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　　樓市新政給中國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的震蕩不會(huì )只局限于“炒房客”。

　　早在今年“兩會(huì )”期間，全國政協(xié)委員何新就在小組會(huì )發(fā)言時(shí)說(shuō)，在京滬深廣等大城市不斷推高房?jì)r(jià)的人并不僅有房地產(chǎn)商，還有銀行。因為，多數炒房大戶(hù)都是利用銀行按揭和銀行貸款作為資金杠桿，從事囤房、炒房。他說(shuō)，如果房?jì)r(jià)暴漲之后暴跌，最終被套牢的會(huì )是銀行。

　　已被投資沖動(dòng)吹大的樓市泡沫與銀行房貸可謂唇亡齒寒。

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容表示，市場(chǎng)不應低估了本輪樓市調控政策，“它的殺傷力比以往任何時(shí)候都強”。他認為，這次新政基本上要把中國房地產(chǎn)轉變到國計民生的角度上，轉移到民生和居住的角度上，這種本質(zhì)性變化，將會(huì )讓房地產(chǎn)投機炒作者“越套越牢”。

　　還有分析人士稱(chēng)，更重要的是，中國經(jīng)濟需要完成“結構轉型”的歷史重擔，2010樓市調控應該是管理層揮起的“第一刀”。

　　銀行是房?jì)r(jià)暴漲的背后推手

　　雖然近期各地并未出現房?jì)r(jià)暴跌現象，但北京、上海、深圳等大城市樓市交易量下跌趨勢較為明顯。業(yè)內人士稱(chēng)，調控新政正在使市場(chǎng)產(chǎn)生較強“觀(guān)望氣氛”，除了手中房產(chǎn)較多的個(gè)別投機者選擇迅速套現外，多數有房者可能選擇觀(guān)望，等走勢明朗之后再說(shuō)。同時(shí)，購房者“看一看再說(shuō)”的心態(tài)也較為濃厚。

　　北京通州鏈家地產(chǎn)一位分析人士稱(chēng)，這次新政較為犀利，主要從控制需求入手，尤其對于非本地居民的購房審核限制，這對很多跨地區“炒房者”打擊力很強。

　　中國人民大學(xué)國際貨幣研究所副所長(cháng)向松祚一直把這一輪房地產(chǎn)投機之風(fēng)形容為“中國式次貸危機”。去年年底他就斷言，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )在今年一、二季度出現“顯著(zhù)調整”。

　　美國“次貸”危機爆發(fā)，主要源于銀行機構把房貸資產(chǎn)證券化，把大量不合格房貸產(chǎn)品層層打包做成金融產(chǎn)品賣(mài)給投資者。對于還沒(méi)有將資產(chǎn)證券化當作銀行主流業(yè)務(wù)的中國樓市，其“泡沫”形成機制自然不同。

　　有分析人士稱(chēng)，美國爆發(fā)的“次貸危機”，其金融泡沫類(lèi)似“晚期癌癥”，銀行系統把房貸資產(chǎn)充分證券化了，其資產(chǎn)毒垃圾已賣(mài)到全球資本市場(chǎng)，是“全身擴散”型的系統危機。相比來(lái)說(shuō)，在中國房貸資產(chǎn)還屬于銀行“優(yōu)良資產(chǎn)”，通常以居住為訴求的購房貸款者信用度是不錯的。不過(guò)，房?jì)r(jià)持續上漲甚至暴漲，誘導大量的“投機性貸款”進(jìn)入樓市，一旦這類(lèi)房貸者把還款能力完全建立在房?jì)r(jià)上漲的預期上，這就已經(jīng)同美國“次貸”的擊鼓傳花游戲相似了。

　　危險的是，中國銀行(4.03,-0.02,-0.49%)系統恰恰因為缺少房貸證券化的金融工具，無(wú)法轉移貸款風(fēng)險，房貸金融衍生產(chǎn)品的“池子”本來(lái)就很小，房?jì)r(jià)暴漲后如果暴跌，其風(fēng)險更會(huì )直接由放貸銀行承擔。

　　向松祚認為，中國樓市泡沫特征有幾個(gè)方面：2009年以來(lái)，我國各大中城市“地王”層出不窮；幾乎所有樓市開(kāi)盤(pán)之日，排隊選號人潮洶涌，盛況超乎想象；各地樓市銷(xiāo)量與日俱增，連創(chuàng )新高；不少購房者采用貸款、典當等多種信用方式購房。

　　“當房貸還不上時(shí)，會(huì )出現什么樣的狀況呢？這種信用方式購房，與美國次貸爆發(fā)之前是多么相似�！彼�說(shuō)。

　　一系列數據可能檢測我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的嚴重性。比如，租售比。北京平均租售比高達1∶546，最高達到1∶700，上海租售比高達1∶500，深圳租售比高達1∶480。全國主要省會(huì )城市平均租售比超過(guò)1∶300。租售比是衡量樓市投資收益之指標。1∶500的租售比，意味著(zhù)假若依靠出租賺錢(qián)，平均需要45年才有望收回購房資金(損失利息不算)；房?jì)r(jià)漲幅與人均收入漲幅之比。此比例北京超過(guò)5倍，上海超過(guò)7倍，深圳超過(guò)6倍。

　　更重要的是投資或投機比例。全國主要城市購房人群，以投資或投機為目的者，比例達到46%。北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市，投資比例遠超50%。投資或投機氛圍已經(jīng)籠罩中國樓市。

　　“兩會(huì )”期間有關(guān)物業(yè)稅爭論很多，全國政協(xié)委員何新對此持反對意見(jiàn)。在他看來(lái)，此舉只會(huì )抬升房?jì)r(jià)，而不會(huì )壓抑房?jì)r(jià)。因為累積的物業(yè)稅將加入轉讓的二手房?jì)r(jià)，成為刺激二手房?jì)r(jià)上升的因素，又會(huì )傳導到一手房市的房?jì)r(jià)，促其繼續上漲。對于要購買(mǎi)居住房的眾多升斗小民，加征物業(yè)稅則會(huì )直接加大其購房資金壓力。

　　何新認為，房?jì)r(jià)暴漲的核心關(guān)節是銀行。他表示，如果國家真想使房?jì)r(jià)下跌，就要管住銀行資金，抑制其進(jìn)入房市。其中，對炒房者利用他人身份證，填報假收入證明套取銀行按揭貸款，從而借助銀行資金為杠桿，大量囤房、炒房，這種行為更應嚴查。

　　他說(shuō)：“這也是當前各地閑置空房甚多，然而房?jì)r(jià)升升不止的根源及秘密所在。而炒房大戶(hù)的這種操作，主要是通過(guò)房產(chǎn)銷(xiāo)售公司與房貸銀行聯(lián)手進(jìn)行。只有采取措施使囤房炒房者數量減少，使來(lái)自銀行的炒房資金鏈中斷，房?jì)r(jià)才可真正下跌�！�

　　破解樓市“股市化”

　　在此次新政實(shí)施之后，有業(yè)內資深人士比喻，這是管理層力避把中國房地產(chǎn)市場(chǎng)“股市化”的強力手段。

　　分析人士稱(chēng)，在擁有多套住房的投資者手中，房產(chǎn)完全喪失居住屬性，只剩下投資屬性。投機者所占比例過(guò)高的區域，房屋就如同一支股票，一旦投機者做莊炒作這只股票，暴漲、暴跌就只是時(shí)間和幅度問(wèn)題。

　　隨著(zhù)戶(hù)籍制度松動(dòng)，交通條件改善，百姓購買(mǎi)力提高，全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸一體化。只要有價(jià)格洼地，就一定有炒房團前去投機。

　　何新委員在其政策建議中提示必須關(guān)注兩類(lèi)投機資金拉高房?jì)r(jià)：一是國際資金，二是銀行的大量閑置資金。

　　他對樓市泡沫可能拖累銀行產(chǎn)生金融風(fēng)險的擔心，其實(shí)早在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)調整時(shí)，就引起一些地方銀行的警覺(jué)。在深圳，當時(shí)出現過(guò)“斷供”現象，讓當地金融機構非常緊張。為了避免“中國式次貸危機”蔓延，一些房貸業(yè)務(wù)占比重較多的銀行開(kāi)始全面審查房貸資格。據稱(chēng)，當時(shí)對第二、三套房就開(kāi)始實(shí)行“有條件支持”，比如提高首付比例從30%到50%不等。不過(guò)，2009年樓市復蘇后，各地銀行貸款審查放松，“零首付”、“一成首付”又死灰復燃。

　　據業(yè)內人士透露，某些中介公司給熟悉的投資客提供低首付，這樣能用更少的本金購買(mǎi)更多的房產(chǎn)，從而實(shí)現“以小博大”。對此，銀行貸款機構進(jìn)行監管非常困難。很多時(shí)候，銀行的信貸人員本身就有很大的放貸壓力，而作為相對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的購房貸款，本身就很有吸引力。再加上房?jì)r(jià)上漲，銀行從自身利益出發(fā)，本來(lái)就有吹大樓市泡沫的沖動(dòng)。

　　央行剛剛發(fā)布的數據顯示，今年一季度房地產(chǎn)貸款繼續增長(cháng)，其中，個(gè)人購房貸款新增5227億元，季末余額同比增長(cháng)53.4%，比上年末上升10.3個(gè)百分點(diǎn)。除了全國數據，在上海，4月14日央行上�？偛抗�布的數據顯示，一季度上海人民幣個(gè)人住房貸款增加338.1億元，同比多增311.3億元。分析人士稱(chēng)，這充分說(shuō)明一季度房?jì)r(jià)高漲背后，信貸資金推動(dòng)因素明顯。

　　事實(shí)上，正是一季度較高的房貸增速引起了銀行監管層的警惕。銀監會(huì )主席劉明康最近強調，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，并表示各大中型銀行還要按季度開(kāi)展房地產(chǎn)貸款壓力測試。

　　5月6日，深圳樓市新政正式面世。當地政府出臺政策要求，嚴格執行差別化信貸政策，限制各種名目的炒房和投機性購房；商業(yè)銀行根據風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買(mǎi)第三套房以上住房貸款；對不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買(mǎi)住房貸款。對境外機構及個(gè)人購房，嚴格按照有關(guān)政策執行。

　　當地房產(chǎn)業(yè)有關(guān)人士稱(chēng)，深圳二套房貸已經(jīng)大幅度提高首付和利率，大量炒房客早就離場(chǎng)了，三套房停貸進(jìn)一步關(guān)緊炒房資金的“水龍頭”。

　　北京華業(yè)地產(chǎn)(5.70,-0.06,-1.04%)副總裁陳云峰認為，這次房地產(chǎn)政策主要是奔著(zhù)打擊投機型暴漲需求、支持自住型需求和控制投資型需求這三個(gè)層面來(lái)的�！坝绣X(qián)人在炒房，沒(méi)錢(qián)的借錢(qián)也在炒房，如果這種局面持續下去，就有可能把中國經(jīng)濟拉向崩潰的邊緣�！�

　　易憲容則強調，對于遏制投機性需求新政已表現出很大決心，但仍需要嚴格的執行。這里關(guān)鍵是，銀行要認定購房者到底是“居住性需求”還是“投資需求”。其一，要對購買(mǎi)第一套住房者貸款進(jìn)行嚴格的審查，讓一些信貸不合格者不要進(jìn)入信貸市場(chǎng)，同時(shí)對購買(mǎi)第一套住房者嚴格禁止利用其投資。其二，新政應貫徹到各地，不能只局限在幾個(gè)大城市，防止在一線(xiàn)城市投機炒作的資金流向二三線(xiàn)城市，重新把這些城市的房?jì)r(jià)炒高。

　　新政帶給銀行的陣痛不是壞事

　　嚴厲的樓市調控政策會(huì )否影響中國經(jīng)濟的增長(cháng)？銀河證券首席經(jīng)濟學(xué)家左曉蕾認為，目前中國政府對外堅持人民幣匯率保持基本穩定，對內在當前通脹預期不斷增大的形勢下，央行絕對不會(huì )降低利率，更重要的是政府調控采取了最有效果的政策，直接嚴格地限制銀行資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。減少銀行資金對投機性行為的支持，就等于投機收益的去杠桿化，對于遏制投機行為是最有效的。這些政策大大降低了銀行的風(fēng)險，也就降低了經(jīng)濟的系統風(fēng)險。

　　另外，世界各國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟暴發(fā)的過(guò)程，一般都是房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲三年左右，政府政策開(kāi)始調控，最后刺破泡沫引爆危機，日本、美國大都如此。而中國這次是在房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲一年以后政策開(kāi)始調控。換句話(huà)說(shuō)，房地產(chǎn)的泡沫并沒(méi)有被累積到一觸即潰的程度。

　　業(yè)內人士普遍認為，房?jì)r(jià)回落確實(shí)會(huì )給銀行帶來(lái)信貸質(zhì)量下降的隱憂(yōu)，樓市新政尤其是房貸的收緊，在短期內會(huì )給市場(chǎng)帶來(lái)負面影響，但是中長(cháng)期來(lái)看，有助于調整銀行的信貸結構，提高風(fēng)險管理能力。

　　交通銀行(6.65,0.01,0.15%)首席經(jīng)濟學(xué)家連平認為，我國個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)首付比例相對較高，一般在20%-30%，而且目前又將二套房首付提高至五成。所以與國際相比，從首付比例的角度來(lái)講，銀行個(gè)人按揭貸款風(fēng)險不大。

　　目前，各大銀行針對房地產(chǎn)貸款的壓力測試工作正在展開(kāi)。交通銀行表示，該行房地產(chǎn)業(yè)貸款總體風(fēng)險可控，如果房?jì)r(jià)下降30%，該行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率將上升1個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款不良率將上升0.9個(gè)百分點(diǎn)。建行、農行的消息也稱(chēng)，20~30%的房?jì)r(jià)調整并不會(huì )影響其房貸整體質(zhì)量。

　　民生行長(cháng)洪琦則在最近的媒體見(jiàn)面會(huì )上給出了更為樂(lè )觀(guān)的答案，稱(chēng)即使房?jì)r(jià)下降四成，仍不會(huì )影響該行資產(chǎn)質(zhì)量。

　　長(cháng)期看，房地產(chǎn)新政的“陣痛”給銀行業(yè)帶來(lái)的并非完全是壞事。分析人士指出，房地產(chǎn)新政不僅有助于擠出房地產(chǎn)泡沫，防范房地產(chǎn)貸款的未來(lái)風(fēng)險，同時(shí)對于銀行的信貸結構或許也是一個(gè)有益的調整。

　　東興證券銀行業(yè)分析師王保倫認為，嚴厲的房產(chǎn)調控新措施，對銀行造成壓力來(lái)自三方面：一是房屋需求減少，二季度及以后月份富裕資金投向何處，而其他行業(yè)的資金收益又低于房產(chǎn)貸款，對銀行未來(lái)的利息收入形成新的壓力；二是需求減少和資金收緊后開(kāi)發(fā)商資金回籠放緩，某種程度對銀行資產(chǎn)質(zhì)量構成壓力；三是新措施將使房?jì)r(jià)下跌，抵押物貶值造成銀行資產(chǎn)質(zhì)量壓力。

　　這也許正是銀行業(yè)展開(kāi)信貸結構調整的機會(huì )。在長(cháng)三角、珠三角等沿海地區，中小企業(yè)的資金需求量仍然巨大，給這些企業(yè)放貸一直以來(lái)就是大型商業(yè)銀行的弱項，這次調整房貸反而是個(gè)機會(huì )。另外，中國制造業(yè)進(jìn)行自主創(chuàng )新和產(chǎn)業(yè)升級全面再造，對那些技術(shù)密集型企業(yè)和創(chuàng )新型企業(yè)，銀行信貸更應該大力支持，畢竟只有企業(yè)活力恢復，經(jīng)濟發(fā)展的動(dòng)力才能真正加強。

　　安信證券的最新報告稱(chēng)，在新政影響下，未來(lái)兩三年里中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)歷溫和的調整，表現為“房?jì)r(jià)的盤(pán)整或者緩慢下跌，交易量以低于歷史平均水平的速度增長(cháng)”。

　　他們不認為短期內樓市會(huì )以急跌的方式進(jìn)行調整。因為盡管信貸的收縮和貿易順差的下降已經(jīng)出現，通貨膨脹壓力也在逐步增大，但是流動(dòng)性出現迅速收緊的可能性并不是太大，購房需求也不太可能出現急劇的萎縮。另外，地產(chǎn)新政對經(jīng)濟GDP增速影響有限，大約在1~2個(gè)百分點(diǎn)。

　　左曉蕾說(shuō)，新政是給正在膨脹中的泡沫減少繼續吹大的能量，以制止泡沫在短期內繼續大幅膨脹，降低房地產(chǎn)風(fēng)險，引導房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著(zhù)陸，恢復經(jīng)濟整體的平穩增長(cháng)態(tài)勢。