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　　由于國家多項地產(chǎn)調控政策的出臺，3月中上旬上海樓市經(jīng)歷了一場(chǎng)“倒春寒”，直到下旬才開(kāi)始逐步回暖。這種背景下，更多的開(kāi)發(fā)商將期待寄予即將來(lái)臨的四月。根據搜房網(wǎng)不完全統計，截止2010年3月22日，4月上海新開(kāi)盤(pán)住宅48個(gè)，相對于2009年4月上海樓市復蘇時(shí)期的35個(gè)增加了13個(gè)。業(yè)內人士表示：在經(jīng)過(guò)前3月的市場(chǎng)博弈以后，開(kāi)發(fā)商普遍認為市場(chǎng)已經(jīng)成熟，上海四月樓市多頭供應，量?jì)r(jià)齊升。

　　銀三金四或將注定

　　傳統的金三月今年似乎有點(diǎn)成色不足。作為一年一度“樓市風(fēng)向標”的“上海之春”房交會(huì )上雖參觀(guān)人數14萬(wàn)人次達到歷年之最，但現場(chǎng)成交金額不足1億元，同比下滑近20%�！斑@說(shuō)明市場(chǎng)需求很大，但主要由于買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格分歧較大，雙方都沒(méi)‘松手’，博弈在升級，但主動(dòng)權依然掌控在開(kāi)發(fā)商這邊�！鄙虾８魂�(yáng)物業(yè)咨詢(xún)有限公司執行董事張秀華告訴筆者：“三月并沒(méi)有出現‘小陽(yáng)春’的全面復蘇�！本科湓�因，張秀華用八個(gè)字來(lái)解釋開(kāi)發(fā)商目前的心態(tài)：“手中有糧，心中不慌�！痹谒�看來(lái)：眾多開(kāi)發(fā)商手中“糧草充足”，在政府、開(kāi)發(fā)商、剛需客戶(hù)和投資者四方博弈過(guò)程中，更顯從容不迫。目前剛需的進(jìn)一步積聚，市場(chǎng)供需的嚴重不平衡，政策面保持房?jì)r(jià)穩定的主基調，城市化進(jìn)程中世博效應的進(jìn)一步釋放等等，所有這些都使開(kāi)發(fā)商相信“銀四月”將名實(shí)相副，樓市將開(kāi)始回暖復蘇。

　　事實(shí)證明：上海2010年4月份絕大多數新盤(pán)開(kāi)盤(pán)的價(jià)格穩中有升，一些熱點(diǎn)新盤(pán)更會(huì )隨行就市水漲船高。比如4月將要開(kāi)盤(pán)的大華錦繡華城，精裝修房均價(jià)約 3.5-4萬(wàn)元/平方米，而去年其毛坯房售價(jià)為3萬(wàn)元/平方米。松江lomo森活將推出60-130平方米的公寓，報價(jià)1萬(wàn)/平方米，比去年年末8300元/平方米的均價(jià)上漲了1700元/平方米，增幅20%。臨港新城新盤(pán)滴水湖馨苑，預計開(kāi)盤(pán)價(jià)約1萬(wàn)元/平方米，比2009年12月上漲約2000元/平方米。

　　小戶(hù)型仍是“主打”

　　受市場(chǎng)剛需影響和政府對中小套型和中低價(jià)位房屋的重視，4月普通住宅市場(chǎng)推出的戶(hù)型多為2房或者小3房。據筆者不完全統計，在4月新推的48個(gè)樓盤(pán)中，有28個(gè)樓盤(pán)新房源中將有部分或者全部為小戶(hù)型公寓。如閘北大華陽(yáng)城貴都將在4月推出一批2房、3房精裝公寓，面積在89-112平方米之間、寶山顧村的東方帕堤歐在4月中旬將推出一批80-90平方米的小高層。作為本月的供應大戶(hù)，浦東新區12個(gè)新推樓盤(pán)中，除金地灣流域外，其他11個(gè)樓盤(pán)均有小面積房源推出。如港城滴水湖馨苑將推出100多套80平方米兩房、鉑庭會(huì )推出87平方米兩房和92平方米三房。

　　此外，楊浦、虹口等中心區也有相當一部分小戶(hù)型將面市。位于北外灘的樓盤(pán)馥敦坊就是其中的典型代表。在前期大戶(hù)型取得市場(chǎng)成功之后，該項目的5號樓小戶(hù)型也將于近日“面市”， 盡管尚未正式發(fā)售，超高的性?xún)r(jià)比已經(jīng)讓其未售先熱。該樓盤(pán)相關(guān)負責人介紹，即將推出的5號樓總計房源181套，以小戶(hù)型為主，總建筑面積約為1.5萬(wàn)平方米，均價(jià)在3.1萬(wàn)元/平方米左右。

　　“市中心樓盤(pán)的地段優(yōu)勢始終是應對樓市“寒流”的有力保障，高品質(zhì)而又把面積控制的比較合理的小戶(hù)型住宅，無(wú)疑受到了市場(chǎng)的熱烈追捧�！睆埱玮�指出。在上述小戶(hù)型集中的區域中依舊可以找到性?xún)r(jià)比高的項目。如盧灣、靜安、黃浦等傳統的中心城區的新房供應量日益減少且價(jià)格成倍走高，越來(lái)越多的購房者開(kāi)始將視線(xiàn)轉移到北外灘這樣的潛力中心區域。在南外灘，不少樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)直逼10萬(wàn)元/平方米。隨著(zhù)白金灣等區域代表性樓盤(pán)價(jià)格的不斷走高，北外灘的整體房?jì)r(jià)也將迎來(lái)新的突破口。而位于周康板塊的綠地東上海、位于九亭的中大九里德等。這個(gè)環(huán)間位置的住宅均價(jià)在15000-20000元/平方米之間，屬于目前上海的價(jià)格洼地，而隨著(zhù)軌道交通的開(kāi)通，也已縮短了與市區的距離，并且配套等均已較為成熟，成為目前上海最值得“淘”的環(huán)間位置。

　　高端物業(yè)供應扎堆

　　“一直想在中心區置業(yè)的買(mǎi)房者們4月將有著(zhù)不少值得出手的好機會(huì )�！睆埱玮�透露：盧灣、長(cháng)寧、徐匯、虹口、閘北、楊浦等傳統市中心區域在4月新盤(pán)扎堆上市。其中盧灣區的豐盛皇朝的報價(jià)更是高達60000元/平方米，為豪宅供應添磚加瓦。在張晴怡看來(lái)，市中心區域的供應相對較為稀缺，所以項目入市都能獲得較為不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，相信4月集中上市的市中心區域項目，對整體樓市的均價(jià)將會(huì )造成進(jìn)一步拉升。

　　“以去年加在舊城改造的推動(dòng)下，4月市中心高檔公寓的推盤(pán)量也在增加。而多達15個(gè)的別墅項目中，頂級項目和大眾項目也都有涵蓋，位于馬橋綠城玫瑰園、御濤園分別是5000千級和2000千級別墅的領(lǐng)跑者，保利、綠城、朗詩(shī)等也都有居家型別墅供應�？梢�(jiàn)，4月預期上市高端房源體量之大、產(chǎn)品之豐富�！敝蟹啃欧治鲅�建雄表示。

　　根據薛建雄的分析：投資者對別墅市場(chǎng)的需求仍然旺盛，并且這部分需求更趨向于一些大型項目的首期產(chǎn)品，因為這些產(chǎn)品都會(huì )有較大的價(jià)格增長(cháng)空間。而一些機構投資者則更傾向于“地王”的周邊項目和少數高檔住宅周邊的項目，例如將要推項目的馬橋板塊別墅以及黃浦江世博周邊的可整購項目近期成為市場(chǎng)熱點(diǎn)�！榜R橋板塊的御濤園4月將推出了近200套獨棟別墅，0.175的超低容積率將使其產(chǎn)品具有不可復制性，別墅建筑面積300-500平方米，預期售價(jià)1500萬(wàn)/棟起，此售價(jià)已經(jīng)直追佘山、西郊、花木等高端別墅區價(jià)格了。馬橋板塊集中了大量的品牌開(kāi)發(fā)商，和記黃埔、綠城、凱雷、天安中國、中華企業(yè)等大牌企業(yè)帶來(lái)的高端別墅項目使馬橋板塊產(chǎn)生聚集效應，在交通、配套進(jìn)一步完善的情況下，高端別墅的稀缺性將吸引更多的投資置業(yè)者�！睆埿闳A非�？春民R橋板塊。本報地產(chǎn)評論員 房蓉