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　　在一連串的房地產(chǎn)調控新政之后,樓市買(mǎi)賣(mài)雙方陷入膠著(zhù)狀態(tài)。整個(gè)五一假期,樓市蕭條一片,買(mǎi)方集體觀(guān)望,賣(mài)方咬住房?jì)r(jià)不想松口。但與此同時(shí),隨著(zhù)各地樓市政策細則的出臺及房地產(chǎn)持有環(huán)節稅的呼之欲出,一些現象表明,房地產(chǎn)商已經(jīng)開(kāi)始多方尋求對策,調整開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售策略……

　　樓市供不應求、賣(mài)方主導市場(chǎng)的局面正在被嚴厲新政迅速扭轉,從目前開(kāi)發(fā)商的加緊推盤(pán)和購房者的觀(guān)望情緒來(lái)看,5月市場(chǎng)滯銷(xiāo)的現象會(huì )更加嚴重,這也成為業(yè)內預期樓市終將出現較大面積降價(jià)促銷(xiāo)的主要原因。

　　　在一線(xiàn)城市樓市蕭條的同時(shí),二線(xiàn)城市的假日樓市也普遍遇冷,以5月3日的一手房交易情況看,除了重慶成交222套,其他城市如杭州81套、蘇州45套、寧波33套……均表明新政后的各地樓市都面臨窘境。

　　購房者:降價(jià)還不到位

　　對購房者來(lái)說(shuō),假日樓市行情似乎更堅定了他們觀(guān)望的決心。

　　以舉辦房展的上海為例,樓盤(pán)打折較少、企穩居多。由于多數樓盤(pán)尚未新推房源,所以對于問(wèn)及銷(xiāo)售價(jià)格這樣的“機密”問(wèn)題時(shí),工作人員往往含糊其詞,有些則以介紹當下板塊行情及將周邊在售樓盤(pán)拿來(lái)做比較�！澳壳昂芏嚅_(kāi)發(fā)商采用相似樓盤(pán)'比較定價(jià)法’,在市場(chǎng)行情好的時(shí)候極易造成樓盤(pán)競相漲價(jià)的局面,而市場(chǎng)行情不好時(shí),在周邊樓盤(pán)價(jià)格保持不變的情況下,也可以形成區域價(jià)格依然堅挺的景象�！睗h宇地產(chǎn)的分析師直言。

　　有參觀(guān)者也向記者表示,現場(chǎng)樓盤(pán)優(yōu)惠促銷(xiāo)倒是有,但多是9.5折、9.7折,還有開(kāi)盤(pán)當天每平方米減200元這樣的象征性?xún)?yōu)惠,說(shuō)明開(kāi)發(fā)商還只是在試探�！胺空故且粋�(gè)買(mǎi)賣(mài)雙方相互觀(guān)察的窗口,但基于政策未盡,如上海的地方細則尚未公布,還有房產(chǎn)稅等預期加強,交易持續冷淡的局面在房展后立即緩解的可能性不大�！敝性�地產(chǎn)的分析師表示。

　　即便樓盤(pán)價(jià)格出現“跳水”,眼下購房者也未必買(mǎi)賬。如假期內深圳樓市爆出部分樓盤(pán)價(jià)格大跌,5月2日借房展開(kāi)盤(pán)的高發(fā)第五大道均價(jià)為24000元/平方米,與此前公布的30000元/平方米單價(jià)相比直降20%;同日開(kāi)盤(pán)的龍華潛龍曼海寧曾擬定價(jià)27000-28000元/平方米,但最終報價(jià)為24000元/平方米�？墒潜M管如此,開(kāi)盤(pán)現場(chǎng)人氣仍頗為低迷。在業(yè)內看來(lái),與去年樓市迅速回暖、不少購房者不惜追漲類(lèi)似,在價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)的情況下,市場(chǎng)反而有買(mǎi)漲不買(mǎi)跌乃至希望殺跌的心態(tài)。

　　開(kāi)發(fā)商:維持資金鏈是關(guān)鍵

　　購房者的盼跌心理也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大壓力�！罢�策出臺以后,開(kāi)發(fā)商出現了兩個(gè)陣營(yíng):如綠地、保利等過(guò)去一年里大規模擴張的開(kāi)發(fā)商,加大了推盤(pán)和促銷(xiāo)力度,以保證資金回籠、避免在建項目和貸款出現斷檔,同時(shí)此類(lèi)開(kāi)發(fā)商還可能會(huì )暫停新項目的開(kāi)工和拿地,同時(shí)放緩在建工程的速度以減少資金投入壓力;而那些地方小國企和中小開(kāi)發(fā)商,由于在建工程和可售房源都相對較少,加上政策調控期間采取保守策略、不敢輕易投資,在見(jiàn)到樓市銷(xiāo)售不暢的情況下也就不再推新�！敝袊�房產(chǎn)信息集團分析師如此描繪。

　　目前的貨幣環(huán)境對開(kāi)發(fā)商的確相當不利。除了收緊個(gè)貸,央行今年以來(lái)第三次上調準備金率,大型金融機構的準備金率將升至17%,據估算將“凍結”銀行近3200億元的資金。此外,在此次準備金率上調的前一天,央行上�？偛窟�下發(fā)了“2010年上海市信貸投向指引”,其中明確要求嚴格控制新開(kāi)工項目貸款,但會(huì )重點(diǎn)保證在建、續建項目的貸款需求�！敖衲暌詠�(lái),想要銀行新批開(kāi)發(fā)貸款已經(jīng)非常困難,而且越是大開(kāi)發(fā)商,資金鏈繃得越是緊,因為其往往四處投資項目,去年看到形勢好又拿了不少地,可是在購房者和銀行都'不給面子’的情況下,他們又會(huì )作出何種選擇呢？”有上海的開(kāi)發(fā)商欲言又止。

　　市場(chǎng)人士已經(jīng)開(kāi)始預期銀根緊縮可能加速開(kāi)發(fā)商放棄觀(guān)望,市場(chǎng)內會(huì )出現大面積降價(jià)。目前從售樓處的表現來(lái)看,開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在努力和銀行溝通協(xié)調,以“搶救”客源。如原先一些投資客聚集的區域已經(jīng)出現了較多的退房現象,一些開(kāi)發(fā)商就迅速聯(lián)系介紹中小銀行、外資銀行,為客戶(hù)爭取的貸款條件;也存在讓客戶(hù)以企業(yè)名義購買(mǎi),以資產(chǎn)抵押申請經(jīng)營(yíng)型貸款的情況;甚至開(kāi)發(fā)商直接免息代墊兩到三成首付,客戶(hù)可以?xún)芍寥�年之后還清。并且在幫助客戶(hù)應付貸款的同時(shí),再給出2%至3%的房?jì)r(jià)優(yōu)惠,總算拉攏到了一些客戶(hù)回到售樓處簽約。 李和裕