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　　房子！房子！房子！在博鰲論壇上，房地產(chǎn)成為貫穿始終的熱點(diǎn)話(huà)題。從開(kāi)幕到閉幕，從場(chǎng)內到場(chǎng)外，關(guān)于房子的議論總是紛紛不斷，意見(jiàn)相互沖突矛盾。其糾結人心處在于，當情感和利益糾葛在一起，不管是現實(shí)還是未來(lái)，任何共識似乎都難以輕易達成。博鰲三日談后，唯有地產(chǎn)亂相本身無(wú)人質(zhì)疑。

　　房地產(chǎn)有沒(méi)有泡沫

　　在經(jīng)歷了短暫低迷后，去年春夏之交，中國房?jì)r(jià)展開(kāi)絕地反攻，增速之快讓人瞠目結舌。多個(gè)城市房?jì)r(jià)飆升至歷史新高。雖然官方統計試圖淡化此種瘋狂，但是無(wú)法消除人們的焦慮。美國《福布斯》雜志更是赫然將中國房地產(chǎn)列為全球泡沫之一。今年開(kāi)春，隨著(zhù)各項調整政策的出臺，地產(chǎn)股票呈現一片慘綠，可實(shí)體市場(chǎng)卻不改高燒本色。不但價(jià)格依然強勁上揚，而其“日光盤(pán)”也漸次顯現。泡沫之憂(yōu)遂在加深。有好事者在網(wǎng)絡(luò )上編纂了房市崩盤(pán)時(shí)間表。

　　在首個(gè)新聞發(fā)布會(huì )上，博鰲亞洲論壇秘書(shū)長(cháng)龍永圖即被問(wèn)到如何看中國房地產(chǎn)。他樂(lè )觀(guān)表示，在真實(shí)的需求面前，中國房地產(chǎn)不會(huì )崩盤(pán)。龍永圖也不贊成打壓房?jì)r(jià)，因為房地產(chǎn)對于宏觀(guān)經(jīng)濟非同小可、功不可沒(méi)，打壓房?jì)r(jià)可能冷卻增長(cháng)，后果很難預料。不過(guò)，他也認為，中國需要第二次房改，政府需加快保障性住房建設，建立穩定、安全的公共租房體制。

　　看好中國房市的還有羅康瑞，他是瑞安房地產(chǎn)有限公司主席。他的理由和龍永圖邏輯相反——中國房地產(chǎn)可能有些熱，但絕沒(méi)有泡沫在里面。經(jīng)濟高速增長(cháng)給予房地產(chǎn)強力的支撐，隨著(zhù)居民收入的提高，房地產(chǎn)也當是安然無(wú)虞的。他還提到一個(gè)開(kāi)放商經(jīng)常提及的事實(shí)：中國土地是稀缺的�！按蟪鞘型恋鼗�本是不夠的�！币虼�，人們不要“想房?jì)r(jià)高與不高”，而要關(guān)注它的增值能力。

　　“買(mǎi)房子不會(huì )錯的�！绷_康瑞直接了當地說(shuō)。他唯一擔心的是，大家對房?jì)r(jià)議論太多，導致行政手段的干預，從而打擊了地產(chǎn)行業(yè)。

　　之前，華遠老總任志強也強烈反對泡沫論。這個(gè)開(kāi)發(fā)商中的理論家提到，早在20多年前,人們就用收入和房?jì)r(jià)作比較，得出一名大學(xué)生100年買(mǎi)不起房子的結論。事實(shí)卻并非如此�！芭菽�論早在過(guò)去的十年中多次出現，但歷史從未停止自己的步伐，一代人比一代人的生活訴求更高，過(guò)去是騎自行車(chē)說(shuō)房?jì)r(jià)，而今天是開(kāi)著(zhù)私家車(chē)罵房?jì)r(jià)，現實(shí)中低年齡層的購房卻不是在減少而是在增加。伴隨著(zhù)房?jì)r(jià)增長(cháng)的是居住面積的擴大和生活條件的改善，而絕不是越來(lái)越窮的惡化�！�

　　SOHO老總潘石屹的言辭就閃爍得多。在本次論壇上，他說(shuō)，有的經(jīng)濟學(xué)家從五六年前就開(kāi)始喊泡沫，喊得自己都不相信了，“我倒是開(kāi)始有點(diǎn)信了”。

　　然而，在獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠眼里，中國房地產(chǎn)泡沫不僅有，而且已經(jīng)很大。他在提交博鰲論壇的文章中說(shuō)，目前，中國經(jīng)濟最大的風(fēng)險是為保持高增長(cháng)而將房地產(chǎn)投資最大化。地方政府樂(lè )此不疲。這可以快速體現地方領(lǐng)導政績(jì)，同時(shí)也為地方財政帶來(lái)巨額收入�！俺�非通過(guò)改革地方政府的評估機制來(lái)扭轉這一趨勢，中國未來(lái)兩年的資產(chǎn)泡沫將越吹越大，而現在的狀況已相當危險�！�

　　謝國忠還給出了自己算到的崩盤(pán)日期：泡沫可能在2012年破裂。他像預言家一樣說(shuō)到，泡沫總是要破的，沒(méi)有例外，越想推遲其破裂，破裂的后果將越嚴重。

　　臺灣證券交易所董事長(cháng)薛琦則謹慎提醒，不要好了傷疤忘了疼。本輪大危機的根源，是貨幣超發(fā)導致的房地產(chǎn)泡沫所致，金融衍生品起到了放大的效應。他的態(tài)度是，如果用自己的錢(qián)去買(mǎi)樓，即便房?jì)r(jià)下降，鼻子摸一摸就認了；如果買(mǎi)了房子自己住，那更沒(méi)有影響；如果是借錢(qián)來(lái)買(mǎi)房投資，那就要三思而后行。

　　公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理。聽(tīng)誰(shuí)的？中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強的看法是：我這兩年不準備買(mǎi)房子，所以我就誰(shuí)都不信。

　　加稅還是減稅

　　近幾日，市場(chǎng)風(fēng)傳，京、滬、深、渝四市將試點(diǎn)開(kāi)征住房保有稅�；�本方案是，按照購房時(shí)合同價(jià)的七折，再按1.2%至1.5%征收，對存量房和增量房一并征收，但將從購房套數、戶(hù)型大小等方面來(lái)區別自住需求與投資需求——若自住需求，則可免稅。此舉被認為是開(kāi)征物業(yè)稅的先聲，也是為了抑制房地產(chǎn)投資、投機需求，有利于房市退燒。

　　加稅藥方不是始于此時(shí)。多年前，一些研究人員就提出，可以通過(guò)物業(yè)稅來(lái)調控房?jì)r(jià)。其機理是，物業(yè)稅增加投機、投資購房者的持有成本，進(jìn)而遏制這部分購房需求。此外，物業(yè)稅開(kāi)征初期的心理意義可能更大于實(shí)際意義，消費者對房?jì)r(jià)的預期會(huì )發(fā)生變化。在房?jì)r(jià)一飛沖天的今天，早征早主動(dòng)，早征早見(jiàn)效。同理，今年全國兩會(huì )期間，有政協(xié)委員提出，國家應該征住房空置稅。

　　對此，建設部政策研究中心主任陳淮不屑一顧。他在接受記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，住房保有環(huán)節的稅收跟調節房?jì)r(jià)沒(méi)有本質(zhì)聯(lián)系。以物業(yè)稅為例。物業(yè)稅的作用有三：一，促進(jìn)存量資源利用效率提高，不讓房子閑置；二，調整中央和地方財稅關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)持有環(huán)節的稅收是地方政府的主要收入，國際上大多如此，對于分稅制下的中國財政有特別意義；三，有利于社會(huì )公平，窮人和富人在占有資源上的不公平，通過(guò)稅負關(guān)系加以調整—富人占優(yōu)質(zhì)資源也可以，多繳稅。

　　“唯獨沒(méi)有媒體說(shuō)的調整房?jì)r(jià)的那一條�！标惢凑f(shuō)，如果開(kāi)征物業(yè)稅等，短期內對房?jì)r(jià)會(huì )造成波動(dòng)，但那是預言的“自我實(shí)現”而已，并非它真有這個(gè)功能�！笆遣皇怯幸惶煳覀兎康禺a(chǎn)不熱了，甚至下跌了，我們就把物業(yè)稅取消呢？這是不可能的。市場(chǎng)經(jīng)濟下，有資產(chǎn)就要征稅。做好準備吧�！�

　　任志強則認為，要想降房?jì)r(jià)，非但不能加稅，反而應該減稅。他說(shuō)，如提高利率和稅收恰恰會(huì )增加房?jì)r(jià)的成本和消費的成本，恰恰不能讓供給增加和房?jì)r(jià)平穩或下降�！芭c其將大量的資金用于保障，不如用減息、減租、減稅和加大供給的方式，讓更多的人能從市場(chǎng)中解決住房問(wèn)題。當供給大量增加時(shí)，又怎么會(huì )有天價(jià)地出現呢，誰(shuí)還敢囤地和捂盤(pán)？?jì)r(jià)格自然就平衡了�！�

　　這種看法也有頗多人贊同。兩會(huì )期間就有代表指出，物業(yè)稅也好，空置稅也好，在當前的市場(chǎng)都是失靈的，因為現行市場(chǎng)格局下，房地產(chǎn)的各項稅費均由購房者承擔，開(kāi)征的物業(yè)稅、空置稅固然會(huì )增加房地產(chǎn)投資和保有成本，但也使房?jì)r(jià)水漲船高，根本達不到調控的目的。

　　令人驚訝的是，潘石屹對物業(yè)稅一直是熱烈的擁護者。在博鰲論壇上，他宣稱(chēng)，從長(cháng)遠來(lái)看，要適當地出臺物業(yè)稅，可以增加業(yè)主持有房子的壓力。如果有物業(yè)稅，持有這個(gè)物業(yè)都有成本，就會(huì )擠壓出一部分的房子丟到市場(chǎng)去，另外沒(méi)有房子的人可以買(mǎi)到房子。

　　“我了解其他國家的政策都是物業(yè)稅，英國、法國、美國都是的。我覺(jué)得第一套房子不應該收，就從第二、第三套房子收。還有一個(gè)好處是，增收物業(yè)稅可以減少貧富兩級深化，比如說(shuō)兩個(gè)人10年前是一樣的，他買(mǎi)了房子，另外一個(gè)沒(méi)買(mǎi)房子，他越來(lái)越有錢(qián)了�！�

　　在博鰲地產(chǎn)專(zhuān)場(chǎng)論壇上，潘石屹稱(chēng)，這幾年北京市兩會(huì )期間，他都以人大代表身份提開(kāi)征物業(yè)稅建議。唯此建議沒(méi)有人附和、聯(lián)名�！皠e人說(shuō)，政府把錢(qián)賺了一道，開(kāi)放商賺了一道，現在又要收錢(qián)，不簽。問(wèn)題是，不搞物業(yè)稅，房?jì)r(jià)怎么降下來(lái)？”

　　主持人、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)王永平當即回應說(shuō)：“潘總，SOHO去年毛利高達52%，如果你們開(kāi)發(fā)商少賺一點(diǎn)，也可以將房?jì)r(jià)降下來(lái)�！�

　　潘石屹：“那我就說(shuō)到這，不說(shuō)了�！�

　　七成地供安居類(lèi)房，是好是壞

　　4月9日，國土資源部公布《關(guān)于下達〈2010年全國土地利用計劃〉的通知》�！锻ㄖ�》稱(chēng)，住房用地量的增長(cháng)要明顯高于去年，確保保障性住房、棚戶(hù)改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房用地供應量的70%。

　　對此，大家也是褒貶不一。國家房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強說(shuō)，過(guò)去10年，保障性住房、安居類(lèi)住房確實(shí)欠賬甚多，需要補過(guò)來(lái)。然而，補也要講究方式、方法，應慢補，而不要急補、惡補�！肮┑�7成給安居類(lèi)住房，就是一種惡補。這種方式比較容易扭曲市場(chǎng)的規律�！彼�認為，如此大的結構調整會(huì )導致市場(chǎng)預期的偏差，從而激化供求矛盾�！拔覀冊撛O想一個(gè)制度安排，讓住房保障制度持續實(shí)施，真正救助到中低收入階層，使他們能安居樂(lè )業(yè)。土地制度的突破，無(wú)疑將是基本手段�！�

　　一直為拿地所苦的潘石屹更是警告說(shuō)，商品房供地如此之少，房?jì)r(jià)必然繼續扶搖直上。在中國建房子不缺人、鋼材、水泥，就缺地。未來(lái)供應的地要是少了，給市場(chǎng)的信號是房?jì)r(jià)還要漲，所以?xún)蓵?huì )結束后一下出了好幾個(gè)地王。實(shí)際上背后就是土地少了，錢(qián)太多了，應該從土地著(zhù)手，結果一個(gè)月時(shí)間不供應土地了。

　　與陳、潘相反，陳淮對此舉措叫好。他告訴記者，未來(lái)中國住房三個(gè)任務(wù)：一，讓沒(méi)有住的地方的人有房子��；二，讓大多數人從脫困向適度改善轉變；三，讓一部分人擁有自己的房子。這三個(gè)要求有大有小，有近有遠，有重有輕。

　　“過(guò)去十年中國建了7000萬(wàn)套房子，夠現有城鎮居民1／3家庭搬進(jìn)新房子。夠快吧！然而，即便如此，10年時(shí)間，每年每百戶(hù)家庭中只能有三四戶(hù)搬到新房子。那么哪三四戶(hù)先改善？我們把它交給市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商，顯而易見(jiàn)最有錢(qián)的最先改善，出價(jià)最高的那四戶(hù)最先改善。在政府沒(méi)辦法把4套房子變成100套，滿(mǎn)足所有人的需求，那么它能做的就是設立優(yōu)先級�！�

　　陳淮認為，70%土地供應給安居類(lèi)住房，讓最需要的人優(yōu)先改善，“不管開(kāi)發(fā)商愿意還是不愿意，這都是合理的公共政策”。