的樓市調控政策,根據廣東省實(shí)際情況,提出具有地方特色的限價(jià)房、公共租賃房試點(diǎn)和三舊改造,成為“粵十一條”的一大亮點(diǎn)。另外,房屋公開(kāi)銷(xiāo)售24小時(shí)前明碼標價(jià)的規定,對購買(mǎi)者作出準確的判斷也非常有利。

　　有關(guān)負責人表示,“粵15條”已明確時(shí)限,執行到2009年底,而《通知》中又未特別說(shuō)明,那么這些未涉及的條款就將廢止。因此,像2009年港澳臺居民在廣東購房享受的“國民待遇”,2010年將不再執行。

　　其中,“粵十一條”要求,廣東省各地在審批商品住房項目預售許可時(shí),以整棟為最低審批規模,不得分層、分單元辦理預售許可。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預售許可后,應當在10日內一次性公開(kāi)全部房源對外銷(xiāo)售,并在公開(kāi)銷(xiāo)售24小時(shí)之前,按照“一套房一標價(jià)”的方式明碼標價(jià)。

　　此外,廣東省還將抑制投資投機性購房需求,嚴格執行國家有關(guān)個(gè)人購買(mǎi)普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策,繼續執行個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房,契稅稅率為1%的優(yōu)惠政策。

　　穩房?jì)r(jià):國土部出拳治地

　　78家央企的勒令退出房地產(chǎn)市場(chǎng),是國家再出重拳調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一劑猛藥。其實(shí),早前國土資源部就下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監管有關(guān)問(wèn)題的通知》,明確土地出讓保證金不得低于底價(jià)20%；中低價(jià)位普通商品房用地房?jì)r(jià)由政府定,樓盤(pán)開(kāi)工、竣工時(shí)間要提前申報等。

　　《通知》首次對房地產(chǎn)用地土地出讓保證金作出了最低限制標準:競買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。近年來(lái)廣州土地出讓的競買(mǎi)保證金一直是地塊底價(jià)的10%,這次提高至20%,將大大提高開(kāi)發(fā)商拿地的門(mén)檻。

　　而土地出讓成交后,必須在10個(gè)工作日內簽訂出讓合同,合同簽訂后1個(gè)月內必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款,余款要按合同約定及時(shí)繳納,最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。此前,國土部曾出政策規定土地出讓金首付不低于50%,但并沒(méi)有明確地價(jià)首付繳交時(shí)間。

　　《通知》還首次明確要實(shí)施住房用地開(kāi)發(fā)利用申報制度。從2010年4月1日起,市、縣國土資源管理部門(mén)要建立房地產(chǎn)用地開(kāi)竣工申報制度。開(kāi)發(fā)商應當在項目開(kāi)工、竣工時(shí),向國土資源管理部門(mén)書(shū)面申報。

　　另外,國土部將在3月至7月開(kāi)展房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題專(zhuān)項檢查,檢查各地土地違規情況。

　　求破局:1、2月部分樓盤(pán)讓價(jià)

　　合富輝煌分析今年1、2月份的成交情況,認為1、2月廣州商品住宅供應收縮,總體市場(chǎng)氛圍比較平淡,春節后發(fā)展商改變提價(jià)惜售策略,開(kāi)始積極促銷(xiāo),部分樓盤(pán)調整了推售價(jià)格,以求打破觀(guān)望。

　　2010年以來(lái)廣州市商品住宅簽約面積出現明顯縮量,1-2月全市十區簽約面積78萬(wàn)平方米,同比去年同期減少37%,環(huán)比2009年11-12月更是減少了43%。而價(jià)格一直維持在高位,比較平穩,1、2月廣州十區簽約均價(jià)分別為13076元/平方米和12905元/平方米。

　　雖然目前廣州一手樓市置業(yè)主流是改善型自住需求,支付能力較強,但對政策不確定性的觀(guān)望情緒,也直接影響了入市決策。

　　據合富輝煌集團市場(chǎng)研究部監測數據,春節后至五一期間中心六區供應比重將回升至近五成,置業(yè)者關(guān)注度也將顯著(zhù)回升；預計發(fā)展商適時(shí)推出的優(yōu)惠措施可望加速終止觀(guān)望情緒,再次激活成交。記者關(guān)麗

　　行業(yè)動(dòng)向

　　省房協(xié)助銷(xiāo)售房博會(huì )4月開(kāi)幕

　　作為擴大住房供給穩定樓市交易的重要舉措,在廣東省住建廳大力支持下,廣東房地產(chǎn)業(yè)界將于4月23日在廣州聯(lián)手舉辦珠三角大型房博會(huì )。屆時(shí)將有多品種、多戶(hù)型、多價(jià)位、多區域組織普通商品房集中應市,展示珠三角同城化發(fā)展成果,舒緩樓價(jià)壓力,滿(mǎn)足社會(huì )多層次住房需求,拉開(kāi)傳統樓市“黃金周”交易高潮序幕。

　　廣東省房協(xié)負責人表示,今年經(jīng)濟發(fā)展仍有很多不確定因素,樓市交易態(tài)勢走向尚不明朗,應對的經(jīng)濟形勢更為復雜,業(yè)界要有足夠準備,加大上半年促銷(xiāo)力度。廣東省房協(xié)牽頭主辦房博會(huì )力促交流,并呼吁各地以各種方式豐富住房品種供應,滿(mǎn)足多層次的置業(yè)需求,促進(jìn)全省住房交易,繼續發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對拉動(dòng)經(jīng)濟的積極作用。

　　據了解,將在廣州舉辦的珠三角房博會(huì )結合珠三角規劃實(shí)施進(jìn)展,組織廣州市及周邊城市優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)集中聯(lián)展,通過(guò)城際間的市場(chǎng)流通,引導城鎮居民擴大置業(yè)范圍,加大中心城市供應量,降低購房門(mén)檻,讓購房者有更多的置業(yè)選擇。

　　廣東省房協(xié)將房博會(huì )作為促進(jìn)社會(huì )住房消費的助推器,近年來(lái)已在廣州市舉辦多屆,均受到業(yè)界高度關(guān)注和重視,去年5月份的“廣東廣州房博會(huì )”對恢復市場(chǎng)交易,擴大內需,穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)起到重大作用。據了解,目前已有多家品牌開(kāi)發(fā)商以及肇慶、清遠等地政府部門(mén)組織當地樓盤(pán)報名參加本屆房博會(huì ),并著(zhù)手策劃有針對性的促銷(xiāo)方案。關(guān)麗

　　市場(chǎng)分析

　　三招亮劍突圍制勝

　　突出品牌、創(chuàng )意產(chǎn)品、完善配套,隨著(zhù)宏觀(guān)調控的不斷出臺,未來(lái)的廣州樓市,很可能再次出現營(yíng)銷(xiāo)大戰。應該理性看到的是,營(yíng)銷(xiāo)制勝的前提一定是產(chǎn)品的高性?xún)r(jià)比。在成功營(yíng)銷(xiāo)達到火爆銷(xiāo)售的背后,一定有高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品的支撐。

　　關(guān)鍵詞:營(yíng)銷(xiāo)

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng),營(yíng)銷(xiāo)是一個(gè)永遠不會(huì )過(guò)時(shí)的重點(diǎn)科目。房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)候,營(yíng)銷(xiāo)是開(kāi)發(fā)商爭取利潤最大化的工具；而在樓市不景氣的時(shí)期,營(yíng)銷(xiāo)更是開(kāi)發(fā)商過(guò)冬的“救命稻草”。從根本上說(shuō),營(yíng)銷(xiāo)就是一種創(chuàng )新,只有不斷創(chuàng )造新的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )意,才能在市場(chǎng)上立于不敗之地。

　　華南樓市之所以能夠在30年前領(lǐng)跑中國房地產(chǎn)市場(chǎng),作為“軟實(shí)力”的營(yíng)銷(xiāo)一直不斷創(chuàng )新功不可沒(méi),不斷根據市場(chǎng)變化而進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新,更是房地產(chǎn)業(yè)的一大魅力所在。泛銷(xiāo)售模式、一二手聯(lián)動(dòng)、團購等新的營(yíng)銷(xiāo)模式在2008、2009年極大地推動(dòng)了相關(guān)樓盤(pán)的銷(xiāo)售。今年的宏調大局中,又會(huì )有多少營(yíng)銷(xiāo)新招奇招來(lái)撬動(dòng)市場(chǎng)呢?

　　關(guān)鍵詞:產(chǎn)品

　　“做好產(chǎn)品”,成為許多地產(chǎn)商今年更為重視的口號,產(chǎn)品創(chuàng )新在嘗試和實(shí)踐在今年的廣州樓市也特別的突出。記者發(fā)現,廣州樓市“DIY空間”的概念格外流行。根據業(yè)主家庭生活需要,這個(gè)空間可以進(jìn)行改造和功能定位。在產(chǎn)品設計的DIY空間營(yíng)造上,地產(chǎn)商花費了不少的心思,既滿(mǎn)足了目前不少消費者對大戶(hù)型的需求,同時(shí)也可以有效規避政策的風(fēng)險。對于追求更劃算,更超值產(chǎn)品的購房者來(lái)說(shuō),這樣的房子也有更多的吸引力。

　　關(guān)鍵詞:服務(wù)

　　服務(wù)意識的缺位一直是開(kāi)發(fā)商軟肋,并且成為開(kāi)發(fā)商與業(yè)主矛盾的根源,一直被人們所詬病。然而開(kāi)發(fā)商的努力我們也一直在見(jiàn)證,隨著(zhù)行業(yè)的成長(cháng)、成熟,整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)意識也開(kāi)始不斷提升,成為產(chǎn)品的綜合競爭力之一。

　　在廣州的房地產(chǎn)行業(yè)中,服務(wù)意識應該說(shuō)是較為超前。像萬(wàn)客會(huì )、帝豪會(huì )、珠江會(huì )等,幾乎每個(gè)大型的房企都會(huì )將自己的業(yè)主組織聯(lián)絡(luò )起來(lái),在購房之后依舊享受到社區的“福利”。

　　開(kāi)發(fā)商認為,產(chǎn)品創(chuàng )新只是產(chǎn)品形式的變換,服務(wù)創(chuàng )新是體現開(kāi)發(fā)商真實(shí)實(shí)力的、并且不容易被模仿的。在產(chǎn)品品質(zhì)趨同的今天,只有在服務(wù)上創(chuàng )新才能使企業(yè)在某一領(lǐng)域取得較長(cháng)時(shí)間的領(lǐng)先地位。關(guān)麗

　　專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)

　　合理定價(jià)是回暖關(guān)鍵

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)朱中一指出,在市場(chǎng)低迷的情況下,如何將購房者的潛在需求轉化為實(shí)際需求,除了政策的鼓勵和支持外,企業(yè)能否向市場(chǎng)提供定價(jià)合理、質(zhì)量可靠的房屋,成為企業(yè)能否立足且應對市場(chǎng)的關(guān)鍵。

　　高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品自然好賣(mài),但在高品質(zhì)還不容易辨別的情況下,價(jià)格上的優(yōu)惠更容易打動(dòng)買(mǎi)家。元旦期間“半價(jià)開(kāi)盤(pán)”的美林湖國際社區,引來(lái)了市場(chǎng)的熱烈反應。珠江新城某樓盤(pán)降價(jià)5000元/平方米、特價(jià)單位八折銷(xiāo)售……兩會(huì )之后,不少樓盤(pán)紛紛打出降價(jià)廣告來(lái)攬客。

　　但陽(yáng)光家緣的數據卻顯示,珠江新城日前成交均價(jià)都在2.5萬(wàn)元/平方米以上,所謂降價(jià)5000元的樓盤(pán)此前價(jià)格高達2.8萬(wàn)元/平方米。在這些“雷聲大雨點(diǎn)小”的促銷(xiāo)聲中,所謂降價(jià)不過(guò)是開(kāi)發(fā)商高開(kāi)低走的營(yíng)銷(xiāo)策略。

　　在去年的市場(chǎng)膠著(zhù)期,抓住主流客群結構變化、合理定價(jià)的開(kāi)發(fā)企業(yè),在市場(chǎng)的變革競爭中占據了有利位置。與其他地產(chǎn)大腕要么按兵不動(dòng)要么玩假漲價(jià)手段形成了鮮明對比,而萬(wàn)科等企業(yè)主動(dòng)適應市場(chǎng)需求采取的降價(jià)策略,也為他們帶來(lái)了銷(xiāo)售業(yè)績(jì)和市場(chǎng)份額的正面回報。

　　從二季度開(kāi)始就是房地產(chǎn)的銷(xiāo)售旺季,在經(jīng)歷一季度的銷(xiāo)售淡季過(guò)后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應該拿出誠意來(lái),真的讓利和讓買(mǎi)家感受物超所值,才能在成交上有所回報。而在這一輪調整中適時(shí)生存,放棄暴利、以合理定價(jià)抓住購買(mǎi)者,才是出路。關(guān)麗