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　　對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2010年4月是一個(gè)頗不平靜的月份。面對部分城市房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，中央果斷推出調控“組合拳”，要求在全國范圍內實(shí)行嚴格的差別化住房信貸政策。而在上周，即新政出臺后首周，樓市已經(jīng)明顯感受到政策壓力，主要城市一、二手房買(mǎi)賣(mài)乃至土地交易市場(chǎng)普遍降溫。

　　一線(xiàn)城市成交全面下跌

　　昨天，來(lái)自中國指數研究院的一周監測數據顯示，在其跟蹤的35個(gè)主要城市中，有21個(gè)城市的商品房成交面積環(huán)比下跌，其中杭州跌幅最大，環(huán)比下跌73%；4個(gè)一線(xiàn)城市的成交量也是全面下跌，如深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、廣州下跌2%。中國指數研究院有關(guān)分析師表示，樓市新政對房?jì)r(jià)過(guò)快上漲城市作用明顯，投資性需求得到有效抑制，隨著(zhù)政策進(jìn)一步落實(shí)，樓市將進(jìn)入較長(cháng)的觀(guān)望期。

　　從商品住宅成交情況來(lái)看，盡管成交量普遍下挫，但成交均價(jià)并未明顯松動(dòng)。一些城市的房?jì)r(jià)反而出現上漲。佑威房地產(chǎn)研究中心昨天提供的數據顯示，上周上海商品住宅成交面積17.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌50%，但成交均價(jià)高達26096元/平方米、環(huán)比上漲11%，成交均價(jià)創(chuàng )下歷史新高。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟指出，新政密集出臺，直接打壓需求，但恐怕對普通住宅市場(chǎng)影響更大，“上周上海均價(jià)低于2萬(wàn)元的中低端樓盤(pán)成交量?jì)H為7萬(wàn)平方米，環(huán)比大跌60%；而單價(jià)5元萬(wàn)以上的高端樓盤(pán)成交量反而環(huán)比增加5%，也因此推高了一周均價(jià)�？梢�(jiàn)資金有限、只能投身中低端市場(chǎng)的投資者乃至剛性需求對政策更為敏感�！�

　　又如北京新開(kāi)樓盤(pán)也仍沒(méi)下調房?jì)r(jià)。據北京中原地產(chǎn)統計，下月北京商品房開(kāi)盤(pán)均價(jià)預期可達28520元/平方米，比本月以來(lái)的開(kāi)盤(pán)均價(jià)上漲35%�！伴_(kāi)發(fā)商不差錢(qián)，實(shí)行大幅優(yōu)惠的少�！北本┲性�三級市場(chǎng)研究部總監張大偉告訴記者，目前大部分開(kāi)發(fā)商依然堅持高價(jià)開(kāi)盤(pán)。SOHO中國董事長(cháng)潘石屹也認為，一些開(kāi)發(fā)商特別是上市房企去年的住房銷(xiāo)量大增，短期內還是會(huì )硬挺著(zhù)不降價(jià)。

　　二手房?jì)r(jià)格明顯松動(dòng)

　　在二手房市場(chǎng)，新政出臺后的最大變化就是“放盤(pán)”意愿增強而“接盤(pán)”意愿減弱。如昨天來(lái)自中原地產(chǎn)的統計顯示，比較新政出臺前、后一周的數據，中原地產(chǎn)在北京、上海、廣州、深圳、天津5個(gè)城市的二手房掛牌量均快速增加，增幅分別達到49%、33%、24%、24%和20%；購房者方面，由于普遍預期市場(chǎng)將轉入調整，所以并不急于買(mǎi)進(jìn)，新政出臺前、后一周，北京、上海、深圳三地的新增客源量顯著(zhù)下降，降幅分別達到80%、40%和80%。

　　從價(jià)格來(lái)看，中原門(mén)店調研結果顯示，各城市不同區域二手房源均有不同幅度的議價(jià)空間，部分板塊掛牌價(jià)格出現明顯下降，幅度超過(guò)10%。中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理瞿安新表示，業(yè)主掛牌價(jià)格降低已經(jīng)較為普遍，主要原因是去年房?jì)r(jià)的快速上漲，使得多數業(yè)主的前期投資獲利頗豐，適當降價(jià)并不妨礙他們的投資收益，并且按照目前的市場(chǎng)形勢來(lái)看，對于擁有多套房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，尤其是純投資者，降價(jià)套現將比繼續持有待漲更為合理。

　　與一手房不同，業(yè)內預期二手房?jì)r(jià)格的議價(jià)空間還會(huì )擴大。瞿安新認為，由于各方估計價(jià)格不會(huì )再度上漲，因此購房者普遍采取觀(guān)望策略，預計隨后1個(gè)月內，供求分歧將逐步拉大，成交持續低迷，二手房?jì)r(jià)格亦會(huì )出現明顯下調，調整幅度可能會(huì )達到20%左右。瞿安新表示：“與2008年的一手房帶動(dòng)二手房降價(jià)不同，本次調整將會(huì )是二手房帶動(dòng)一手房?jì)r(jià)格下跌，因為經(jīng)歷了2009年的熱銷(xiāo)后，多數開(kāi)發(fā)商資金相對充裕，降價(jià)動(dòng)力不足。不過(guò)，二手房降價(jià)幅度也很難出現20%以上的調整，特別是一線(xiàn)城市，因為這些城市的需求較為充足，在價(jià)格出現一定調整后，將會(huì )有剛性需求和改善性需求跟進(jìn)，成交即會(huì )恢復�！�

　　開(kāi)發(fā)商拿地信心受影響

　　另外，值得一提的是，新政的影響還已傳導到土地市場(chǎng)。上周，土地市場(chǎng)交易出現一定程度的波動(dòng)。雖然各地的供地計劃已經(jīng)紛紛出臺，但是具體細則尚未明確，導致推出總量延續低迷狀態(tài)。

　　中國指數研究院數據信息中心監測顯示，上周監測的20個(gè)重點(diǎn)城市共推出土地52宗，環(huán)比減少17%；推出土地面積236.6萬(wàn)平方米，環(huán)比減少48%。其中，住宅用地共推出18宗，環(huán)比減少22%；推出面積72萬(wàn)平方米，環(huán)比減少68%。

　　數據還顯示，上周20個(gè)重點(diǎn)城市成交土地74宗，環(huán)比增加222%；成交土地面積234.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增加121%。新政在很大程度上對開(kāi)發(fā)商的拿地信心產(chǎn)生影響，特別是住宅用地，上周住宅用地僅成交3宗，環(huán)比減少67%；成交面積2.8萬(wàn)平方米，環(huán)比減少93%。上周一線(xiàn)城市無(wú)一宗住宅用地供應和成交。相比之下，二線(xiàn)城市中的青島和中山，分別有96萬(wàn)平方米和99萬(wàn)平方米的住宅用地成交，煙臺和威海也各有13萬(wàn)平方米和12萬(wàn)平方米的住宅用地成交。分析師認為這與各大開(kāi)發(fā)商紛紛入駐二、三線(xiàn)城市不無(wú)關(guān)系。(記者 李和裕 于祥明)