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　　此次風(fēng)傳物業(yè)稅并不是空穴來(lái)風(fēng),而是樓市高房?jì)r(jià)引發(fā)的業(yè)內對嚴厲政策調控的預期。

　　自上周以來(lái)開(kāi)征物業(yè)稅的傳言再次彌漫樓市,是否是“狼來(lái)了”至今仍無(wú)定論,不過(guò)業(yè)內普遍共識是此次風(fēng)傳物業(yè)稅并不是空穴來(lái)風(fēng),而是樓市高房?jì)r(jià)引發(fā)的業(yè)內對嚴厲政策調控的預期。即使物業(yè)稅無(wú)法短期現身,首付提高至五成、利率上浮110%等利器也會(huì )起到調控樓市的目的,只要政府想限制就定有方法,樓市步入轉折期未必不可期待。截至昨日下午消息,二套房首付五成,利率上浮110%已正式公布,北京樓市將何去何從？

　　　物業(yè)稅征收傳言再次有頭無(wú)尾

　　4月8日,一則物業(yè)稅即將開(kāi)征的消息再一次“飄過(guò)”,開(kāi)啟了繼今年“兩會(huì )”之后再一輪物業(yè)稅討論熱潮的序幕。

　　當日,有媒體引用來(lái)自業(yè)內人士通過(guò)微博發(fā)布的信息稱(chēng),“物業(yè)稅開(kāi)征通過(guò)建設部審批,通過(guò)財政部和國務(wù)院的概率很大,試點(diǎn)地區京滬深渝,發(fā)起地點(diǎn)重慶。稅率按照買(mǎi)房時(shí)合同價(jià)打七折后按1.2%-1.5%征收�！�

　　“煞有介事”的信息傳遞出后,同日,一直有風(fēng)聲將開(kāi)征“房產(chǎn)保有稅”的滬上也傳遞出政府較為“曖昧”的信息:上海市住房保障和房屋管理局新聞發(fā)言人回應稱(chēng),“在房產(chǎn)保有階段征稅,要經(jīng)國家層面定,地方應貫徹執行好。如果有關(guān)部門(mén)正在做一些研究也是完全正常的。房管部門(mén)雖不是稅收征管的主管部門(mén),但如果政策出臺,我們會(huì )積極配合貫徹落實(shí)好�！�

　　這則官方回應信息被業(yè)內解讀為,上海官方承認了類(lèi)物業(yè)稅的房產(chǎn)保有稅正在可行性研究階段。不過(guò),截至目前記者尚沒(méi)有證實(shí)物業(yè)稅或者類(lèi)似物業(yè)稅出臺的確切信息。

　　4月8日物業(yè)稅開(kāi)征傳言之后,有媒體報道,住建部政策研究中心副主任秦虹出面表示,對“物業(yè)稅方案已在住建部獲批”的傳言“聽(tīng)說(shuō)了,但不清楚”。住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監管司司長(cháng)沈建忠則表示不知道此事。此輪物業(yè)稅出臺的消息似乎有如此前一樣有頭無(wú)尾。

　　物業(yè)稅傳言始于樓市“異�！�？

　　“物業(yè)稅”“空轉”六年開(kāi)而不征,卻在近來(lái)變得異常敏感。一直提議開(kāi)征物業(yè)稅的財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康對于此輪物業(yè)稅傳言再起并沒(méi)有發(fā)表太多意見(jiàn),他對記者表示,這個(gè)問(wèn)題主要看業(yè)務(wù)主管部門(mén)的意見(jiàn)。

　　而作為一直向政府提議開(kāi)征物業(yè)稅的專(zhuān)家,中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(cháng)劉桓認為,此輪物業(yè)稅傳言再起,并不是空穴來(lái)風(fēng),而是近階段的樓市“異�！币�起的業(yè)內對政策調控的預期。對于現在樓市的問(wèn)題,中央決策層有很清晰的認識。

　　劉桓認為,自3月15日“兩會(huì )”結束后,北京接連出現地王,目前一線(xiàn)城市的地價(jià)已經(jīng)翻倍,炒房團深入三線(xiàn)城市抄底,部分城市地區樓市價(jià)格倒掛等“不正�！钡默F象突出。

　　目前,下手治理應該從消費者的盲目購買(mǎi)開(kāi)始,規范購買(mǎi),規范投資,防止這種行為助漲開(kāi)發(fā)商氣焰。一個(gè)基本原理是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應該從蓋房、買(mǎi)房、擁有房產(chǎn)環(huán)節都征收稅款。而現階段,在擁有房產(chǎn)環(huán)節并沒(méi)有征稅,這就使得部分投資客無(wú)成本地破壞了市場(chǎng)的供求關(guān)系。

　　全國政協(xié)委員、建設部房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀專(zhuān)家委員會(huì )委員郭松海也認為,在目前的情勢下,應該盡快開(kāi)征物業(yè)稅。

　　- 替身

　　開(kāi)征“消費稅”或帶高房?jì)r(jià)

　　雖然,業(yè)內對物業(yè)稅呼聲較高,但是按照立法程序,物業(yè)稅出臺需走人大立法程序,短期內難以落實(shí)。而目前,個(gè)別城市出現的物業(yè)稅“替身”也呼之欲出,上海在研究開(kāi)征的“房產(chǎn)保有稅”和重慶提到的“特別房產(chǎn)消費稅”都被業(yè)內解讀為疑似“物業(yè)稅”。

　　不過(guò)記者采訪(fǎng)業(yè)內專(zhuān)家了解到,對于上海提到的“保有稅”實(shí)質(zhì)為一種財產(chǎn)稅,但是按照目前字面的理解,是對持有物業(yè)環(huán)節征稅,可以起到類(lèi)似物業(yè)稅的作用。但重慶提到的針對高端物業(yè)開(kāi)征的“特別房產(chǎn)消費稅”則是一種對消費行為的征稅。我國在1987年,曾經(jīng)對購買(mǎi)彩電在消費環(huán)節征稅。有關(guān)專(zhuān)家認為,在消費環(huán)節征稅,只會(huì )把稅費再轉嫁到房?jì)r(jià)上,房?jì)r(jià)也會(huì )越征越高。

　　截至目前,業(yè)內還沒(méi)有針對這兩種征稅的具體方案。上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)宣傳負責人對記者表示,目前沒(méi)有更多關(guān)于保有稅的信息可以發(fā)布。

　　- 爭議

　　物業(yè)稅還是一派“亂相”

　　對于“空轉”六年的物業(yè)稅,接受記者采訪(fǎng)的多位專(zhuān)家表示,國內已經(jīng)到了開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)機,雖然技術(shù)層面繁瑣,但并非是不能夠解決的問(wèn)題。而一直在是不是“開(kāi)征”問(wèn)題上都沒(méi)有定論的物業(yè)稅,至今沒(méi)有任何出自官方口徑的參考方案。業(yè)內專(zhuān)家各有自己的提議,物業(yè)稅還是一派難以總結的亂相。

　　首先從征收對象上來(lái)講,業(yè)內對商業(yè)項目、豪宅別墅、普通住宅的征收順序并未達成共識。有專(zhuān)家認為應該從商業(yè)項目開(kāi)始征收,逐步推廣,而反對觀(guān)點(diǎn)認為,在目前樓市“異�！钡那闆r下,只征收商業(yè)項目無(wú)法抑制住宅市場(chǎng)的房?jì)r(jià)。

　　而對于稅率的制定更是“五花八門(mén)”。中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(cháng)劉桓認為,物業(yè)稅率應該在房產(chǎn)評估價(jià)值的1.5%左右。而郭松海建議采用幅度比例稅率,如0.1%至2%,中央只規定稅率幅度,由省、自治區、直轄市人民政府在規定的幅度范圍內,根據本地市政建設狀況、經(jīng)濟發(fā)展水平等實(shí)際情況,確定本地區具體稅率。而4月8日,物業(yè)稅開(kāi)征傳言中提及“稅率按照買(mǎi)房時(shí)合同價(jià)打七折后按1.2%-1.5%征收�！�

　　征稅手續繁瑣但具可行性

　　物業(yè)稅的可行性亦是業(yè)內爭論的焦點(diǎn),但是多數財稅專(zhuān)家都認為,在具體操作層面并不存在太大問(wèn)題。

　　據媒體報道,中央財經(jīng)領(lǐng)導小組辦公室在“兩會(huì )”后赴滬,調研如何貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調控四項措施,討論重點(diǎn)之一是在上海實(shí)際征收物業(yè)稅的可行性。當時(shí)專(zhuān)家透露,因物業(yè)稅準備工作涉及房籍信息、評估、政策制定等多個(gè)領(lǐng)域,其征收難度大,時(shí)間點(diǎn)也不會(huì )太早。

　　中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(cháng)劉桓解釋物業(yè)稅征收程序表示,征收物業(yè)稅要涉及房管部門(mén)、銀行、稅務(wù)、評估機構等多個(gè)部門(mén),確實(shí)是繁瑣系統工程。

　　首先征收稅率要以房產(chǎn)評估價(jià)值為基準,而不同城市、不同地區、不同樓層、朝向評估均有不同,這要制定一定的基準標準。此外,還涉及到在房管部門(mén)、銀行調查被征收對象的資產(chǎn)狀況的手續等等。

　　不過(guò)劉桓認為,雖然技術(shù)手續上比較繁瑣,可以通過(guò)試點(diǎn)開(kāi)始征收,很多問(wèn)題是在物業(yè)稅真正開(kāi)征后,根據實(shí)際情況逐步完善的,而不開(kāi)征永遠面臨問(wèn)題。

　　物業(yè)稅能否抑制房產(chǎn)投資有爭議

　　雖然,物業(yè)稅一直引起熱議,但是其調控入市的效果,業(yè)內存在分歧。

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰對開(kāi)征物業(yè)稅不持樂(lè )觀(guān)態(tài)度,其認為,物業(yè)稅解決不了北京的高房?jì)r(jià)問(wèn)題。陳云峰表示,物業(yè)稅的稅率不過(guò)是1%到2%,而二手房營(yíng)業(yè)稅有5%,一個(gè)中介在一個(gè)二手房的轉賣(mài)過(guò)程中,營(yíng)業(yè)稅加契稅,加5%的中介稅,可以達到11%,此舉均沒(méi)有能夠阻擋高房?jì)r(jià)的增長(cháng),而1%到2%的物業(yè)稅調控高房?jì)r(jià),并不現實(shí)。

　　同時(shí),業(yè)內人士也有擔心,物業(yè)稅出臺調控效果不佳,則更使得這一政策利器置于非常尷尬境地。

　　“根據國外政策經(jīng)驗以及國內情況考評,物業(yè)稅必然起到一定的調控作用,”劉桓認為,在持有環(huán)節征稅,必然打擊到部分投資客,即便是資金實(shí)力雄厚的炒房客,在物業(yè)稅開(kāi)征后,其也要核算一下投資回報率。

　　由于樓市所處地域、價(jià)格復雜,粗略估算,一個(gè)評估價(jià)值為100萬(wàn)元的兩居室,按照1.5%征收物業(yè)稅,其年度繳稅將達到1.5萬(wàn)元,這是業(yè)主的持有成本。而目前100萬(wàn)元可能對應的區域租金價(jià)值,按月租2000元計算,其年租金收益為2.4萬(wàn)元,物業(yè)稅持有成本占據租金收益成本的60%以上。

　　劉桓認為,物業(yè)稅的力度足以抑制投資情緒,對投資客的心理起到調節、改善目前樓市的供求關(guān)系。