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　　今年春天，對很多計劃買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)注定是一個(gè)煩躁的春天。所有計劃買(mǎi)房而由于各種原因在兩會(huì )之前沒(méi)有落實(shí)的人現在都追悔莫及，因為就在兩會(huì )之后，北京的樓市掀起了一個(gè)漲價(jià)高潮。

　　根據北京市統計局發(fā)布的數據，北京市四環(huán)路以里的期房?jì)r(jià)格已經(jīng)突破每平方米3萬(wàn)元，不僅如此，連六環(huán)外的住宅期房均價(jià)也已經(jīng)突破了每平方米萬(wàn)元大關(guān)。

　　一家房地產(chǎn)中介公司的工作人員告訴記者，在兩會(huì )結束之后的兩周內，房?jì)r(jià)每平方米上漲了3000元左右。

　　“我覺(jué)得，房?jì)r(jià)好像已經(jīng)跟我沒(méi)有任何關(guān)系了，按照目前的收入和房?jì)r(jià)比，靠自己的力量這輩子都買(mǎi)不起北京的房子�！币晃辉诒本┕ぷ鞯哪贻p人這么說(shuō)。

　　究竟是什么促使房?jì)r(jià)屢創(chuàng )新高？偌大的北京城，房子究竟被誰(shuí)買(mǎi)走了？

　　購房人群太復雜 有錢(qián)人太多

　　“100套期房，2000人登記搖號”——記者來(lái)到西四環(huán)外一個(gè)名叫大成郡的樓盤(pán)售樓處，銷(xiāo)售人員這樣描述其樓盤(pán)的火爆銷(xiāo)售局面。

　　這個(gè)樓盤(pán)緊鄰西四環(huán)，銷(xiāo)售人員介紹說(shuō)，這是一個(gè)園林式社區，容積率僅為1.26。南北通透的大戶(hù)型是項目的賣(mài)點(diǎn)。面積在120~300平方米之間。

　　在售樓處，記者并沒(méi)有看到多少看房者，銷(xiāo)售人員告訴記者，因為當天不是開(kāi)盤(pán)日。

　　“兩個(gè)月后還將有兩棟樓開(kāi)盤(pán)，價(jià)格估計接近4萬(wàn)元�！变N(xiāo)售人員告訴記者，盡管價(jià)格很高，但現在已經(jīng)有500多人登記。

　　在西北四環(huán)的四季青橋東南角，一個(gè)名叫四季會(huì )的樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)盤(pán)近一個(gè)月，銷(xiāo)售人員告訴記者，每天都要接待100位左右的客戶(hù)。在這個(gè)樓盤(pán)的售樓處，近一個(gè)小時(shí)的時(shí)間里，來(lái)來(lái)去去大概有十幾位客戶(hù)來(lái)咨詢(xún)、交定金，甚至全款買(mǎi)房。

　　這是一個(gè)商業(yè)立項的樓盤(pán)，產(chǎn)權只有40年，全部是小戶(hù)型，價(jià)格從每平方米2.8萬(wàn)元至3.2萬(wàn)元不等。以其最小戶(hù)型41平方米來(lái)計算，在這個(gè)樓盤(pán)買(mǎi)一套最小的戶(hù)型，房款最少也要近115萬(wàn)元。

　　一位來(lái)自河南的女士在看房的當天就全款買(mǎi)下了一套。

　　5年前，這位女士的兒子考上了北京的一所高校，也就是從兒子來(lái)北京讀大學(xué)開(kāi)始，這位女士就開(kāi)始在北京看房，要給兒子準備一套房子。

　　最開(kāi)始，這位女士和弟弟看上了五棵松的一處樓盤(pán)，價(jià)格只有幾千元，弟弟買(mǎi)了一套，這位女士當時(shí)覺(jué)得需要再看看。這5年中，北京的房?jì)r(jià)從每平方米幾千元漲到了兩三萬(wàn)元，這位女士一直沒(méi)有出手，一直在等房?jì)r(jià)調整。如今，再過(guò)一年多兒子就要研究生畢業(yè)，加上今年兩會(huì )之后北京地王的出現，這位女士覺(jué)得實(shí)在等不下去了。

　　“在我們這里買(mǎi)房的，北京本地人和外地人都有，自住和投資的都有�！变N(xiāo)售人員極力鼓動(dòng)記者也來(lái)一套，并給出了優(yōu)惠條件，只要當天交定金，就能優(yōu)惠十萬(wàn)元。

　　這位銷(xiāo)售人員告訴記者，北京四環(huán)以里基本上沒(méi)什么住宅項目了，如果不是因為開(kāi)發(fā)商在別的地段又拿了一塊地，急需資金周轉，這個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格還會(huì )更高。

　　在這個(gè)區域，房?jì)r(jià)在每平方米3.2萬(wàn)元左右。但在2009年末，這個(gè)區域的房?jì)r(jià)還不到每平方米2.5萬(wàn)元。

　　從公開(kāi)的信息看，北京市目前四環(huán)路以里的住宅項目已經(jīng)寥寥無(wú)幾，在上市供應的樓盤(pán)中，絕大多數是五環(huán)以外的樓盤(pán)，四環(huán)以里的新房并不多。

　　這種狀況導致的結果是，一旦有新樓開(kāi)盤(pán)，很快就能賣(mài)完，價(jià)格似乎不那么重要。

　　在東北三環(huán)與四環(huán)之間，一個(gè)名叫太陽(yáng)公元的樓盤(pán)頗為醒目。記者在售樓處看到，三塊售房進(jìn)度表的大牌子上已經(jīng)沒(méi)有了可售房屋，而在這個(gè)樓盤(pán)，房?jì)r(jià)在每平方米3.78萬(wàn)元至3.98萬(wàn)元之間。

　　這個(gè)樓盤(pán)最小的戶(hù)型為58平方米，按照這個(gè)面積計算，一套房子至少要220萬(wàn)元。而在開(kāi)盤(pán)的3月28日，售樓處門(mén)前的廣場(chǎng)擠滿(mǎn)了人，很多人為搶購房子坐在地上等。開(kāi)盤(pán)不到3個(gè)小時(shí)，此次開(kāi)盤(pán)的280多套房子就已經(jīng)售罄。

　　銷(xiāo)售人員告訴記者，在這里買(mǎi)房的大多是30歲以上的家庭，在北京有穩定工作，為了孩子能夠上一所較好的學(xué)校來(lái)這里購房。

　　在東四環(huán)，期房的價(jià)格基本都在每平方米3萬(wàn)元以上，有些甚至在4萬(wàn)元以上。

　　也不是所有四環(huán)以里的期房?jì)r(jià)格超過(guò)每平方米3萬(wàn)元。在南四環(huán)邊上的世華水岸，記者了解到，目前在售的兩棟樓，價(jià)格在每平方米2.5萬(wàn)元以上，而未來(lái)幾個(gè)月將要開(kāi)盤(pán)的3棟樓，價(jià)格不會(huì )低于每平方米2.8萬(wàn)元。而去年，這個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格在每平方米2萬(wàn)元以下。

　　“我們這個(gè)項目的戶(hù)型都比較大，選擇這個(gè)項目的人大多是自住�！变N(xiāo)售人員告訴記者。

　　“現在的房?jì)r(jià)對我們來(lái)說(shuō)肯定是買(mǎi)不起，但還是有很多有錢(qián)人來(lái)買(mǎi)房�！痹谖魉沫h(huán)一個(gè)尚未開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，銷(xiāo)售人員告訴記者，從他們接待的客戶(hù)情況來(lái)看，外地人和本地人差不多一半一半，外地人中山西人的比例比較高，從他們的購房目的看，有一些是自住，但也有相當數量的購房者是為了投資保值。

　　由于四環(huán)以里的住宅期房很少，記者發(fā)現，在一些期房售樓處外聚集了不少二手房中介，不少客戶(hù)從售樓處出來(lái)直接就跟二手房中介去看房了。

　　根據中原地產(chǎn)的統計數據，3月，北京存量住宅成交量達到25747套，這個(gè)數字同比去年3月上漲了28.91%。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據則顯示，今年3月1日至25日，北京市期房網(wǎng)上簽約數一路上升，截至3月25日，單日成交突破600套，達692套，已達到2009年樓市成交量活躍時(shí)期的平均水平。

　　購房預期改變導致需求提前釋放

　　對于大多數在北京工作生活的人來(lái)說(shuō)，今年3月出現的房?jì)r(jià)暴漲難免讓人恐慌。

　　用我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總胡景暉的話(huà)來(lái)說(shuō)，今年3月的市場(chǎng)節奏已經(jīng)被打亂，現在的樓市狀況讓人感覺(jué)很可怕。

　　“進(jìn)入3月后半段，售房市場(chǎng)開(kāi)始出現價(jià)格瘋漲和恐慌性成交集中爆發(fā)的情況�！焙�景暉說(shuō)，今年元旦到春節長(cháng)假期間，由于前期密集出臺的政策，導致市場(chǎng)出現了觀(guān)望情緒，二手房交易量萎縮，價(jià)格上漲速度減緩。春節后到兩會(huì )期間，由于北京版“國11條”的出臺和平抑房?jì)r(jià)的輿論環(huán)境，二手房?jì)r(jià)格趨于穩定，甚至某些區域出現了回調的跡象，業(yè)主普遍接受議價(jià)，二手房成交價(jià)基本低于掛牌價(jià)。

　　“如果這個(gè)趨勢延續下去，本來(lái)市場(chǎng)可以是一個(gè)更加健康的發(fā)展局面�！焙�景暉說(shuō)。

　　然而，這個(gè)趨勢很快就被打斷。3月15日，兩會(huì )剛結束，一日之內三個(gè)地王相繼誕生，徹底打亂了市場(chǎng)節奏。

　　胡景暉告訴記者，以望京為發(fā)端，全市許多區域的二手房掛牌價(jià)迅速攀高，甚至出現了一日一價(jià)的局面，而許多購房人面對突如其來(lái)的漲價(jià)措手不及，紛紛加入購房大軍，恐慌性購房開(kāi)始蔓延。

　　“現在太不正常了，幾乎所有人都在談?wù)撡I(mǎi)房賣(mài)房�！焙�景暉說(shuō)，在2004年之前，大家對房子的關(guān)注度遠沒(méi)有這么高。

　　根據公開(kāi)的數據，2004年之前，北京市的房屋均價(jià)在4000元左右，處在一個(gè)比較平穩的狀態(tài)。

　　但就在2004年2月初，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹在當年的博鰲論壇上作了一次大膽的預測，他表示，2004年北京的房?jì)r(jià)肯定會(huì )漲。

　　潘石屹的這個(gè)預測一度引發(fā)了不少討論。誰(shuí)都沒(méi)有想到，這個(gè)預測在一定程度上吸引了大量的資金進(jìn)入北京樓市。

　　2005年1月，北京市統計局發(fā)布數據，北京市2004年房屋銷(xiāo)售價(jià)格比2003年上漲了3.7%，達到了7年來(lái)的最高水平。

　　“潘石屹的這個(gè)預測給我印象特別深，在這之前，北京市的房子主要還是本地人購買(mǎi)，但自從這個(gè)預測成功了之后，大量的外地人開(kāi)始進(jìn)入北京的樓市�！焙�景暉說(shuō)。

　　2006年之前，中國的股市一直陷在熊市的泥淖之中，一部分已經(jīng)富起來(lái)的人并沒(méi)有好的投資渠道，潘石屹預測的成功讓人們突然發(fā)現，樓市是一個(gè)不錯的投資渠道。

　　胡景暉告訴記者，2005年之后，溫州炒房團、山西炒房團等大舉進(jìn)入北京樓市，一買(mǎi)就是一棟樓的情況并不少見(jiàn)。在這些炒房團的影響下，北京本地也有一部分人開(kāi)始投資炒房。

　　“根據我們的統計，2006年之后新建的一些樓盤(pán)中，投資客的比例達到4成左右�！焙�景暉說(shuō)，這些房子有一個(gè)顯著(zhù)的特點(diǎn)，就是在市場(chǎng)的流轉率很高，差不多三四年就能賣(mài)一遍，而且出售的時(shí)候基本上都是毛坯房，根本就沒(méi)有住過(guò)人。

　　胡景暉表示，正是由于投資客的出現，改變了普通人的購房預期，造成了市場(chǎng)的恐慌。大量的投資推高了房?jì)r(jià)，而過(guò)快增長(cháng)的房?jì)r(jià)又使得很多住房需求過(guò)早釋放。

　　“以前打算30歲以后才買(mǎi)房的，看到房?jì)r(jià)天天漲，也趕緊提前買(mǎi)了�，F在很多大學(xué)生一畢業(yè)就買(mǎi)房，甚至剛讀大學(xué)，父母就為其在北京買(mǎi)房�！焙�景暉說(shuō)。

　　在胡景暉看來(lái)，購房需求很難說(shuō)清楚。這其中既有剛性的住房需求，也有改善性和投資保值的需求，還有官員的腐敗需求。而面對北京這樣一個(gè)集中了各種頂尖資源的城市，各地有錢(qián)人都有在北京買(mǎi)房的想法。

　　遼寧營(yíng)口的C先生在家鄉經(jīng)營(yíng)一家加工公司，兒子兒媳在北京工作生活。前兩年兒子剛結婚時(shí)，他給兒子在崇文門(mén)附近買(mǎi)了一套婚房。今年年初，他兒子花500萬(wàn)元在朝陽(yáng)門(mén)附近又買(mǎi)下一套房子，把崇文門(mén)的房子留給將來(lái)到北京的父母或岳父家使用。為了孫子接受優(yōu)質(zhì)教育，C先生準備再買(mǎi)一套“學(xué)區房”把孫子的戶(hù)口轉過(guò)去。

　　在記者的采訪(fǎng)中，類(lèi)似這樣的故事并不少。

　　在北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩看來(lái)，北京的房?jì)r(jià)肯定會(huì )趕上香港，原因就在于相對全國各地有錢(qián)人來(lái)說(shuō)，北京的房屋供應太少。

　　“中國人的首都情節這么重，什么好事都是北京先得，誰(shuí)不想來(lái)北京？誰(shuí)都覺(jué)得自己是人才，誰(shuí)都有住房需求，房?jì)r(jià)能不高嗎？”董藩說(shuō)，正是因為北京的特殊性，無(wú)數的人口向北京聚集，無(wú)數的財富也向北京聚集，高房?jì)r(jià)是進(jìn)入北京生活工作的唯一杠桿。實(shí)習生 賈凡 本報記者 李松濤