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　　樓房建好三五載也不銷(xiāo)售，就等著(zhù)房?jì)r(jià)上漲多收利潤；房?jì)r(jià)越高，增值空間越大，抗風(fēng)險能力越強；從居住面積到使用年限，從園區配套景觀(guān)到房屋舉架高低，新房“縮水”現象明顯增多……看看這些各地房市出現的各種奇怪現象，不能不令人生出些許感嘆。

　　“真長(cháng)見(jiàn)識，知道什么叫捂盤(pán)了”

     記者 白田田 王濤 北京報道

　　“真長(cháng)見(jiàn)識，知道什么叫捂盤(pán)了�！痹诒本┠匙≌瑯潜P(pán)的售樓現場(chǎng)，一對又沒(méi)能買(mǎi)到房子的小夫妻直呼“郁悶”。

　　丈夫孟先生向記者講述了買(mǎi)房的曲折經(jīng)歷：兩人想在南城買(mǎi)套房子，從春節后就一直看房，但總是才聽(tīng)說(shuō)開(kāi)盤(pán)就給告知賣(mài)完了，“先是打電話(huà)過(guò)去問(wèn)告訴我們還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，再幾天打電話(huà)過(guò)去就說(shuō)賣(mài)完了”，這樣的事情已經(jīng)“好幾回了”。

　　讓孟先生郁悶的樓盤(pán)位于南四環(huán)外，開(kāi)盤(pán)當天，170多套房子就銷(xiāo)售一空。銷(xiāo)售人員對記者說(shuō)：“一共170多套房子已經(jīng)有200人排號，今天來(lái)根本就沒(méi)有意義�！�

　　據了解，此次銷(xiāo)售的是樓盤(pán)的3期，均價(jià)為每平方米18000元，戶(hù)型較好的售價(jià)已經(jīng)超過(guò)19000元。此前兩月，樓盤(pán)2期開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，房?jì)r(jià)還是每平方米15000元。

　　銷(xiāo)售人員介紹說(shuō)，下一期開(kāi)盤(pán)的時(shí)間還沒(méi)有確定，預計到時(shí)的價(jià)格還要更高。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，此項目頒發(fā)預售許可證的日期為2月初，樓盤(pán)表中，銷(xiāo)售狀態(tài)中僅有兩幢住宅樓顯示“已售完”，其他的均為“正在預售”，而預售住宅擬售均價(jià)為每平方米15700元到每平方米17500元。

　　“正常，這太正常了！如果你仔細去查一下預售證，其實(shí)很多房源都應該是一次性上市銷(xiāo)售的�！北本┠硣�資背景房企的策劃主管何先生透露，當下分期分批供應房源是房地產(chǎn)商捂盤(pán)的典型做法。

　　其實(shí)，捂盤(pán)的招數還有很多，拖延銷(xiāo)售周期的做法也比較典型。此前就出現過(guò)一個(gè)普通住宅樓盤(pán)賣(mài)一兩年的事情，現在類(lèi)似的事情還在發(fā)生。以北京西二環(huán)外一個(gè)樓盤(pán)為例，銷(xiāo)售人員告訴記者，該樓盤(pán)自從去年9月九已經(jīng)開(kāi)始銷(xiāo)售，總共200多套房源，但到現在銷(xiāo)售數量才達到總數的一半左右。

　　一位資深銷(xiāo)售人員高女士說(shuō)：“這可能是另一種銷(xiāo)售模式，先把那些戶(hù)型不好的賣(mài)掉，把戶(hù)型好的囤起來(lái)等賣(mài)個(gè)高價(jià)，而這些房子在有關(guān)監管部門(mén)那里顯示出的信息卻是賣(mài)不出去。對普通購房者來(lái)說(shuō)，先期不想買(mǎi)，漲價(jià)之后買(mǎi)不到�！�

　　據何先生介紹，為了躲避相關(guān)部門(mén)的監管，開(kāi)發(fā)商還會(huì )自己組織一批買(mǎi)家，“甚至是自己的員工”造成虛假的成交量，然后再取消銷(xiāo)售合同重新出售。類(lèi)似的“合作者”也可能不是個(gè)人而是中介機構，這些機構不管是在資金還是在渠道上都會(huì )更有優(yōu)勢，相對較低的價(jià)格買(mǎi)進(jìn)，再以更高的價(jià)格賣(mài)出�！鞍磿r(shí)開(kāi)工、按時(shí)預售，明面兒上根本查不出來(lái)捂盤(pán)，這類(lèi)機密信息即使你能知道也拿不出證據�！�

　　此外，捂盤(pán)的招數還有拖延領(lǐng)取預售許可證時(shí)間、領(lǐng)了預售許可證不開(kāi)盤(pán)等等。準備今年買(mǎi)房的北京市民張先生就向記者抱怨：“有個(gè)樓盤(pán)關(guān)注了很久，但一直沒(méi)有開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，售樓處基本上就是擺設。最開(kāi)始聽(tīng)說(shuō)每平方米兩萬(wàn)塊錢(qián)就可以拿到，現在估計已經(jīng)漲到三萬(wàn)了�！�

　　“現在房子這么火，甚至一天一個(gè)價(jià)，多捂幾天就意味著(zhù)多賺好多呢，老板會(huì )嫌錢(qián)多嗎？”小劉一直在某房地產(chǎn)公司做銷(xiāo)售，她透露說(shuō)，捂盤(pán)就是要讓人感覺(jué)房子很緊張，事實(shí)上，還有房子沒(méi)賣(mài)，要等到行情好的時(shí)候再賣(mài)。

　　雖然捂盤(pán)存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險，但“房子這么火”讓開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)的時(shí)候很有底氣。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強說(shuō)，只要開(kāi)發(fā)商認為市場(chǎng)會(huì )繼續向好，房?jì)r(jià)會(huì )繼續上漲，而且區域其他競爭樓盤(pán)對它沒(méi)有壓力，就必然會(huì )采取捂盤(pán)策略，以達到減慢銷(xiāo)售速度的目的。

　　此外，捂盤(pán)還和開(kāi)發(fā)商的資金狀況有關(guān)系。陳國強表示，正因為開(kāi)發(fā)商不缺錢(qián)，才有條件放慢銷(xiāo)售節奏，如果資金緊張，也不得不采取快速銷(xiāo)售的策略。

　　針對開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的行為，政府部門(mén)出臺了一系列政策措施。早在2007年，“國六條”實(shí)施細則明確表示要對捂盤(pán)惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jì)r(jià)等行為，加大整治查處力度，情節惡劣、性質(zhì)嚴重的，依法依規給予經(jīng)濟處罰。

　　日前，銀監會(huì )已要求銀行業(yè)金融機構做好房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的防控工作，對于存在捂盤(pán)行為的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行要將其列入警示名單，不得對其發(fā)放新增貸款，已有貸款要切實(shí)采取保全措施。

　　今年北京出臺的《促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》明確要求，取得商品房預售許可證后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當3日內一次性公開(kāi)全部房源，嚴格按申報價(jià)格，明碼標價(jià)、公開(kāi)對外銷(xiāo)售。3月31日，北京市住建委曝光并處罰了3家捂盤(pán)惜售的房企，這是《實(shí)施意見(jiàn)》發(fā)布后首次對違規開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行查處。

　　廣州市國土房管局也于近日發(fā)布了《關(guān)于填報年度商品房預(銷(xiāo))售計劃的通知》，要求開(kāi)發(fā)商填報樓盤(pán)住宅套數、預售時(shí)間等，以遏制捂盤(pán)惜售的現象。從2011年開(kāi)始，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在每年1月31日前向廣州市國土房管局申報該年度商品房預(銷(xiāo))售計劃。

　　房?jì)r(jià)越高，增值空間越大

　　□記者 胡作華 商意盈 杭州報道

　　許多杭州人都記得，位于杭州市錢(qián)江新城區塊的“綠城·藍色錢(qián)江”樓盤(pán)，在2009年5月18日一期開(kāi)盤(pán)時(shí)，均價(jià)達到了三萬(wàn)元一平方米，盡管已屬當時(shí)的“天價(jià)”，但結果也是哄搶一空。

　　新樓盤(pán)如此，老樓盤(pán)又何嘗不是這樣？位于杭州市區的90年代房屋采荷小區，2009年初成交均價(jià)為1 .2萬(wàn)元/平方米，到2010年年初已經(jīng)漲成了2.1萬(wàn)元/平方米。越來(lái)越多的杭州人發(fā)現，原先大家以為相對低價(jià)的房屋增值潛力大的慣性邏輯似乎已被證明是“謬論”，原來(lái)房?jì)r(jià)越高者，漲得反而快？

　　近年來(lái)，隨著(zhù)杭州樓市價(jià)格的節節攀升，購房成了很多市民的投資選擇，投資哪里的房子升值快，抗風(fēng)險能力強，一直是民眾關(guān)注的熱點(diǎn)。很多市民在投資過(guò)程中發(fā)現，本以為開(kāi)盤(pán)價(jià)格低，升值空間大的一些樓盤(pán)升值緩慢，一些原本價(jià)格就已經(jīng)“嚇人”的樓盤(pán)反而讓人們對房?jì)r(jià)漲幅想象力的底線(xiàn)被屢屢擊破。

　　據了解，杭州名城燕園房屋均價(jià)從2008年9月18日為13400元/平方米飆升到2009年12月21日26000元/平方米；中凱東方紅街房屋均價(jià)2008年7月9日為13000元/平方米，2009年9月11日為22900元/平方米，翻了一番。相較這些市區高房?jì)r(jià)樓盤(pán)，杭州周邊地區樓盤(pán)升值較慢。如金成江南春城閑林山水房屋均價(jià)2005年1月30日為4000元/平方米，2009年11月30日為10060元/平方米；贊成嶺上房屋均價(jià)2007年10月25日為7500元/平方米，2009年10月14日反而降到6900元/平方米。

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華說(shuō)：“高房?jì)r(jià)樓盤(pán)增值相對更快，而且抗風(fēng)險性也強。如果房?jì)r(jià)要漲，一定是從市中心向四周蔓延，增幅呈現遞減狀態(tài)。相反如果房?jì)r(jià)要跌，卻是從四周向中心擴展，跌幅會(huì )呈現出遞減狀態(tài)�！�

　　就職于杭州某媒體的李先生就深刻體會(huì )到了這一點(diǎn)。他在2007年以6000元/平方米的價(jià)格買(mǎi)下了杭州閑林的一套房子，2009年5月將房子出售轉而投資了杭州城北銀樹(shù)灣一套住房�！爱敵蹩粗兴�的開(kāi)盤(pán)價(jià)低，以為升值空間大，結果兩年時(shí)間每方也就漲了兩千。投資城區房，幾個(gè)月已經(jīng)漲了8000多元�！崩钕壬�說(shuō)。

　　賈生華說(shuō)：“高房?jì)r(jià)高增值的樓市現象主要還是因為市區房源稀缺，沒(méi)有可替代性，供需不平衡，而周邊地區房屋供應量達，選擇余地大�！�

　　市區房源的稀缺性也直接表現在了可售房源數量上。據住在杭州網(wǎng)統計信息，2010年1月新開(kāi)16個(gè)樓盤(pán)都是位于下沙、濱江、閑林、丁橋等周邊地區。

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長(cháng)趙杭生告訴記者，除了市區房源的稀缺性，房子的價(jià)值以及升值空間的大小還與房子的品質(zhì)緊密相連的，這品質(zhì)包括房屋周邊市政配套建設、小區服務(wù)配套建設以及周?chē)鷮W(xué)校、醫院、居住人群等各種因素。

　　新房“縮水”四大表現

　　□記者 范春生 沈陽(yáng)報道

　　近來(lái)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的新房“縮水”現象明顯增多，且“縮水”隱蔽性更強，從居住面積到使用年限，從園區配套景觀(guān)到房屋舉架高低等，既侵蝕了購房者的合法權益，也引發(fā)大量的訴訟事件。對此，專(zhuān)業(yè)人士道出新房“縮水”的四大典型表現，并開(kāi)出藥方予以破解。

　　遼寧隆豐律師事務(wù)所律師王乃龍有著(zhù)多年處理房產(chǎn)糾紛的經(jīng)驗。他結合現實(shí)生活中的真實(shí)案例，指出了房屋“縮水”的四種典型現象，一一進(jìn)行剖析破解。

　　案例一：屋子變小。前不久，沈陽(yáng)市民劉先生買(mǎi)了一套商品房，建筑面積141平方米，使用面積112平方米。交房后，劉先生覺(jué)得房子面積有問(wèn)題，就找到一家房產(chǎn)測繪公司重新測量，結果房子的使用面積只有106平方米，比銷(xiāo)售合同整整少了6平方米，縮小4%。然而，由于合同約定可以退房的條件是建筑面積誤差超過(guò)3%，而不是使用面積，劉先生有苦說(shuō)不出。

　　王乃龍說(shuō)，根據有關(guān)司法解釋?zhuān)�房屋使用面積或建筑面積與約定面積不符時(shí)，合同有約定的按約定，無(wú)約定或者約定不明確時(shí)，誤差比例在3%以?xún)鹊�，雙方據實(shí)結算；若超過(guò)3%，買(mǎi)房人可提出解除合同要求開(kāi)發(fā)商無(wú)條件退房，并返還已付購房款及利息。他建議，如果消費者的退房請求被拒，可通過(guò)消協(xié)責成開(kāi)發(fā)商按規定執行，也可向法院提起訴訟，要求強制執行。購房者為了避免吃啞巴虧，在簽訂購房合同時(shí)應認真核對條款，要把建筑面積和使用面積都作約定。

　　案例二：被忽略的“使用年限”。一些購房者在拿到新房的房產(chǎn)證后，經(jīng)常發(fā)現，房產(chǎn)證上標注的使用年限是40幾年，或50幾 年 ， 而 非 一 般 住 宅 土 地 的70年。使用年限“縮水”，讓購房人有被開(kāi)發(fā)商欺騙的感覺(jué)。王乃龍對此表示，通常開(kāi)發(fā)商從政府部門(mén)取得土地使用權后，樓盤(pán)均有一定的開(kāi)發(fā)建設期，所以購房者取得房屋的土地使用年限都不會(huì )是70年。只要消費者購買(mǎi)的是民用住宅，就不需要過(guò)于擔心使用年限的問(wèn)題。

　　王乃龍建議，為了避免不必要的麻煩或擔憂(yōu)，購房者應當將土地使用期限作為開(kāi)發(fā)商的一項陳述事項寫(xiě)進(jìn)合同，在購房合同中明確土地使用年限縮水、占地范圍有誤差等情形下的處理方式。

　　案例三：消失的花園和“縮水”的游泳池。一般購房者經(jīng)常遇到這樣的情況：開(kāi)發(fā)商預售房時(shí)，按照樓盤(pán)規劃圖，顯著(zhù)標明建有花園甚至游泳池，這成了吸引合同成交的重要因素。然而入住后才發(fā)現，中意的小花園被改了規劃，徹底消失，游泳池更像兒童池。

　　王乃龍提醒，樓盤(pán)廣告屬于宣傳資料和銷(xiāo)售廣告，購房者在購買(mǎi)商品房時(shí)應當注意收集這方面的材料，如交付的房屋與宣傳資料和銷(xiāo)售廣告不符，購房者可以聯(lián)合小區業(yè)主，以集體訴訟的方式要求開(kāi)發(fā)商承擔違約責任。

　　案例四：房子變矮。沈陽(yáng)市民郝俊在看某處樓盤(pán)的樣板間時(shí)，被高挑的房頂和開(kāi)闊的空間所吸引，決定買(mǎi)下這個(gè)樓盤(pán)的房屋。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，開(kāi)發(fā)商承諾，房屋的層高是2.9米�？墒墙环亢蠛驴“l(fā)現，開(kāi)發(fā)商給他的房屋質(zhì)量保證書(shū)注明的層高只有2.8米。

　　王乃龍認為，由房產(chǎn)管理部門(mén)提供的商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本中，一般沒(méi)有明確約定層高“縮水”開(kāi)發(fā)商應如何承擔責任，要求開(kāi)發(fā)商將層高恢復到合同約定的高度也不現實(shí)，因此購房者在簽訂購房合同時(shí)對層高“縮水”問(wèn)題，要明確約定違約的賠償方式和數額，以便更好維護自身的合法權益。