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　　開(kāi)征房地產(chǎn)消費稅恐難奏效

　　業(yè)內人士認為已有政策沒(méi)有得到嚴格落實(shí)是房?jì)r(jià)持續上漲關(guān)鍵原因

　　最近有媒體報道稱(chēng)物業(yè)稅即將在京滬深渝等重點(diǎn)城市開(kāi)通，也有一些媒體報道，中央政府即將開(kāi)征的并非物業(yè)稅，而是房地產(chǎn)特別消費稅。但是有一點(diǎn)是一致的，即加征不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節稅意在遏制持續飆升的房?jì)r(jià)。對此，不少業(yè)內人士表示不能茍同。

　　北大法學(xué)院物權法專(zhuān)家錢(qián)明星及房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，物業(yè)稅作為國家的一項稅種不能簡(jiǎn)單地作為調控房?jì)r(jià)的手段。

　　據了解，現在專(zhuān)家、學(xué)者對物業(yè)稅如何征收分歧很大。北大的兩位房地產(chǎn)法專(zhuān)家認為，住房者已經(jīng)付出了70年的土地使用費，土地增值稅等多項稅收也已經(jīng)被征收，政府將“土地財政”的錢(qián)收完了再從持有環(huán)節獲取收益是沒(méi)道理的。如按房產(chǎn)價(jià)值征稅，已經(jīng)收過(guò)了。如按占有資源的多少征稅，官員的房子首先都很大，有的不止一兩套。房改房、經(jīng)濟適用房、單位集資房、商品房具體該怎么征收，不同地點(diǎn)、不同房齡如何估價(jià)、折舊，很多問(wèn)題尚須解決。而要想在短時(shí)內把這些問(wèn)題統統厘清很難。此外，作為國家稅種，根據我國《立法法》的規定，涉及公民和法人基本民事義務(wù)的，須通過(guò)全國人大或人大常委會(huì )決定，還要經(jīng)過(guò)聽(tīng)證程序。物業(yè)稅的出臺不可能像調控政策那樣呼之即出。

　　然而，來(lái)自地方稅務(wù)局的某負責人表示，政府即將推出的不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節稅種短期可抑制房?jì)r(jià)猛漲，長(cháng)期則可以成為地方財政最穩定的收入來(lái)源，肯定是要推出的。至于這個(gè)稅種并不一定要叫“物業(yè)稅”，可以叫房產(chǎn)消費稅或其他名稱(chēng)。這樣可以使這項稅收在經(jīng)修改后的《房地產(chǎn)法》規范下推出，而不用依照《立法法》走復雜的程序。物業(yè)稅要牽涉到土地等問(wèn)題，而房地產(chǎn)稅則規避了土地出讓金的爭議，這個(gè)稅收只針對房子，不與續繳土地出讓金問(wèn)題放在一起，因此很多問(wèn)題可以簡(jiǎn)化。

　　北京中原地產(chǎn)認為，如果這個(gè)稅收得以實(shí)施，將是世界上有史以來(lái)最嚴厲的調控。目前公認的國家調控房地產(chǎn)市場(chǎng)最得力的國家是德國，德國房?jì)r(jià)10年未漲。重重的稅收限制大大壓縮了炒房者進(jìn)行“低買(mǎi)高賣(mài)”的利潤空間。在德國其自有自用的住宅不需要交納不動(dòng)產(chǎn)稅，只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價(jià)值1%-1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買(mǎi)賣(mài)還要交3.5%的交易稅。如果通過(guò)買(mǎi)賣(mài)獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動(dòng)產(chǎn)稅外，租金收入還要交納個(gè)人所得稅，稅率在20%-45%不等，2009年后統一為25%的資本利得稅。

　　業(yè)內人士認為，如果以調控市場(chǎng)為目的，目前現有的政策若得到合理實(shí)施就完全可以控制市場(chǎng)，房產(chǎn)保有環(huán)節稅收的增加未必是瘋狂樓市的“殺手锏”，倒是可能會(huì )在土地出讓金之上使持有人普遍增大持有成本。當前的關(guān)鍵問(wèn)題是，已有的房地產(chǎn)政策并沒(méi)有得到嚴格落實(shí)。

　　應該看到，目前的所有調控政策中并沒(méi)有太嚴格的信貸政策，即使是對第二套房貸款也是執行的首付四成，利率為風(fēng)險定價(jià)，甚至不及2008年執行的利率1.1倍嚴格。

　　從現有稅收看，二手房交易環(huán)節的稅費并沒(méi)有完全執行。據中原地產(chǎn)提供的信息，按照個(gè)人所得稅的相關(guān)規定，房產(chǎn)再交易應該繳納財產(chǎn)轉讓所得的20%，而目前市場(chǎng)上實(shí)際執行的是1%。

　　此外，目前各地的計稅價(jià)格包括統計的價(jià)格依然與實(shí)際市場(chǎng)成交價(jià)格有非常明顯的差距。一套房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為200萬(wàn)元很可能納稅價(jià)格僅為100萬(wàn)元。這些政策執行過(guò)程中的漏洞早已“見(jiàn)怪不怪”。所以即使再疊加推出房地產(chǎn)特別消費稅恐怕也難收到“特效”。