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　　昨日在中國樓市、股市發(fā)生的新聞令人印象深刻。一邊是地產(chǎn)大佬恒大在全國8.5折促銷(xiāo),開(kāi)了本輪樓市調控以后地產(chǎn)商降價(jià)的先河；另一邊是滬深股市分別是以逾4%和5%的巨大跌幅令投資者目瞪口呆。

　　樓價(jià)跌、股市跌,背后各有各的故事。不過(guò),中國兩大資產(chǎn)價(jià)格正以“下跌”的方式加速擠泡沫的過(guò)程,卻是共同點(diǎn),并且均在一定程度上體現著(zhù)政策的意圖。而相比之下,股市的下跌顯得更過(guò)激。

　　從昨日起,恒大集團旗下全國所有地產(chǎn)項目將以八五折對外銷(xiāo)售,優(yōu)惠何時(shí)結束尚未確定。

　　在政府嚴控的房地產(chǎn)市場(chǎng)里,恒大就是第一顆松動(dòng)的“牙齒”。盡管恒大自己不承認,稱(chēng)樓市新政對自己影響很小,但是他們的舉動(dòng)還是表明,他們現在很需要現金流。

　　盡管目前還無(wú)法估計恒大的降價(jià)行為到底會(huì )有多大的示范效應,不過(guò),過(guò)往“堅牙利齒”的房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)松動(dòng)了。這個(gè)五一,對于他們而言,有點(diǎn)漫長(cháng)。五一之前不斷出臺的地方版新政、成交量的下跌、違約量的不斷攀升,以及還有一系列仍然等在前路的調控“政策”,在五月明媚的春光里,讓他們感受到的只有冬天的寒冷。

　　就正如SOHO中國董事長(cháng)潘石屹在自己的博客上所說(shuō),地產(chǎn)行業(yè)“冰封期”,而誰(shuí)能在冰封的樓市里扛下去,那得看誰(shuí)擁有完整的“資金鏈”,這是他們最后一件保暖內衣。

　　北京新政初見(jiàn)成效 二手房掛牌價(jià)格下降趨勢明顯

　　趕在五一之前,北京市在一線(xiàn)城市里率先發(fā)布第一個(gè)地方版的調控新政。顯然,北京調控的腳步并未停歇。小長(cháng)假之后,北京市公積金管理中心下發(fā)新的公積金貸款政策,新政策規定,首套房面積90平米以上,公積金首付最低3成；二套房首付最低5成；三套及以上將不予受理。首套90平米以下仍可首付2成。

　　不過(guò),新政的效果并未立即顯現,至少,目前北京降價(jià)促銷(xiāo)的樓盤(pán)并不多。據統計,五一期間(5月1日～3日)北京共有6個(gè)項目開(kāi)盤(pán),全部為老項目后期,開(kāi)盤(pán)均價(jià)為26300元/平方米,比4月同期上漲了28.29%；環(huán)比清明小長(cháng)假期間上漲了46.11%；同比去年五一期間則上漲了63.10%。

　　但是,二手房市場(chǎng)則是另一幅場(chǎng)面。據“鏈家地產(chǎn)”統計數據分析,4月份二手房成交均價(jià)20254元/平米,其中,4月下半月均價(jià)20500元/平米,環(huán)比上漲2.5%左右,盡管依然上漲,但是漲幅已經(jīng)從連續的沖高趨勢中回落。據“鏈家地產(chǎn)”監測,隨著(zhù)4月中旬新政的出臺,4月上下半月掛牌價(jià)格特征出現了明顯的反轉,即上半月掛牌價(jià)格直線(xiàn)走高,并且業(yè)主報價(jià)的上下限極為接近；而政策出臺后,掛牌價(jià)格下降趨勢明顯,且報價(jià)上下限空間擴大。

　　此外,不斷涌現的違約現象更是讓京城樓市前途難料。據北京中原三級市場(chǎng)研究部統計數據顯示,4月15日以后,買(mǎi)房者的違約數量顯著(zhù)增加,一些一手房買(mǎi)家也開(kāi)始醞釀退房,北京二手房買(mǎi)方的違約比例已占到違約總數的70%。而以“銀行首付提高無(wú)力籌夠首付”為由違約的客戶(hù),占到了買(mǎi)房違約總數的80%。

　　各地房?jì)r(jià)松動(dòng) 二手房掛牌價(jià)出現10%以上降幅

　　近日,中國社會(huì )科學(xué)院發(fā)布了《中國房地產(chǎn)藍皮書(shū)(2010)》。藍皮書(shū)指出,隨著(zhù)政府政策措施的實(shí)施,熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)下半年將會(huì )出現下調的可能性。

　　中國社科院城市發(fā)展與管理研究所土地與房地產(chǎn)研究室主任李景國表示,2009年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序較為混亂,捂盤(pán)惜售、土地閑置現象比較嚴重,引發(fā)一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)恐慌,出現搶購現象；此外,熱點(diǎn)城市及熱點(diǎn)地區投資需求及投機需求不斷增多,加劇了市場(chǎng)的供求緊張,推動(dòng)了房?jì)r(jià)的上漲,排擠了部分自住性住房需求。

　　他認為,如果2010年收緊貨幣,且加大房地產(chǎn)的調控力度,出臺過(guò)于猛烈的房地產(chǎn)措施,2010年全國房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )受到遏制,熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)在下半年會(huì )下調,二三類(lèi)城市房地產(chǎn)會(huì )出現減緩。

　　而中原地產(chǎn)研究顯示,全國二手住宅市場(chǎng)4月下旬起率先進(jìn)入調整期,上周(4月23日—5月6日)一線(xiàn)城市二手房成交量比新政前一周有50%以上的跌幅,掛牌價(jià)格首次出現松動(dòng)。

　　中原集團地產(chǎn)研究中心經(jīng)理瞿安新認為,近期國內市場(chǎng)走勢已明顯反映出調控政策的綜合效果,加之物業(yè)稅、房產(chǎn)稅出臺傳言不斷擴大,預計短期內國內樓市成交量將持續低迷,二手房住宅價(jià)格也將進(jìn)入下行通道。

　　根據中原地產(chǎn)統計數據,新政出臺后一周(4月15日—4月21日,各大城市二手住宅掛牌量大幅上升,京、滬、穗、深、津五大城市環(huán)比增幅分別為49%、30%、17%、25%和16%。但受“五一”長(cháng)假影響,上周五大城市樓市掛牌量有所回落,基本回落至3月初水平。

　　從市場(chǎng)成交情況看,鑒于調控政策密集出臺,特別是“新國十條”差別化信貸政策的影響,購房者普遍認為市場(chǎng)將步入調整期,故并不急于接盤(pán)而開(kāi)始觀(guān)望。中原門(mén)店調研結果顯示,各城市不同區域二手房源均有不同幅度的議價(jià)空間,部分板塊掛牌價(jià)格已經(jīng)出現10%以上降幅。

　　據中原統計數據顯示,政策出臺一周,北京、上海、深圳三地二手住宅市場(chǎng)新增客源量降幅分別達到80%、40%和80%；五大城市成交量環(huán)比分別下跌32%、49%、13%、60%和27%,其中滬深兩市下滑幅度最大。

　　住建部擬監控預售款 開(kāi)發(fā)商資金鏈再受擠壓

　　潘石屹近日透露,2008年底是整個(gè)行業(yè)最困難的時(shí)候,隨著(zhù)政府的救市政策,處在最困難時(shí)期的開(kāi)發(fā)商渡過(guò)了2008年底的這次危機,2009年全年房地產(chǎn)火爆銷(xiāo)售,全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售超過(guò)4萬(wàn)億。目前房地產(chǎn)上市公司中有許多家擁有的現金超過(guò)100億,這種情況下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)銷(xiāo)售的可能性很小。

　　以上三條政策中有兩條將對房地產(chǎn)商的資金鏈構成巨大影響,如果市場(chǎng)持續一段時(shí)間的“冰川期”,房地產(chǎn)商就可能支撐不了資金的壓力而被迫采取降價(jià)銷(xiāo)售來(lái)應對。

　　不過(guò),潘總反復提到的資金鏈,再一次受到調控的侵襲。據相關(guān)媒體報道,住房和城鄉建設部正會(huì )同人民銀行、銀監會(huì )等相關(guān)部門(mén)擬對房地產(chǎn)企業(yè)在售項目的預售賬款實(shí)施監控。根據擬定的方案,今后房地產(chǎn)企業(yè)的預售賬款將存入監管部門(mén)指定的專(zhuān)門(mén)賬戶(hù),并按照項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和工程資金所需“專(zhuān)款專(zhuān)用”。房地產(chǎn)企業(yè)只有在項目竣工交付及結算時(shí),才能支配使用項目此前的預售賬款。

　　一直以來(lái),預售款項是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先占用的客戶(hù)資金。國家統計局數據顯示,今年一季度,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源16250億元。其中,定金及預收款3749億元,個(gè)人按揭貸款2193億元,兩者合計5942億元,占房企整體資金來(lái)源的比例達36.6%。

　　據悉,房地產(chǎn)項目的預售款包括購房者的首付款以及銀行按揭貸款,兩者構成了房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來(lái)源。其中,首付款在項目開(kāi)盤(pán)時(shí)就已交付,按揭貸款則在樓盤(pán)封頂時(shí)由銀行發(fā)放。目前,這兩筆款項在項目竣工交付之前由房地產(chǎn)企業(yè)自由支配。但今后,監管部門(mén)將根據工程進(jìn)度與質(zhì)量,把預售款項通過(guò)專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)支付給建設單位,或者由房地產(chǎn)企業(yè)向建設單位付款之后到銀行支取。

　　“我們已經(jīng)做好過(guò)冬的準備,下一步不排除采取降價(jià)的措施來(lái)回收現金流�！币患颐駹I(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的老總告訴記者。

　　南方日報駐京記者胡劍龍

　　-專(zhuān)家說(shuō)法

　　調控政策疊加房?jì)r(jià)應會(huì )調整

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江則認為,加強對預售賬款的監管是對開(kāi)發(fā)商的資金鏈再次施壓,開(kāi)發(fā)商惟有加快銷(xiāo)售回籠資金,否則可能拖慢施工。不過(guò)他指出,預售賬款的監管辦法各地略有不同。此前廣州實(shí)施的對預售賬款的監管辦法與此次傳聞的方案大致相同,開(kāi)發(fā)商若要用款需向監管部門(mén)提出申請,并說(shuō)明用款理由,只是沒(méi)有此次方案那么嚴厲。他認為,從廣州的情況來(lái)看,可能出臺的新政對房企的影響應該不會(huì )太大。

　　滿(mǎn)堂紅首席研究員龍斌則指出目前系列調控出臺后,已對樓市產(chǎn)生巨大影響,成交縮量明顯。因此在成交量下降的情況下,涉及的預售賬款相應減少,因此對房企和樓市的影響也不會(huì )太大。

　　對于可能出臺的有關(guān)預售賬款的新政,龍斌也表示了他的憂(yōu)慮:“目前的調控措施加起來(lái)力度已經(jīng)很大,房?jì)r(jià)應該會(huì )調整,甚至產(chǎn)生了非正常的市場(chǎng)反應,后續政策一定要慎重�！彼�比喻道:“現在的樓市就好比一個(gè)高燒病人,一兩副藥下去不見(jiàn)效果,就十副藥一起下,結果體溫已經(jīng)降到正常溫度以下,這時(shí)候如果繼續下藥,就很危險了�！�

　　南方日報記者盧軼