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　　昨日本報報道的“5m2小廚房報價(jià)28萬(wàn)”一文在讀者中引起強烈反響，很多人對驚現如此“瘋狂的小廚房”很震驚，像這樣“瘋狂”的學(xué)區房還有多少呢？昨日，記者兵分多路調查本市熱點(diǎn)區域學(xué)區房現狀。調查發(fā)現，目前學(xué)區房均價(jià)比同區域非學(xué)區房均價(jià)每平方米高出1000元至2000元不等。位于和平區中心地區幾所熱門(mén)小學(xué)集中的區域，已成為本市學(xué)區房均價(jià)最高的地段，部分區域單價(jià)超過(guò)了4萬(wàn)元。

　　學(xué)區房·怪現象

　　現象一

　　同一地段學(xué)區房單價(jià)貴過(guò)別墅

　　“目前，全市最貴的學(xué)區房非和平區實(shí)驗小學(xué)片的房源莫屬！”在和平區一家二手房中介公司，經(jīng)紀人龔小姐說(shuō)：“學(xué)區房業(yè)主的報價(jià)都在每平方米4萬(wàn)元以上，最近剛剛成交一套，30平方米的房子賣(mài)了125萬(wàn)元�！币�(jiàn)到前來(lái)咨詢(xún)的家長(cháng)吃驚的表情，龔小姐說(shuō)：“您覺(jué)得貴？這里的房?jì)r(jià)可是年年看漲。去年我們也覺(jué)得4萬(wàn)是‘天價(jià)’了，可今年就變成‘均價(jià)’了�！�

　　“學(xué)區房源很搶手，想要就得快下手！”見(jiàn)到幾位來(lái)咨詢(xún)的家長(cháng)有些猶豫，龔小姐說(shuō)：“我們現在手頭有一套忠厚里的公產(chǎn)房，可就一間，25平方米，四樓，房齡20年以上，房主標價(jià)110萬(wàn)，你們看行不行？”之后，龔小姐拿起桌上的計算器飛快地按了幾下，“單價(jià)4.4萬(wàn)元�！�

　　現場(chǎng)幾位家長(cháng)立刻驚呼：“貴得離譜��！”

　　雖然如此，但仍有家長(cháng)表示想抓緊時(shí)間去看房，生怕被其他家長(cháng)搶走。

　　龔小姐告訴記者，她每天都要接待很多來(lái)找學(xué)區房的家長(cháng)，特別是二十多平方米的小戶(hù)型最搶手，但這類(lèi)房源少之又少。面積稍大點(diǎn)兒的，家長(cháng)就很難承受，因為總價(jià)過(guò)高�！斑@樣的房子(學(xué)區房)雖然面積小、房齡長(cháng)，有的還很破舊，但是它比周邊的別墅都貴。西康路附近的別墅項目不過(guò)30000多元每平方米，而我們這邊的房子的單價(jià)基本都突破了4萬(wàn)�！�

　　現象二

　　為擠學(xué)區房賣(mài)大房買(mǎi)“拆間”

　　在市中心“名�！睂W(xué)區片，如果想以總價(jià)低于80萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)到一處“落戶(hù)口的位置”，基本上只有“拆間”可以選擇。據岳陽(yáng)道小學(xué)、實(shí)驗小學(xué)附近幾家中介公司工作人員介紹，這一區域內有一些房齡20年以上的公產(chǎn)或企業(yè)產(chǎn)房。在舊體制下，一套單元往往會(huì )按照臥室的數量分給不同的住戶(hù)，“拆間”便由此而來(lái)，隨著(zhù)近年來(lái)本市居住水平的整體提升，“拆間”已所剩不多。

　　不過(guò)，中介公司的工作人員稱(chēng)，如今為了能買(mǎi)到學(xué)區房，確實(shí)有家長(cháng)不惜賣(mài)掉自己住的房子，重新擠進(jìn)狹小的“拆間”生活。

　　記者跟隨一中介公司的工作人員來(lái)到貴州路附近某老小區，盡管樓體外立面進(jìn)行了重新粉刷，但其“滄�！币廊浑y以掩飾。其介紹的“拆間”是一套兩居室拆開(kāi)的，主房面積約13平方米。正對主房的是不到4平方米的廚房，隔壁是洗手間，洗手間只有1.5平方米，可容一人轉身，淋浴噴頭掛在墻壁上，洗澡與如廁在同一位置。

　　據介紹，所謂拆間，就是房主只擁有13平方米主房的產(chǎn)權，而套型內的門(mén)廳、廚房和洗手間需要與另一拆間的“鄰居”共用，兩家分別向產(chǎn)權單位按月繳納租金，非常類(lèi)似時(shí)下大學(xué)畢業(yè)生常采取的“合租”模式。而就是這樣一間臥室，售價(jià)標到了38萬(wàn)元，折合單價(jià)約3萬(wàn)元/平方米。

　　中介聲音 學(xué)區房再漲也有人買(mǎi)

　　其實(shí)，學(xué)區房如此火爆的局面，也是從近幾年才開(kāi)始的。

　　某中介公司經(jīng)紀人小許稱(chēng)，他見(jiàn)證了學(xué)區房從2007年以來(lái)逐漸熱賣(mài)的全過(guò)程�！半S著(zhù)城區拆遷的不斷擴大，正在銳減的學(xué)區房源在一定程度上導致了目前名校學(xué)區房奇貨可居的局面�！毙≡S說(shuō)，今年進(jìn)入4月以來(lái)，學(xué)區房?jì)r(jià)格已經(jīng)較3月份又上漲了近30%。

　　小許從2006年就開(kāi)始從事二手房的銷(xiāo)售工作，而他的“主業(yè)務(wù)”便是學(xué)區房�！拔屹u(mài)了4年的房子，其中90%都是學(xué)區房�！痹谛≡S看來(lái)，是“學(xué)區房源的有限”“家長(cháng)望子成龍的心態(tài)”炒熱了學(xué)區房�？梢哉f(shuō)，近幾年，學(xué)區房一直是中介公司的“招牌菜”，價(jià)格也是一路走高。

　　“學(xué)區房根本不會(huì )受?chē)�家限制房貸等政策影響。因為買(mǎi)學(xué)區房的人，目的都很簡(jiǎn)單，就是為了孩子能上好學(xué)校，所以不管市場(chǎng)上房?jì)r(jià)怎么變化，該買(mǎi)的時(shí)候還是要買(mǎi)的。即使經(jīng)濟條件差些的家庭，也會(huì )為了孩子，不惜血本，咬牙買(mǎi)下學(xué)區房�！毙≡S說(shuō)，以和平某熱門(mén)小學(xué)附近的一套13平方米“拆間”為例，現在標價(jià)39.5萬(wàn)元，較前幾天房交會(huì )上的39萬(wàn)元的報價(jià)又漲了5000元。

　　小許稱(chēng)，根據不同需求，他將購買(mǎi)高價(jià)學(xué)區房的人劃分為兩類(lèi)：一類(lèi)是以居住為目的而購買(mǎi)學(xué)區房的，他們看中的是房子的均價(jià)、房子戶(hù)型以及小區環(huán)境�！八麄冑徺I(mǎi)的學(xué)區房均價(jià)相對較低，在12000元/平方米至15000元/平方米之間。戶(hù)型面積也比較適中，一般在40平方米至80平方米之間。小孩入學(xué)報名后，他們便會(huì )搬到學(xué)區房里居住，等孩子放假的時(shí)候，就搬回原住處。然后再將學(xué)區房出租�！绷硪活�(lèi)則是單純?yōu)榱私o孩子落戶(hù)而購房的。他們看中的是房子的總價(jià)格，而不是均價(jià)。這類(lèi)購房者不在乎房型和小區環(huán)境，甚至有些房子可能是拆間、獨廚�！八麄円话愣疾粫�(huì )去看房的，房子只要能落戶(hù)，讓孩子順利入學(xué)就行。通常，在小孩上一二年級的時(shí)候這些購房者就會(huì )將房子倒手出售。前兩天有一位女士在我這買(mǎi)了一間10平方米的拆間，看都不去看房就付了30萬(wàn)元房款。這套房子在她之前已經(jīng)倒了6回了�！�

　　學(xué)區房·觀(guān)點(diǎn)

　　需求拉動(dòng)學(xué)區房?jì)r(jià)格走高

　　相關(guān)資料顯示，在市內六區“名�！睂W(xué)區片中，均價(jià)最高的區域為和平區熱門(mén)小學(xué)片區，已達3萬(wàn)元/平方米，部分區域單價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元。而市內六區范圍內，學(xué)區房均價(jià)為1.7—1.8萬(wàn)元/平方米，較同區域非學(xué)區房普遍高出兩三成。

　　我愛(ài)我家企劃總監陳萌表示，當前，本市不同區域的學(xué)區房，供需情況、均價(jià)走勢呈現出不同特點(diǎn)。如有的地區的學(xué)區房供不應求，價(jià)格也相對較高；有的地區的學(xué)區房與周邊的非學(xué)區房相比，房?jì)r(jià)相差不大。

　　目前和平區、南開(kāi)區、河西區以及河北區熱門(mén)小學(xué)周邊的學(xué)區房均價(jià)比附近非學(xué)區房均價(jià)每平方米普遍高出了1000—2000元，部分熱點(diǎn)區域甚至高出了10000元以上。陳萌分析，支撐起學(xué)區房高價(jià)的是巨大需求。學(xué)區房供需比基本維持在1:8以上，而和平區最熱門(mén)的幾所小學(xué)附近熱點(diǎn)區域的供需比超過(guò)了1:10，也就是說(shuō)，一套學(xué)區房出售，至少會(huì )有10個(gè)人愿意購買(mǎi)。普通商品房的供需比通常為1:2以下，最搶手的普通商品房供需比也不會(huì )超過(guò)1:3。因此，需求的強力拉動(dòng)讓學(xué)區房?jì)r(jià)格一路走高。

　　區位因素決定學(xué)區房?jì)r(jià)格

　　南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士劉玉錄表示，學(xué)區房?jì)r(jià)格與物業(yè)本身質(zhì)量、房齡甚至面積等不成比例，唯一能夠決定其價(jià)格的只是區位因素�！皩�學(xué)區房的投資已經(jīng)不是一項房產(chǎn)投資，而是對人力資本的投資。學(xué)區房定價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值+區位教育資源價(jià)值，由于轉手容易，保值增值能力強，因此在總房?jì)r(jià)中不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值所占比例很低，因此它的定價(jià)基本就是區位教育資源價(jià)值�！薄�

　　劉玉錄分析，購房人在投資學(xué)區房時(shí)購買(mǎi)的不是物業(yè)本身，而是戶(hù)籍，更明確地說(shuō)購買(mǎi)的是“入學(xué)權”�！凹议L(cháng)實(shí)際上是雙重投資，一是對孩子的教育投資，二是房產(chǎn)投資�！�

　　“天價(jià)”學(xué)區房是現行教育資源配置格局與戶(hù)籍制度結合的產(chǎn)物。一方面，本市優(yōu)秀小學(xué)比較集中于和平、河西、南開(kāi)區。另一方面，本市戶(hù)籍制度為“戶(hù)口隨房走”，有房才有戶(hù)口。因此，像和平區的一些優(yōu)秀小學(xué)，處于市中心位置，很少有新的地產(chǎn)項目供應，而這一區域又是全市教育資源最好的區域，是否擁有周邊戶(hù)籍成為入學(xué)的關(guān)鍵，這張“入場(chǎng)券”自然成為市場(chǎng)上炙手可熱的稀缺商品，溢價(jià)就不奇怪了。(記者 苗娜 實(shí)習生 杜敏)