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　　今年以來(lái)一直沉寂的樓市在3月開(kāi)始有所抬頭。中原監測下的九個(gè)重點(diǎn)城市,上周成交量環(huán)比均呈上升之勢。其中北京、廣州、天津三市增長(cháng)在四成以上,深圳、成都、杭州三市在兩成左右,上海、重慶、武漢三市則在5%左右小幅上升。這是否意味著(zhù),短暫的觀(guān)望和政策消化后,樓市又開(kāi)始回暖?有專(zhuān)家指出,樓市的全面回暖還需要對4、5月份進(jìn)行觀(guān)察才能確定；還有專(zhuān)家認為,成交量的反彈不會(huì )持續太長(cháng)時(shí)間。

　　●九大城市成交量環(huán)比均上升

　　廣州增幅最大高達八成以上

　　中原地產(chǎn)研究報告顯示,上周各地新建住宅市場(chǎng)回暖勢頭不減。中原監測下的九個(gè)重點(diǎn)城市,周成交量環(huán)比均呈上升之勢。其中京、穗、津三市增長(cháng)在四成以上,深、成、杭三市在兩成左右,滬、渝、漢三市則在5%左右小幅上升。從春節過(guò)后市場(chǎng)走勢看,各地回暖之勢已確定,但回升幅度不盡相同。其中,增幅最大的廣州高達八成以上。

　　分析各地成交數據,可以發(fā)現兩大特點(diǎn):首先回暖勢頭最初從二線(xiàn)城市開(kāi)始,但目前已逐步擴大到一線(xiàn)城市；其次,各地基本以3月中旬為分水嶺,3月下半月不少城市新房周成交量突然走出谷底。

　　不過(guò)客觀(guān)來(lái)看,一線(xiàn)各城市的回暖走勢出現了一定分化。來(lái)自于中原地產(chǎn)的數據顯示,北京近期成交活躍,近4周的成交量環(huán)比增幅有3周達4成以上。本周成交量重回30萬(wàn)平方米以上,已超出1月份的平均水平。廣州經(jīng)歷了前期的波動(dòng),本周成交量大幅回升。上海、深圳兩市的回升幅度則相對有限,目前仍處在較低的水平徘徊。中原地產(chǎn)胡廣東指出,北京近期住宅成交的活躍,與前期地王頻出,推高房?jì)r(jià)上漲預期不無(wú)關(guān)系。

　　而在二手房方面,回暖跡象似乎比一手市場(chǎng)來(lái)得更早。以廣州為例,來(lái)自滿(mǎn)堂紅研究部的報告顯示,3月份前三周,廣州二手樓市出現放盤(pán)量和收客量均大幅增長(cháng)的回暖跡象,二手樓市的新增買(mǎi)家數量是上月同期的2.6倍,達到了去年同期(2009年成交最火爆的三月份)的八成五以上。同時(shí)成交量快速復蘇,前三周的成交量已經(jīng)較2月份全月的成交量翻了一番有余,雖然成交量尚不能與去年同期相比,但是市場(chǎng)活躍度已經(jīng)是近六個(gè)月的新高,“小陽(yáng)春”的出現基本上已是定局。

　　●調控政策部分消化

　　自住買(mǎi)家擔心加息急忙出手

　　對于3月樓市的變化,胡廣東認為可以概括為一段時(shí)間的市場(chǎng)觀(guān)望與政策消化后,樓市交易在剛性需求的推動(dòng)下慢慢步入正常軌道。具體來(lái)看,主要有3方面原因。

　　首先,春節期間成交極其低迷,全國“兩會(huì )”之前市場(chǎng)又普遍希望會(huì )對今年樓市定調,因此多數買(mǎi)家選擇觀(guān)望。但“兩會(huì )”上,對樓市卻并沒(méi)有特別專(zhuān)門(mén)表述,此后雖然有關(guān)部門(mén)出臺了一些諸如要求78家央企退出樓市的政策,但總體來(lái)看,樓市調控主調未變,短期內市場(chǎng)還將比較穩定。其次,今年以來(lái)雖然中央始終強調保持適度寬松的貨幣政策,但從銀行方面來(lái)看,貸款較去年已明顯收緊。加上加息的預期,對于按揭成本增加的擔憂(yōu)也促使一部分購房者停止了觀(guān)望。此外,近期不少城市均存在不同程度供應不足的問(wèn)題�？墒圬浟亢苌�,買(mǎi)家選擇的余地很小,客觀(guān)上也導致買(mǎi)家間競爭激烈,促使他們加速出手。

　　滿(mǎn)堂紅研究部肖文曉還指出,3月份市場(chǎng)復蘇表現最明顯的是改善型需求的入市。滿(mǎn)堂紅廣州某分店主管介紹,3月份的看樓量與去年年底差不多,但買(mǎi)家以多次置業(yè)的改善型需求為主,總價(jià)在70萬(wàn)—80萬(wàn)元/套、面積在100平方米左右的三房單位最受歡迎。成交數據也顯示,越秀區90平方米以上的戶(hù)型成交比例達到了40%左右,而在早前的1月份這一比例僅僅有11.8%。與初次置業(yè)需求對樓價(jià)的敏感和觀(guān)望猶豫不同,改善型需求在見(jiàn)到“兩會(huì )”并無(wú)大的政策動(dòng)作之后迅速反彈,只要有合適的房源即可促成交易。

　　顯然,對于樓市這個(gè)政策市來(lái)說(shuō),政策風(fēng)向的變動(dòng)最為關(guān)鍵。一個(gè)值得注意的現象是,國土部于3月22日召開(kāi)了視頻會(huì )議,要求在今年住房和保障性住房用地供應計劃編制公布前暫停住宅用地出讓。但據中原土地監測系統顯示,上周各地住宅市場(chǎng)供求暫未受到此影響。12個(gè)重點(diǎn)監測城市本周公告出讓住宅用地9幅,計101公頃,較前兩周有所上升,且為去年周平均水平的1.6倍。成交方面亦較活躍,12城市共計成交住宅24幅,305公頃,為2009年周平均水平的1.9倍。

　　●政策預期仍影響入市意欲

　　成交大幅反彈難以長(cháng)時(shí)間持續

　　不過(guò)對于此波反彈究竟能持續多久,是否意味著(zhù)樓市全面回暖,專(zhuān)家的觀(guān)點(diǎn)則更為審慎。

　　胡廣東認為,雖然樓市調控對整體市場(chǎng)沒(méi)有打壓,但從最近有關(guān)部門(mén)的措施來(lái)看,加大保障性住房建設是一個(gè)明確信號,且新增建設量很大。這必然導致一部分市場(chǎng)需求被分化,供不應求的局面將有所緩解。此外,貨幣政策收緊的預期也將導致購房成本的增大,對購房者心理層面的影響很大。而且新增供應量的有限也必然導致成交量不可能維持高位。成交量的大幅反彈不會(huì )持續很長(cháng)時(shí)間。

　　肖文曉則表示,3月份屬于傳統置業(yè)旺季,因此成交量的增加是否意味著(zhù)樓市的全面回暖還需要對4、5月份進(jìn)行觀(guān)察才能確定。他預計隨著(zhù)4月份梅雨季節的到來(lái),二手樓市市場(chǎng)氣氛會(huì )有所轉淡,但成交量不至于下滑太多,而今年廣州二手樓價(jià)會(huì )呈現“中心城區穩定,外圍區域穩中有降”的特點(diǎn)。

　　中原地產(chǎn)研究報告還指出,近期有消息表明在房企融資方面的監管似乎趨于嚴格。標桿房企中招商、萬(wàn)科去年年中即已宣布的增發(fā)預案,目前仍未最終落實(shí)。同時(shí)有消息稱(chēng),國土資源部正在對提出房地產(chǎn)權益類(lèi)再融資申請的上市公司進(jìn)行重新審核,其中包括年初已經(jīng)通過(guò)國土資源部審核的5家上市公司。

　　由于國內開(kāi)發(fā)行業(yè)嚴重依賴(lài)外部融資,而政府及各監管部門(mén)對融資環(huán)境的控制,能顯著(zhù)的影響到整個(gè)行業(yè)及銷(xiāo)售市場(chǎng)。另外,國土資源部參與上市房企再融資審核,也與近期土地市場(chǎng)加強調控的大環(huán)境相呼應。其審核的標準及執行力度尤其值得關(guān)注。因此上述房企的融資方案近期能否順利獲批,可視為今年樓市能否延續去年活躍狀態(tài)的風(fēng)向標。

　　記者盧軼