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　　在地產(chǎn)業(yè)烤糊了的一線(xiàn)城市，其高地價(jià)、高房?jì)r(jià)已經(jīng)成為眾多房企的心頭隱患。盡管在銷(xiāo)售業(yè)績(jì)、利潤貢獻率、企業(yè)品牌開(kāi)發(fā)上，一線(xiàn)城市仍然占有重要的地位，但動(dòng)輒幾十億的拿地款也給房企們帶來(lái)了越來(lái)越大的資金與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。這也導致眾多房地產(chǎn)公司從去年開(kāi)始，全力經(jīng)營(yíng)二三線(xiàn)城市。

　　二三線(xiàn)城市成房企未來(lái)發(fā)展關(guān)鍵

　　根據中原地產(chǎn)報告，2009年十大標桿房企在一線(xiàn)城市的土地儲備共計4100萬(wàn)平方米，在其他城市土地儲備量達到了17479萬(wàn)平方米，二三線(xiàn)城市占土地儲備比重高達81%。

　　其中，綠城的二線(xiàn)城市土地儲備所占自身總儲備的比重最高，達到了95%，而行業(yè)老大萬(wàn)科，其去年新獲項目44個(gè)，規劃建面約1036萬(wàn)平方米，其中二三線(xiàn)城市占比超90%，今年新增項目8個(gè)，全部都在二三線(xiàn)城市，其中6個(gè)在珠三角的佛山、中山等地。

　　并且今年以來(lái)，這十家開(kāi)發(fā)商86%的土地儲備選擇了二三線(xiàn)城市，其中招商地產(chǎn)、雅居樂(lè )和金地集團拿地區域全部在二三線(xiàn)城市。

　　東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監賈玉鵬表示：“一線(xiàn)城市的拿地成本太高，所以開(kāi)發(fā)商選擇二三線(xiàn)城市作為今后發(fā)展的主要方向是很正常的。畢竟，一線(xiàn)城市的北京、上海，城鎮化水平已經(jīng)達到70%左右，而二三線(xiàn)城市的平均城鎮化率只有40%，且自住仍然需求龐大，所以還是很有發(fā)展空間的�，F在的地產(chǎn)公司，尤其是上市地產(chǎn)公司，其經(jīng)營(yíng)策略就是靠以前在一線(xiàn)城市拿下的土地賺取最大的利潤，在二、三線(xiàn)城市多蓋房多銷(xiāo)售加大自己的市場(chǎng)占有率，在地價(jià)非常便宜的三、四線(xiàn)城市積極擴大土地儲備，為今后做長(cháng)遠打算�！�

　　而中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的《2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)第一季度銷(xiāo)售TOP20排行榜》也顯示，在一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)泡沫越來(lái)越明顯的情況下，二、三線(xiàn)城市的已經(jīng)成為大型房企的重要戰場(chǎng)。

　　一季度排行榜數據顯示，TOP20企業(yè)在二、三線(xiàn)的銷(xiāo)售金額占比達到64%，比2009年高出6個(gè)百分點(diǎn)，而銷(xiāo)售面積占比也從2009年的74%增長(cháng)到78%。尤其是房?jì)r(jià)相對沒(méi)有遭到爆炒的三線(xiàn)城市，銷(xiāo)售金額占比從2009年的10%一躍上升到17%。

　　而受二、三線(xiàn)城市一季度的銷(xiāo)售帶動(dòng)，以這些城市為戰略核心的企業(yè)業(yè)績(jì)增長(cháng)明顯，其中最為突出的就是兩家香港上市公司恒大地產(chǎn)和碧桂園。

　　以恒大為例，一季度銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售金額分列第一與第二位，大有趕超行業(yè)老大萬(wàn)科之趨勢，而其靠的就是在二三線(xiàn)城市的超前布局。在已進(jìn)入的27個(gè)城市中，其絕大多數項目都位于二三線(xiàn)城市，作為專(zhuān)注于二三線(xiàn)城市的地產(chǎn)發(fā)展商，今年第一季度恒大二線(xiàn)城市銷(xiāo)售額已占90%以上。

　　此外，碧桂園憑借2009在多個(gè)二三線(xiàn)城市增加的項目投資，盡管其2009年的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)增長(cháng)沒(méi)有其他企業(yè)強勁，但今年一季度出現了“補漲”勢頭，銷(xiāo)售面積一躍進(jìn)入三甲。而萬(wàn)科、金地等傳統幾強，雖然增長(cháng)速度不及恒大、碧桂園等新貴，但也依靠在二三線(xiàn)城市的提前布局，在今年一季度鞏固了其市場(chǎng)地位。這就說(shuō)明，二、三線(xiàn)城市對于企業(yè)的業(yè)績(jì)增長(cháng)貢獻度正越來(lái)越大，對企業(yè)的發(fā)展也將起到更為重要的作用。

　　另外值得注意的是，許多“新面孔”也加入一季度銷(xiāo)售20強，如越秀地產(chǎn)、重慶金科、首都開(kāi)發(fā)、保利香港以及大連萬(wàn)達都是首次上榜，而這些以往區域性房企的崛起也表示，占領(lǐng)二三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)是成為眾多房企今后發(fā)展的關(guān)鍵。

　　房?jì)r(jià)復制“北上廣深”

　　小縣城房?jì)r(jià)半年翻番

　　而隨著(zhù)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的飽和，在開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)軍二、三線(xiàn)城市后，當地地價(jià)與房?jì)r(jià)的飆升也就成了一個(gè)不可避免的結果。

　　在土地市場(chǎng)，4月2日長(cháng)春土地拍賣(mài)中心的一幕很可能成為今年剩下時(shí)間內，二三線(xiàn)土地拍賣(mài)市場(chǎng)的一個(gè)縮影。在當天的國有土地出讓拍賣(mài)會(huì )上，有國企背景的永輝房地產(chǎn)公司與民企龍創(chuàng )地產(chǎn)上演了一場(chǎng)爭地大戰，就連主持拍賣(mài)會(huì )的拍賣(mài)師也一再提醒競拍者“舉牌要理性”。但是兩方仍然互不相讓?zhuān)�最終經(jīng)過(guò)241輪激烈爭奪，龍創(chuàng )以7億元摘下長(cháng)春市凈月櫻花地塊，溢價(jià)率高達287%，“成功”的將“地王”傳導給了二、三線(xiàn)城市。

　　而房?jì)r(jià)的上漲更是來(lái)勢洶洶，二線(xiàn)城市中，除了被巖漿般烘烤的杭州樓市外，與其相距不遠的南京房?jì)r(jià)漲幅也已經(jīng)遠遠超過(guò)50%，武漢、合肥、長(cháng)沙、西安、濟南等城市的房?jì)r(jià)在近期更是紛紛達到或創(chuàng )造歷史最高房?jì)r(jià)。

　　三線(xiàn)城市如廣西北海，2004年幾家樓盤(pán)是每平方米1000元至1300元，2009年的新開(kāi)樓盤(pán)則為每平方米4500元至5000元，甚至在位于北京周邊的河北省大廠(chǎng)縣，這個(gè)以牛羊肉聞名的小縣城，2009年10月底，其樓盤(pán)價(jià)格平局價(jià)格還是2600元/平方米，但是到今年3月底，其平局房?jì)r(jià)已經(jīng)飆升至5000元，不到半年的時(shí)間漲幅將近100%。

　　對于地價(jià)與房?jì)r(jià)的如此上漲，賈玉鵬表示：“中國幾線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)梯隊的情況，一線(xiàn)城市在基本開(kāi)發(fā)完畢后，二線(xiàn)城市就會(huì )跟隨一線(xiàn)城市的道路發(fā)展，所以說(shuō)對于前期不是特別瘋狂的二、三城市，其房?jì)r(jià)在這一兩年內還要繼續增長(cháng)，就是杭州，其房?jì)r(jià)預計也會(huì )有小幅攀升，但是畢竟漲的太多，再這么大幅度的漲下去也不太可能�？梢哉f(shuō)二、三線(xiàn)城市在最近這一兩年內還是會(huì )繼續復制‘北上廣深’這些一線(xiàn)城市地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的進(jìn)程�！�

　　不過(guò)，對于地產(chǎn)商與投資客攜巨資前往二、三線(xiàn)城市拉動(dòng)當地房?jì)r(jià)與地價(jià)的同時(shí)，其管理者也應當注意，畢竟其需求人群不像一線(xiàn)城市來(lái)自全國甚至世界，其對于高房?jì)r(jià)高地價(jià)的承受能力要弱小許多。尤其是一些房?jì)r(jià)瘋漲嚴重的地區，只有充分考慮自己的情況，保持應有的理性，及時(shí)出臺相應措施控制住，控制住房地產(chǎn)這把“雙刃劍”才可能把今后或許到來(lái)的“房產(chǎn)泡沫”消滅于無(wú)形。 本報記者 王 崢