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　　部分炒家自揭炒房手法

　　在采訪(fǎng)中，部分投資客對記者透露了他們多年來(lái)炒房的手法，最核心的就是運用杠桿原理，以小博大，借助銀行貸款把投資放大。

　　胡小明：股市的杠桿太低了，就是你買(mǎi)多少股票，你就要投多少錢(qián)，那么就不像房子，像早期的房子，我投個(gè)5萬(wàn)，10萬(wàn)塊錢(qián)，可能就可以把一個(gè)70、80萬(wàn)的房產(chǎn)買(mǎi)下來(lái)。這個(gè)買(mǎi)下來(lái)可能過(guò)不了多久房?jì)r(jià)上漲的話(huà)它就翻倍了，這個(gè)時(shí)候的收益率一下就放大十倍了。

　　深圳房地產(chǎn)投資客 余偉：比如說(shuō)你一百萬(wàn)至少可以買(mǎi)三套房子貸款的話(huà)，如果說(shuō)你一套房子的話(huà)，你都一百萬(wàn)都買(mǎi)不掉，那你怎么弄呢，然后貸款的利息的話(huà)，如果是相對，如果是打7折，那就是非常便宜的，才3%、4點(diǎn)多，那么現在通貨膨脹是非常厲害的，那包括你如果是8.5折也可以，或者是基準利率也是可以的，那么它自有資金的回報率高了，這是比較簡(jiǎn)單的問(wèn)題了，除非有一些特別的盤(pán)它需要用現金來(lái)購買(mǎi)的，那就不一樣了。

　　這些投資客不論在初期還是后來(lái)，一直對銀行貸款情有獨鐘。即使手上有足夠的資金，他們也不會(huì )一次性交付全款，而是采用銀行貸款買(mǎi)房子。在貸款時(shí)，首付款比例越低，杠桿效應就越大，自有資金的回報率就越高。2008年之后，買(mǎi)第一套房子時(shí)享受最優(yōu)惠的房貸，首付款兩成，還對利率7折優(yōu)惠。對于購買(mǎi)多套房子的就沒(méi)有這樣的優(yōu)惠房貸。但是，炒房客告訴記者，他們很多人買(mǎi)房時(shí)都享受了購買(mǎi)第一套房子的優(yōu)惠貸款。他們是怎么操作的呢？

　　胡小明：它是這樣子的，就是這里面有兩種方法，一種它是，因為它投資不一定全是深圳的，如果是全是深圳的目標會(huì )比較大，因為像那種幾十套，上百套的那種客戶(hù)，我覺(jué)得比較少，像他們可能就是高一點(diǎn)，他一種操作方法就是異地的，銀行是，也不是說(shuō)查不到，他不會(huì )去查，那么在深圳本地，他怎么操作呢？他有很多方法，比如說(shuō)他拿別人的名字，親朋好友的，一般上了數量級的這種投資客，他有個(gè)抱團，雖然資金不一定要集到一起，但是這有一個(gè)親朋好友一個(gè)團隊，就是搞很多身份證，就這樣操作，為了能享受到購買(mǎi)第一套房子的優(yōu)惠貸款，炒房客就盯上了別人的身份證，但是，親朋好友數量有限，于是，深圳市場(chǎng)上甚至出現了炒房客找農民工借用身份證的怪事。

　　鄒建民：他們就是從農村里收取身份證來(lái)。

　　周學(xué)軍：在深圳有一種傳說(shuō)，就是炒房客是用麻袋扛著(zhù)身份證去買(mǎi)房子的，反正能收羅到的，跟它有關(guān)系的這么一些身份證到銀行去做貸款，最后他們是跟這個(gè)身份證的持有者簽一個(gè)協(xié)議，這個(gè)房子是我的，我只是用你的名義去貸了下款；但是銀行也默許他們的這種行為。

　　由于貸款時(shí)必須提供貸款人的收入證明，以證明其有還款能力。那么，這種為貸款而從各種渠道搜羅來(lái)的身份證，又是如何開(kāi)具收入證明的呢？

　　鄒建民：中介就可以給你搞成了，一手的開(kāi)發(fā)商肯定不會(huì )給你這么干。一手的，你自己找個(gè)人，在外面弄個(gè)收入證明就可以了，這個(gè)是公開(kāi)的秘密了

　　一位長(cháng)期做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的知情者還透露了炒房客以零首付獲得住房貸款的手法。

　　深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)法律顧問(wèn) 王相陽(yáng)：比如說(shuō)要買(mǎi)一套一百萬(wàn)的房產(chǎn)，那么按照政策需要要交二十萬(wàn)的首付，剩余的八十萬(wàn)要用銀行按揭的方式來(lái)付款。那么這種操作手法，首先提高房?jì)r(jià)，把一百萬(wàn)的房?jì)r(jià)提升到，比如說(shuō)一百五十萬(wàn)，那么一百五十萬(wàn)，我要想達到零首付的目的，我必須要取得一百萬(wàn)的直接貸款，可以再搞一個(gè)虛假的合同，因為我前面已經(jīng)付了五十萬(wàn)，我再申請貸一百萬(wàn)，銀行經(jīng)過(guò)評估，認為這個(gè)房子確實(shí)也值一百五十萬(wàn)，那么它就會(huì )貸一百萬(wàn)給你，那就拿上這個(gè)一百萬(wàn)直接付了房款，所以你就不用再付其他的首付了，這就是零首付。

　　原來(lái)，這些炒房客之所以能以小博大，牟取暴利，秘密就在于他們鉆政策空子，弄虛作假。難怪一旦嘗到了炒房的甜頭，他們都會(huì )對其他的投資渠道失去了興趣。這次，新的房貸政策將貸款門(mén)檻抬到了前所未有的高度，可以說(shuō)打到了這些炒房客的痛處，那他們對此又怎么看待呢？

　　成為眾矢之的，炒家連連叫屈

　　記者采訪(fǎng)期間，各方一致認為，這一輪中央樓市政策的調控重點(diǎn)就是樓市投資和投機行為，打擊目標直指炒樓客。

　　國世平：就是說(shuō)你持有房地產(chǎn)的成本要加大，這是最重要，這是根本上杜絕炒房子的這么一個(gè)根本的要求。

　　王世界：這一次它的精準度也要遠遠地精準于上一次。這一次主要是針對一些炒房客，尤其是針對多次購房的不合理的需求，以及外地購房者的這樣一個(gè)炒房行為。

　　成為眾矢之的，一些樓市投資者連連叫屈。他們認為自己只是普通的投資者，即使炒房，和莊家比起來(lái)，他們也是小巫見(jiàn)大巫。

　　胡小明：真正的炒房，就是人為的拉高，然后出貨。

　　據業(yè)內人士透露，莊家炒房慣用的一個(gè)手段就是自己掛盤(pán)賣(mài)房自己再偷偷買(mǎi)下來(lái)，拉動(dòng)房?jì)r(jià)上升到高位后再拋售，讓別人跟風(fēng)接盤(pán)。

　　王相陽(yáng)：有大量的炒家他們手上確實(shí)有很多套的房產(chǎn)，那么在普通掛牌銷(xiāo)售的過(guò)程中往往是存在著(zhù)，把自己的房產(chǎn)用其他的這種方式，或者用自己親戚的名義老婆孩子的名義，然后把它迅速的買(mǎi)下來(lái)，這樣就導致了市場(chǎng)上的一個(gè)信息，在房?jì)r(jià)和房銷(xiāo)售的數量上面對市場(chǎng)有一個(gè)誤導，很顯然讓別人感覺(jué)到這個(gè)房子你看，上午掛的牌，下午馬上就銷(xiāo)售了，那明天掛的牌后天就銷(xiāo)售了，所以對其他的消費者來(lái)說(shuō)有了一個(gè)錯誤的引導。

　　這些炒房客認為，和他們這些跟風(fēng)炒作的散兵游勇相比，那些機構投資者和開(kāi)發(fā)商才真正是左右市場(chǎng)的莊家。也許，這些炒房客的說(shuō)法未必準確，但我想了解他們的真實(shí)想法，至少能讓我們更好地把握政策走向，提高命中精度。

　　政策有的放矢，能否持久是關(guān)鍵。

　　鄒建民：這次的政策是對癥下藥了，但是力度怎么樣或者執行力度怎么樣，看看能不能執行到位，有沒(méi)有人在鉆空子，能不能讓他們鉆到空子都需要防范的。

　　有關(guān)專(zhuān)家也表示了類(lèi)似的看法，認為樓市新政抓住房貸政策做文章，是切中了要害，打中了蛇的七寸。

　　國世平：現在我們中央采取這個(gè)政策還是不能溫和的貨幣政策，因為在市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)達的國家財政政策是沒(méi)有效的，貨幣政策是比較有效的，在我們國家是貨幣政策沒(méi)有效的，財政政策來(lái)的更猛烈，但是我們現在采取的，是貨幣政策。

　　那么，這次的貨幣政策與以往樓市調控的財政政策在效果上會(huì )有什么不同呢？國世平教授用了一個(gè)擠泡沫的比喻。

　　國世平教授：第一種情況我們不管，再采取政策房地產(chǎn)泡沫自然破滅，這就是一個(gè)國家的災難，美國迪拜就是這樣，那么第二個(gè)就是現在把它擠破，現在擠破當然成本比較高，那么我們最希望的是現在把它扎破，慢慢的扎，讓它慢慢掉下去沒(méi)有一個(gè)反彈的可能，我們一般采取政策，都是把它強壓到水里面手一松開(kāi)反彈越高，我們再壓下去又反彈高，你氣沒(méi)把它放出去泡沫沒(méi)放出去，所以這一次一定要采取一個(gè)像針扎的慢慢地把它掉下去，我覺(jué)得是最重要的。

　　國世平教授認為，避免調控過(guò)后再反彈，關(guān)鍵在于政策的持續性。

　　國世平教授：為什么我們每一次反彈的力度越來(lái)越高，就是這個(gè)政策的持續性，一定要持續到3到4年讓這種投機客真正的見(jiàn)血，他就知道這樣的話(huà)風(fēng)險很高，買(mǎi)房子不一定賺錢(qián)，我們現在給他的一個(gè)認識，就是說(shuō)買(mǎi)了房子一定是賺錢(qián)的這就很危險。

　　眼下樓市正處于新政出臺之后的混沌期，說(shuō)它混沌，因為不少人就像節目中的那幾位炒房客一樣，仍然對調控的結果抱著(zhù)幻想，期待著(zhù)再出現一次越調控越漲的現象。他們在觀(guān)望之余，對昔日的暴利還是眷戀不已。怎么才能走出這種混沌，讓政策預期變成實(shí)際的效果，避免新一輪調控變成又一個(gè)狼來(lái)了的故事？除了剛才國世平教授提到的保持政策延續性，我想整個(gè)住房制度的設計也必須同步跟進(jìn)。我們面對的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)需求面、供應面和政策面緊密交織在一起的復雜系統，它牽動(dòng)著(zhù)金融、土地、財政稅收、社會(huì )民生各個(gè)層面的敏感神經(jīng)。房?jì)r(jià)高燒不退只是這個(gè)系統生病之后的表面現象，它的病根在于滯后的住房保障制度，在于過(guò)于依賴(lài)土地和房地產(chǎn)的發(fā)展方式，在于開(kāi)發(fā)商和炒房客空手套白狼的融資方式，在于利潤與風(fēng)險不成比例的贏(yíng)利模式。調控新政的第一刀指向了炒房者，我們期待接下來(lái)的幾刀能指向更深的病灶。只有拿出關(guān)公刮骨療毒的勇氣，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展才能期待。否則，即便調控的次數再多也無(wú)法達到目標。(主編：鄢聞?dòng)?編導：劉煜晨 攝像：樊建恩）