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　　“你看沒(méi)看網(wǎng)上的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)時(shí)間表？”“我這看了一年多的房子,房?jì)r(jià)是越看越高,一年前能買(mǎi)大臥室的錢(qián)現在只夠買(mǎi)個(gè)小衛生間了!”“房?jì)r(jià)到底會(huì )不會(huì )降,什么時(shí)候能降？”最近一段時(shí)間,蝸居的人們頻繁發(fā)出類(lèi)似的“天問(wèn)”。

　　盡管?chē)�家頻頻就過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺調控政策,但房地產(chǎn)市場(chǎng)還是似乎難以冷靜,而且大有“踏著(zhù)春天的腳步再上層樓”的沖動(dòng)。那么,中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )否迎來(lái)一個(gè)拐點(diǎn)？頻繁上漲的房?jì)r(jià)是否確屬剛性需求拉動(dòng),難以掉頭？

　 《證券日報》記者就此問(wèn)題向部分房地產(chǎn)公司、中介公司詢(xún)問(wèn),多數公司打起“太極”,表示長(cháng)期看房地產(chǎn)行業(yè)向好趨勢不會(huì )改變。而對于房?jì)r(jià)何時(shí)會(huì )降、降幅是多少等問(wèn)題三緘其口。只有安居客CEO梁偉平先生預測2011年下半年房?jì)r(jià)能夠回歸理性,但這“理性”的房?jì)r(jià)又是個(gè)迷。

　　動(dòng)用祖輩積蓄 還是透支孫輩購買(mǎi)力？

　　隨著(zhù)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖并持續高溫運行至今,中國樓市“泡沫論”再次漫天飛揚。在世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)首席分析師王海斌看來(lái),按照泡沫價(jià)格超過(guò)價(jià)值的定義來(lái)判斷住宅價(jià)格并不準確,畢竟住宅定價(jià)不同于一般商品的“成本+品牌”的定價(jià)模式。住宅的定價(jià)還包含周邊的配套設施,涉及經(jīng)濟、文化、綠化、交通等方面。如今大城市周邊郊區的房?jì)r(jià)已經(jīng)先于這些設施漲起來(lái)了,這在一定程度上透支了未來(lái)的上漲空間。

　　金地集團(600383,股吧)表示,部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)呈現出過(guò)熱的發(fā)展態(tài)勢,但是否出現泡沫還有待進(jìn)一步觀(guān)察�，F在剛性需求正在慢慢釋放,過(guò)熱的狀態(tài)會(huì )導致整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展不健康。政策的出臺也是為了讓一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)降降溫、減減速,使發(fā)展趨于平緩,防止泡沫出現。

　　相比于王海斌和金地集團對泡沫的和緩態(tài)度,梁偉平顯得十分堅決,他認為一線(xiàn)城市肯定存在泡沫。去年這些城市的房?jì)r(jià)漲幅全年超過(guò)了30%,這是一個(gè)十分明顯的泡沫迅速吹大的過(guò)程。其次,這些城市的投資購房比例超過(guò)30%,部分樓盤(pán)甚至達到五成。投資客忽略了房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值,這是房產(chǎn)泡沫的集中體現。第三,傳統的房?jì)r(jià)收入比和租金回報年限等指標已經(jīng)不能再用來(lái)衡量目前的房?jì)r(jià),房?jì)r(jià)已經(jīng)背離其價(jià)值。

　　不過(guò)有人說(shuō)我國的房?jì)r(jià)收入比不能參照國際慣例,因為我們可能是6個(gè)人供一套房子,有些甚至還動(dòng)用了祖輩的積蓄。此言一出,隨聲附和者有之,嗤之以鼻者有之。反對者認為,如果購房者動(dòng)用了祖輩的積蓄,自己還要辛辛苦苦一輩子給銀行打工的話(huà),按照現在的購買(mǎi)方式,這一代人就透支了他們孫輩的購買(mǎi)力。

　　調控終將見(jiàn)效 明年下半年房?jì)r(jià)回歸理性

　　金地集團董事會(huì )辦公室一位工作人員聽(tīng)到記者有關(guān)“房?jì)r(jià)何時(shí)迎來(lái)拐點(diǎn)”的提問(wèn),表示中國高速推進(jìn)的城市化進(jìn)程和日益增長(cháng)的居民收入所催生的龐大市場(chǎng)需求,將長(cháng)期推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)向好發(fā)展;但在過(guò)程中不可避免會(huì )出現波動(dòng),這屬于正常情況�？梢�(jiàn),作為一家依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)吃飯的企業(yè),這樣的回答表明金地集團是“堅定看好派”。

　　安居客CEO梁偉平也對中國城市化進(jìn)程津津樂(lè )道,認為房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)很長(cháng)一段時(shí)間內會(huì )有不錯的發(fā)展。他認為,現在房?jì)r(jià)雖然比較高,但只要政府調控得力,能夠實(shí)現房?jì)r(jià)軟著(zhù)陸。他預計,大概在明年下半年的時(shí)候,房?jì)r(jià)能夠實(shí)現理性回歸。

　　新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控歷時(shí)已4個(gè)多月,力度之強前所未有。越來(lái)越多的部委加入這場(chǎng)調控的“戰斗”中。繼國土部、住建部、財政部等之后,近日,國家發(fā)改委也發(fā)出了調控聲音。發(fā)改委稱(chēng),要大規模推進(jìn)保障性安居工程建設,進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費,大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　“目前房地產(chǎn)'生態(tài)系統’確實(shí)有些太熱了,”王海斌稱(chēng),“一系列調控政策的出臺就是為了讓它回到正常溫度�！�

　　上述金地集團工作人員也表示,房?jì)r(jià)過(guò)快上漲意味著(zhù)市場(chǎng)不是在以穩定的狀態(tài)運行,可能蘊涵較大的風(fēng)險。政府從去年末以來(lái),陸續出臺了相關(guān)調控政策,就是要把市場(chǎng)調整到穩定健康的發(fā)展軌道;隨著(zhù)相關(guān)政策的進(jìn)一步落實(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)最終會(huì )回歸到理性。

　　三地方政府各出“妙計” 抑制投機炒作

　　對于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控,中央令出,地方相繼跟隨。國資委要求78戶(hù)央企退出房地產(chǎn)行業(yè)。日前,這78戶(hù)企業(yè)已經(jīng)全部上交了退出方案,比原定時(shí)間提前了兩天。

　　住建部副部長(cháng)仇保興近日表示,要求房地產(chǎn)企業(yè)加快普通商品房的建設,增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房供應,同時(shí)要積極參與保障性住房和政策性住房的建設。

　　“國十一條”中明確指出,此次房地產(chǎn)市場(chǎng)調控要“落實(shí)地方各級人民政府責任”,要求地方政府加大工作力度,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　現在,地方政府已經(jīng)積極行動(dòng)起來(lái)了。

　　在保障性住房建設上,成都市的承諾分量十分重。該市近日向社會(huì )承諾:敞開(kāi)供應廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房,并不斷提高廉租房租金補貼標準,降低保障性住房準入門(mén)檻,以實(shí)現“應保盡�！�。

　　廣州市則在今年重新推出限價(jià)房用地,計劃至少供應用地40萬(wàn)平方米,建筑面積72萬(wàn)平方米,建成后可供應限價(jià)房約10000套。

　　天津市今年將建設650萬(wàn)平方米、8.5萬(wàn)套保障性住房,其中包括限價(jià)商品住房150萬(wàn)平方米、2萬(wàn)套。

　　房地產(chǎn)生病 藥方打架

　　加稅還是減稅？

　　近幾日,市場(chǎng)風(fēng)傳,京、滬、深、渝四市將試點(diǎn)開(kāi)征住房保有稅�；�本方案是,按照購房時(shí)合同價(jià)的七折,再按1.2%至1.5%征收,對存量房和增量房一并征收,但將從購房套數、戶(hù)型大小等方面來(lái)區別自住需求與投資需求——若自住需求,則可免稅。此舉被認為是開(kāi)征物業(yè)稅的先聲,也是為了抑制房地產(chǎn)投資、投機需求,有利于房市退燒。

　　加稅藥方不是始于此時(shí)。多年前,一些研究人員就提出,可以通過(guò)物業(yè)稅來(lái)調控房?jì)r(jià)。其機理是,物業(yè)稅增加投機、投資購房者的持有成本,進(jìn)而遏制這部分購房需求。此外,物業(yè)稅開(kāi)征初期的心理意義可能更大于實(shí)際意義,消費者對房?jì)r(jià)的預期會(huì )發(fā)生變化。在房?jì)r(jià)一飛沖天的今天,早征早主動(dòng),早征早見(jiàn)效。同理,今年全國兩會(huì )期間,有政協(xié)委員提出,國家應該征住房空置稅。

　　對此,建設部政策研究中心主任陳淮不屑一顧。他在接受記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示,住房保有環(huán)節的稅收跟調節房?jì)r(jià)沒(méi)有本質(zhì)聯(lián)系。以物業(yè)稅為例。物業(yè)稅的作用有三:一,促進(jìn)存量資源利用效率提高,不讓房子閑置;二,調整中央和地方財稅關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)持有環(huán)節的稅收是地方政府的主要收入,國際上大多如此,對于分稅制下的中國財政有特別意義;三,有利于社會(huì )公平,窮人和富人在占有資源上的不公平,通過(guò)稅負關(guān)系加以調整—富人占優(yōu)質(zhì)資源也可以,多繳稅。

　　“唯獨沒(méi)有媒體說(shuō)的調整房?jì)r(jià)的那一條�！标惢凑f(shuō),如果開(kāi)征物業(yè)稅等,短期內對房?jì)r(jià)會(huì )造成波動(dòng),但那是預言的“自我實(shí)現”而已,并非它真有這個(gè)功能�！笆遣皇怯幸惶煳覀兎康禺a(chǎn)不熱了,甚至下跌了,我們就把物業(yè)稅取消呢？這是不可能的。市場(chǎng)經(jīng)濟下,有資產(chǎn)就要征稅。做好準備吧�！�

　　任志強則認為,要想降房?jì)r(jià),非但不能加稅,反而應該減稅。他說(shuō),如提高利率和稅收恰恰會(huì )增加房?jì)r(jià)的成本和消費的成本,恰恰不能讓供給增加和房?jì)r(jià)平穩或下降�！芭c其將大量的資金用于保障,不如用減息、減租、減稅和加大供給的方式,讓更多的人能從市場(chǎng)中解決住房問(wèn)題。當供給大量增加時(shí),又怎么會(huì )有天價(jià)地出現呢,誰(shuí)還敢囤地和捂盤(pán)？?jì)r(jià)格自然就平衡了�！�

　　這種看法也有頗多人贊同。兩會(huì )期間就有代表指出,物業(yè)稅也好,空置稅也好,在當前的市場(chǎng)都是失靈的,因為現行市場(chǎng)格局下,房地產(chǎn)的各項稅費均由購房者承擔,開(kāi)征的物業(yè)稅、空置稅固然會(huì )增加房地產(chǎn)投資和保有成本,但也使房?jì)r(jià)水漲船高,根本達不到調控的目的。

　　令人驚訝的是,潘石屹對物業(yè)稅一直是熱烈的擁護者。在博鰲論壇上,他宣稱(chēng),從長(cháng)遠來(lái)看,要適當地出臺物業(yè)稅,可以增加業(yè)主持有房子的壓力。如果有物業(yè)稅,持有這個(gè)物業(yè)都有成本,就會(huì )擠壓出一部分的房子丟到市場(chǎng)去,另外沒(méi)有房子的人可以買(mǎi)到房子。

　　“我了解其他國家的政策都是物業(yè)稅,英國、法國、美國都是的。我覺(jué)得第一套房子不應該收,就從第二、第三套房子收。還有一個(gè)好處是,增收物業(yè)稅可以減少貧富兩級深化,比如說(shuō)兩個(gè)人10年前是一樣的,他買(mǎi)了房子,另外一個(gè)沒(méi)買(mǎi)房子,他越來(lái)越有錢(qián)了�！�

　　在博鰲地產(chǎn)專(zhuān)場(chǎng)論壇上,潘石屹稱(chēng),這幾年北京市兩會(huì )期間,他都以人大代表身份提開(kāi)征物業(yè)稅建議。唯此建議沒(méi)有人附和、聯(lián)名�！皠e人說(shuō),政府把錢(qián)賺了一道,開(kāi)放商賺了一道,現在又要收錢(qián),不簽。問(wèn)題是,不搞物業(yè)稅,房?jì)r(jià)怎么降下來(lái)？”

　　主持人、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)王永平當即回應說(shuō):“潘總,SOHO去年毛利高達52%,如果你們開(kāi)發(fā)商少賺一點(diǎn),也可以將房?jì)r(jià)降下來(lái)�！�

　　潘石屹:“那我就說(shuō)到這,不說(shuō)了�！� （作者： 李木子）