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　　“國十條”后,北京樓市迎來(lái)了傳統“紅五月”,但是今年的“紅五月”明顯表現出了開(kāi)發(fā)商的一頭“紅火”。

　　4月17日,國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》,提出了10項調控舉措,業(yè)內稱(chēng)之為“新國十條”。此通知從嚴格實(shí)行差別化信貸,增加土地供應、改革土地出讓模式,發(fā)揮稅收調節作用、加快制定稅收政策,加強市場(chǎng)監管完善信息披露制度等幾方面入手,提出了10項具體調控政策,全國各地樓市瘋漲勢頭得到遏制。就北京而言,新政出臺后,新舊房交易量出現了明顯變化,下跌四成左右。購房者觀(guān)望情緒濃厚,對于房?jì)r(jià)下跌預期加強。

　　面對新政下的購房者情緒低迷,開(kāi)發(fā)商方面卻不減少推盤(pán)熱情。亞豪機構、中原地產(chǎn)的統計數據顯示,今年5月,京城將有50多個(gè)項目入市銷(xiāo)售。其中有近八成為老項目,大部分為地段比較好、前期銷(xiāo)售率已經(jīng)比較高的項目。開(kāi)發(fā)商加緊推盤(pán)速度以期減少新政的影響。而新項目則因為大部分地處郊區,且拿地時(shí)成本較高,而放棄在市場(chǎng)不明朗的5月份開(kāi)盤(pán)。

　　盡管5月樓市開(kāi)盤(pán)價(jià)格繼續上揚,但是市場(chǎng)已經(jīng)明顯出現了“價(jià)高和寡”的局面。中原地產(chǎn)預計,5月交易量將出現五成左右的下調。

　　高價(jià)盤(pán)上演5月出逃

　　因為4月中旬以后的一系列政策使得很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始擔憂(yōu)后市,很多高價(jià)盤(pán)明顯加快了開(kāi)盤(pán)的步伐。在5月份,長(cháng)安8號、紅璽臺、萬(wàn)科(000002,股吧)藍山、銀河灣等超過(guò)4萬(wàn)元/平方米單價(jià)的項目開(kāi)始入市。就5月份整體入市項目而言,其中48%的預開(kāi)盤(pán)項目超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。在已經(jīng)基本確定開(kāi)盤(pán)價(jià)格的39個(gè)老項目中有19個(gè)項目均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。根據中原地產(chǎn)的統計,由于高價(jià)盤(pán)的大量上市,拉動(dòng)了市場(chǎng)的整體開(kāi)盤(pán)價(jià)格,5月整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)達到了28520元/平方米,相比在4月中上旬北京商品房開(kāi)盤(pán)均價(jià)為21058元/平方米,上漲了35%。

　　而今年5月新項目入市節奏明顯放緩,其中首次開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)項目8個(gè),如輝煌·云上、興創(chuàng )·D標、新里·西斯萊公館、金隅花石匠、潤楓·欣尚等。

　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍認為,5月份開(kāi)盤(pán)項目量明顯增加,但是首次開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)項目卻比較少。這說(shuō)明在調控政策亮相之后,市場(chǎng)出現了多種聲音,不僅是購房者出現了觀(guān)望情緒,就連開(kāi)發(fā)商也對市場(chǎng)預期產(chǎn)生了分歧。有的開(kāi)發(fā)商比較樂(lè )觀(guān),而有的開(kāi)發(fā)商則比較謹慎。

　　從5月份計劃開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)情況來(lái)看,老項目后期開(kāi)盤(pán)中有相當一部分是地段較好、品質(zhì)較高的稀缺項目,如太陽(yáng)公元、紅山世家等,此外有的項目是品牌地產(chǎn)商開(kāi)發(fā),如萬(wàn)科藍山、珠江摩爾國際中心等。由于這些項目在品質(zhì)、品牌方面具備的先天優(yōu)勢,市場(chǎng)認知度較高,且前期經(jīng)過(guò)市場(chǎng)推廣有了一定量的客戶(hù)積累,因此盡管樓市大環(huán)境較為動(dòng)蕩,但這些項目仍然有信心推盤(pán)銷(xiāo)售。相比之下,純新盤(pán)由于缺少了前期的鋪墊,人氣積累較少,加之純新盤(pán)所處位置以遠郊區域為主,多于樓市高峰期拿地,土地成本等綜合成本較高,因此在當前環(huán)境下不敢貿然開(kāi)盤(pán)。但是,有一些熱點(diǎn)新城的樓盤(pán)還是選擇了在此時(shí)入市,如位于大興黃村的興創(chuàng )·D標、新里·西斯萊公館和地處通州新城的金隅花石匠等樓盤(pán)。能夠在市場(chǎng)面臨下行風(fēng)險時(shí)推出新樓盤(pán),一方面是源于對區域市場(chǎng)潛力的看好,另一方面也是源于對自身產(chǎn)品品質(zhì)的高度自信。

　　對于新政后房?jì)r(jià)為何出現走高的勢頭,業(yè)內人士認為,首先是政策風(fēng)險導致的樓市預期發(fā)生變化。中端置業(yè)群體普遍采取觀(guān)望態(tài)度,高端客群資金雄厚,受政策影響較小。此外,一旦樓市走弱,高端物業(yè)的保值避險功能也使得這類(lèi)產(chǎn)品近期成為樓市投資客的關(guān)注對象。因此,針對這類(lèi)客群的多個(gè)高端公寓、別墅樓盤(pán)集中計劃在5月上市,包括均價(jià)達7.5萬(wàn)元/平方米的長(cháng)安8號、均價(jià)達6.8萬(wàn)元/平方米的首創(chuàng )禧瑞都、均價(jià)5萬(wàn)元/平方米的陽(yáng)光上東等。這些高端項目均在很大程度上拉高了5月開(kāi)盤(pán)項目的整體價(jià)格。其次,盡管受到政策影響,樓盤(pán)銷(xiāo)售速度減慢,但開(kāi)發(fā)商手握重金,仍具備短期內力撐房?jì)r(jià)不落的能力。市場(chǎng)將在一段時(shí)間內進(jìn)入供需博弈的階段。此外,5月,新盤(pán)上市量偏少也是市場(chǎng)整體均價(jià)走高的原因之一。在樓市下行的預期下,新盤(pán)上市為求得銷(xiāo)量往往采取市場(chǎng)定價(jià)法,即樓盤(pán)定價(jià)低于周邊在售項目的價(jià)格,而老項目后期經(jīng)歷多輪價(jià)格上調已至高位,因此,5月純新盤(pán)上市量不足也在一定程度上促成了整體均價(jià)保持高位。

　　6月樓市將迎來(lái)打折降價(jià)風(fēng)

　　盡管5月份項目開(kāi)盤(pán)價(jià)格持續走高,但是中原地產(chǎn)認為,交易量將出現五成左右的下跌。并預測住宅價(jià)格降幅將有30%左右的空間,價(jià)格將向2009年年中左右看齊。重點(diǎn)降價(jià)區域將是外圍和邊緣地區以及以前熱點(diǎn)區域,并且下降幅度會(huì )比較大,如通州、燕郊等邊緣地區。尤其是大面積、高總價(jià)的房屋將受到較大影響。并預計6月份樓市將出現打折降價(jià)風(fēng)潮。

　　新政出臺后,樓市交易量下挫趨勢已經(jīng)十分明顯。統計顯示,自4月17日調控政策出臺之后,京城日均成交量明顯下滑。數據顯示,4月17日之后,日均成交期房商品住房?jì)H為207套,相比4月17日之前的日均成交套數339套,降幅達到38.9%,接近四成。在中央的調控政策組合拳打出后,京城樓市成交明顯遇冷。

　　回顧新政出臺前,最為明顯的就是郊區盤(pán)價(jià)格的快速上漲,出現了中心城區與郊區新城的樓盤(pán)價(jià)格倒掛,而在5月份這一現象還將持續。

　　亞豪機構調查數據顯示,5月即將開(kāi)盤(pán)的項目中,一些新城區域的項目?jì)r(jià)格甚至超過(guò)的了市區的項目售價(jià),如通州、大興、昌平等新城區域的樓盤(pán)擬售單價(jià)處于2萬(wàn)—3萬(wàn)元/平方米區間,而位于三環(huán)周邊西區國際公寓、7克拉等項目擬售單價(jià)卻低于2.8萬(wàn)元/平方米。

　　對此,亞豪機構副總經(jīng)理高姍分析指出,在京城住宅郊區化不斷加強的背景下,城市近郊區及新城區域毫無(wú)疑問(wèn)成為了主流區域,但在城市規劃利好的大背景下,加劇了部分新城的房地產(chǎn)泡沫化現象。以通州新城為例,在市政府政策重點(diǎn)傾斜之后,關(guān)注度極大提高,導致了該區域房?jì)r(jià)快速上漲,以至于出現了部分項目短短幾個(gè)月上漲近萬(wàn)元的現象。樓盤(pán)價(jià)格不是建立在區域面貌得到實(shí)際改善基礎之上,而是預期利好造成的房?jì)r(jià)暴漲。這種非理性的房?jì)r(jià)漲速提前透支了區域價(jià)值的上升空間,也為政策調控下的價(jià)格回歸埋下了伏筆。

　　中原地產(chǎn)認為,隨著(zhù)政策影響的加劇,新城的交易量將出現大幅度的下滑,同時(shí)也將成為北京樓市打折降價(jià)風(fēng)潮的開(kāi)始點(diǎn)。 賴(lài)大臣