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　　資本,能夠使人趨之若鶩,也能讓人被迫離場(chǎng)。在充滿(mǎn)驚險和暗牌的中國地產(chǎn)界,思者如馮侖,善者如王石,狂者如任志強,而精明之人非老潘莫屬。

　　十分有趣的是,正當華遠地產(chǎn)(600743,股吧)總裁任志強在北京土地拍賣(mài)市場(chǎng)上被央企“邊緣化”之時(shí),SOHO中國董事長(cháng)潘石屹要“出京”的消息不脛而走,外界紛紛揣測其動(dòng)機究竟是出于戰略需要還是被逼無(wú)奈？面對不甚熟悉的上海灘,精明之人潘石屹來(lái)到精明之地,又會(huì )有何種前途命運呢？

　　“梅隴鎮廣場(chǎng)怎么走,我不認路,誰(shuí)帶帶我？”3月25日,在SOHO東海廣場(chǎng)租戶(hù)簽約儀式之后的一個(gè)小型聚會(huì )上,潘石屹拿這句話(huà)詢(xún)問(wèn)在場(chǎng)的記者朋友們。即便行走在上海最繁華的商業(yè)街南京西路,陌生之感對于潘石屹來(lái)說(shuō)也會(huì )油然而生。

　　不過(guò),對于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō),“認地兒顯然比認路更為重要”。今年3月,潘石屹已經(jīng)開(kāi)始謀劃在上海攻城掠地的新布局——他看上了位于虹橋國際交通樞紐附近一幅體量頗大的地皮,該塊土地位于長(cháng)寧區轄區內。

　　投入一半以上土地購買(mǎi)資金,或當上�！暗赝酢�

　　在目前房地產(chǎn)形勢不甚明朗的情況下,潘石屹的上海之旅會(huì )不會(huì )是一次劍走偏鋒呢？對于3月末的這次上海之行緣起,潘石屹向《中國經(jīng)濟周刊》坦言:“除了參加SOHO中國東海廣場(chǎng)租戶(hù)簽約儀式之外,這次來(lái)上海主要是談新項目的�！�

　　潘石屹說(shuō)他此行除了見(jiàn)了東海廣場(chǎng)所在的靜安區領(lǐng)導之外,還與長(cháng)寧區區長(cháng)李耀新進(jìn)行了會(huì )面,談話(huà)內容主要涉及將在該區購買(mǎi)一幅較大面積的土地,并根據規劃進(jìn)行綜合性的商業(yè)開(kāi)發(fā)。

　　一位熟悉SOHO中國地產(chǎn)業(yè)的人士這樣告訴記者:“老潘殺回上海又偏偏再次選中了長(cháng)寧虹橋地區,明明就有'雪恥’的意思�！�

　　早在2007年,潘石屹就曾相中上海長(cháng)寧區虹橋的一塊土地,但那塊地最終落入了澳門(mén)“賭王”何鴻燊旗下。潘石屹由此撂下一句“三年內不進(jìn)上�！钡暮菰�(huà)。而如今,三年約定將過(guò),潘石屹故地重游,自然感慨。

　　在3月25日的媒體見(jiàn)面會(huì )上,針對為何看中長(cháng)寧虹橋的問(wèn)題,潘石屹給出的答案很簡(jiǎn)單,虹橋交通樞紐集聚了最先進(jìn)的交通工具,從全球來(lái)看都很難找到這樣一個(gè)點(diǎn),這樣的區位優(yōu)勢會(huì )使之迅速崛起。

　　“很多問(wèn)題和數字不能說(shuō)得太細,”面對記者的層層逼問(wèn),潘石屹選擇了左躲右閃,顧左右而言他,或許是擔心競爭對手知道了他的底牌。

　　在采訪(fǎng)中,潘石屹明確表示,今年他將動(dòng)用公司土地購買(mǎi)資金的一半以上投資到上海,金額達50億元以上。他還透露,目前,SOHO中國的賬面現金為120億元,銀行授信貸款額為180多億元,兩者相加使其在今年可調配金額能夠達到300億元以上。

　　為了購買(mǎi)這塊位于長(cháng)寧區虹橋的土地,潘石屹也坦言并不排除SOHO中國將會(huì )在上海拿“地王”的可能性,這也透露出其出戰必勝的愿望。

　　破例進(jìn)軍商業(yè)住宅市場(chǎng)

　　SOHO中國在北京發(fā)展十年幾乎不涉及住宅市場(chǎng),而把主要精力放在了寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn)。但潘石屹或許將會(huì )在上海灘“破一回例”。

　　“'參數化城市’是長(cháng)寧這一綜合項目的設計理念�！迸耸�屹向《中國經(jīng)濟周刊》回憶說(shuō),“我在和長(cháng)寧區領(lǐng)導談的時(shí)候,他們的態(tài)度很積極,雙方達成一個(gè)共識,應該強調融合性,建設一個(gè)多功能的綜合體,集中了住宅、辦公、娛樂(lè )等各類(lèi)項目,滿(mǎn)足人們基本的日常生活�！�

　　據《中國經(jīng)濟周刊》了解,長(cháng)寧區政府與SOHO中國雙方就政府服務(wù)、稅收優(yōu)惠、人才配套等問(wèn)題進(jìn)行了磋商。SOHO中國已經(jīng)多次向長(cháng)寧區提交了具體的規劃方案,某世界著(zhù)名地產(chǎn)設計規劃公司也已經(jīng)參與其中。目前的方案已經(jīng)較為深入,如果潘石屹拍得該塊土地,整體項目有望在2015年之前竣工,屆時(shí),長(cháng)三角企業(yè)將會(huì )有較多在上海建立總部或辦事處的需求。

　　在潘石屹看來(lái),相比北京的房地產(chǎn)行業(yè),上海更為市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化。然而,過(guò)去十多年的發(fā)展,使得上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)過(guò)于注重高端市場(chǎng),看中國際化,缺乏必要的區域和品牌融合,這也導致上海的寫(xiě)字樓空置率一直居高不下,使得定位于本地企業(yè)和長(cháng)三角企業(yè)的寫(xiě)字樓總體供給不足。SOHO中國要做的則是填補這一相對缺失的市場(chǎng)。

　　“通過(guò)收購的方式拿項目(東海廣場(chǎng))只是特例,”潘石屹坦言,“其實(shí)在拿東海廣場(chǎng)前后已經(jīng)與長(cháng)寧區領(lǐng)導有過(guò)接觸了�！睋�介紹,目前,SOHO中國在上海已經(jīng)有百來(lái)個(gè)員工,其中70%到80%是本地員工,他們正是作為SOHO中國拓展地方業(yè)務(wù)的人才儲備。

　　“我讓土地價(jià)格搞亂了”

　　事實(shí)上,如果說(shuō)挺進(jìn)上海灘早有計劃的話(huà),把今年甚至未來(lái)幾年的戰略重心放在上海,對潘石屹來(lái)說(shuō),卻多少是無(wú)奈之舉。

　　僅僅10個(gè)月前,北京四環(huán)的土地拍賣(mài)價(jià)格折算每平米均價(jià)1.6萬(wàn)元,而如今北京五環(huán)的土地價(jià)格折算每平米均價(jià)已高達2.75萬(wàn)元,這不得不說(shuō)緣于“地王”們推波助瀾式的舉牌。

　　沉浮商海多年的潘石屹也直呼看不懂當前房地產(chǎn)市場(chǎng),一邊是“地方兇猛”,而另一邊則是“低租金回報率”,這也使得他不得不驚呼“我讓土地價(jià)格搞亂了”。

　　“房地產(chǎn)已經(jīng)得了癌癥,把其他領(lǐng)域的資源都吸收進(jìn)來(lái)了。經(jīng)過(guò)化療之后,原來(lái)的癌細胞更厲害�！迸耸�屹稱(chēng),國資委提出,78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),但留下來(lái)的16家央企力量更強大,如果硬拼自己將一直拿不到地。

　　“很多央企,比如中化,他們會(huì )跟在SOHO中國后面舉牌,因為他們認為潘石屹都算好了,只要比潘石屹多1000萬(wàn)壓著(zhù)他就行。一個(gè)項目幾十億多一千萬(wàn)算什么。今天中化壓我,明天中糧壓我,后天換其他的,照這樣的格局,我估計一直拿不到地�！迸耸�屹向記者說(shuō)出了當下在北京地產(chǎn)界的郁悶之情。

　　不過(guò),潘石屹看淡央企拿地未來(lái)的前景,并為拿地央企總結了三大特點(diǎn):錢(qián)多、膽大、沒(méi)經(jīng)驗。在他看來(lái),未來(lái),這些拿“地王”的央企要吃一點(diǎn)苦頭才知道“幡然醒悟”。 談佳隆