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　　全國性大降價(jià)拉開(kāi)帷幕

　　對于本次政策引發(fā)的房?jì)r(jià)下調，我想率先降價(jià)的就應該是恒大或者碧桂園。這兩家公司是這幾年囤地多達5000萬(wàn)平方米的大型房企。而2008年的調控中，全國降價(jià)最猛烈也是這兩家房企。

　　回想2008年，恒大地產(chǎn)資金鏈幾乎斷裂。這種慘痛的教訓才是這個(gè)房企這次之所以能夠反應如此迅速的原因。當時(shí)許多開(kāi)發(fā)商根本不相信房?jì)r(jià)會(huì )下跌，然而此次調控力度遠較2008年更為猛烈。

　　在樓市需求逐漸低迷、政府即將大舉打擊囤地的時(shí)候，那些去年拿地最猛的房企將在這次調控中受傷最重。

　　相比之前的調控政策，提高首付和利率無(wú)疑是對樓市最立竿見(jiàn)影的手段，此前大部分第二套房利率都可以申請在8折以?xún)�，現在直接上浮10%，貸款利率一夜間上升1.5倍，購房成本大幅提高。更關(guān)鍵的是，第二套房貸直接提高到五成，第三套以上基本上無(wú)法貸款。

　　以我個(gè)人多年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗判斷，樓市需求短期之內將蒸發(fā)至少三分之一，他們是直接因為首付提高而無(wú)法承擔首付款。與此同時(shí)，利率的提高將極大增加房產(chǎn)擁有成本，加上政府所釋放的明確信號，市場(chǎng)將很快由看漲轉為看跌，投資客將大幅退出樓市，需求將一夜之間蒸發(fā)。

　　眾所周知，如果沒(méi)有銀行貸款支持，中國樓市的投資和投機氛圍不可能如此濃厚。炒房者能以小博大的奧秘就在做高單價(jià)。他們從銀行套貸，首付僅需一成，用1000萬(wàn)就可以控制1個(gè)億的房子，然后在短期內拉高房?jì)r(jià)出貨。

　　而如今炒房客短期之內借助銀行資金進(jìn)行投資炒房將毫無(wú)指望，北京版的“京十二條”基本上使得外地炒房客已經(jīng)無(wú)法借助銀行資金。5日出臺的政策，公積金也對第三套住宅下了封殺令。

　　如今樓市已經(jīng)沒(méi)有繼續堅挺的希望，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )面臨巨大的營(yíng)銷(xiāo)和業(yè)績(jì)壓力。以恒大為代表的囤地企業(yè)將率先展開(kāi)降價(jià)策略。以往被上市公司視為圈錢(qián)利器的土地儲備，將成為巨大的負擔。

　　“冷卻期”將超過(guò)2008年

　　近期樓市調控政策“組合拳”的嚴厲程度大大超過(guò)以往，而且對于高房?jì)r(jià)和投機者的指向性非常明確。首先，二套房貸首付提高到五成、叫停三套房房貸在很大程度上打擊投機及投資性購房需求；其次，限制外地人購房及地方政府有權限制購買(mǎi)套數，令絕大多數自住及改善性購房者離場(chǎng)觀(guān)望。

　　提高首付和利率一直都是抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)的殺手锏。在2007年房地產(chǎn)最為瘋狂的漲價(jià)潮中，國家就是出臺了二套房首付40%，110%利率的新政。結果2007年底全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)就急轉直下，直至2008年的世界金融危機雪上加霜。

　　根據以往的經(jīng)驗來(lái)看，這種政策的影響力將持續半年到一年時(shí)間。除了提高買(mǎi)房門(mén)檻外，更能制造買(mǎi)賣(mài)雙方的觀(guān)望情緒，樓市轉冷將成為必然。而考慮到這次新政的力度之大，我個(gè)人認為房?jì)r(jià)走向將會(huì )和2007年底至2008年類(lèi)似，先是成交低迷，而后開(kāi)發(fā)商打折降價(jià)。

　　不過(guò)由于2009年房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)普遍大好，資金普遍充裕，因此這輪調整中開(kāi)發(fā)商可以將價(jià)格“扛”得更久。預計在3個(gè)月到半年內，才會(huì )出現樓盤(pán)整體大幅打折降價(jià)的現象。降幅主要是今年新漲部分，房?jì)r(jià)整體可回落到2009年年底水平。而如通州、望京等今年房?jì)r(jià)漲幅過(guò)大的區域，下降空間甚至可達到40%。

　　2007年底的那次調整，因為金融危機的到來(lái)國家出臺的救市政策，樓市從2008年年中到2009年5月約經(jīng)歷了8個(gè)月的降價(jià)期。而和那時(shí)相比，這一次調整的時(shí)間也應該更長(cháng)，最短將持續到2011年的3、4月份。

　　不過(guò)需要看到的是，本輪的政策是突發(fā)性的，目的是逼出過(guò)分投資的投機客的資金，保證銀行貸款資質(zhì)的良好。這會(huì )造成購房者“不敢買(mǎi)”，但旺盛的需求和購房意愿仍然存在。因此如果政府不能在“冷卻期”內出臺調整供求關(guān)系的根本性舉措，在政策松口之后市場(chǎng)很可能迎來(lái)又一次報復性反彈，情景與2009年類(lèi)似。

　　“新國十條”或成房產(chǎn)業(yè)發(fā)展分水嶺

　　近來(lái)，樓市調控重拳頻出。繼將購買(mǎi)二套房首付比例提高到50%后，國務(wù)院又發(fā)出《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，此通知被業(yè)界稱(chēng)為“新國十條”。本次政策調整從表面上看，中央政府的目的是遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。但“新國十條”更深層次的影響，也可以看作是政府調整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的“經(jīng)濟角色”的開(kāi)始。

　　一直以來(lái)，房地產(chǎn)都是作為中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，通過(guò)大量的資金流入，拉動(dòng)GDP的增長(cháng)。這也就使得房產(chǎn)的投資價(jià)值越來(lái)越受到追捧，很多區域的新城規劃都被拿來(lái)炒作當作題材。

　　2010年第一季度全國房?jì)r(jià)出現有史以來(lái)最迅猛的增長(cháng)。有統計數據顯示，全國房?jì)r(jià)在第一季度同比增長(cháng)60%左右。在這樣的背景下，中央政府出臺“史上最嚴厲”的調控政策，招招擊中高房?jì)r(jià)要害。

　　而且本次“新國十條”明確提出“省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實(shí)的工作責任制”。在以往的歷次調控中，中央政府從沒(méi)有明確地方政府在房產(chǎn)調控中應承擔的責任。這也就造成了此前很多政策被地方政府架空，形成兩級政府的博弈，政策效果大打折扣。

　　這次通過(guò)引入問(wèn)責機制，相信“新國十條”將在地方政府得到貫徹執行。從目前青島、北京等已經(jīng)出臺的幾個(gè)“地方版”樓市新政看，其力度果然更大。由此可以看出中央政府的調控決心也是前所未有的。

　　之所以有如此大的調控力度和決心，我個(gè)人認為除了近期房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)外，還有產(chǎn)業(yè)結構調整的深層次考慮�！皟蓵�(huì )”期間由于今年整體經(jīng)濟情況尚不明朗，國家沒(méi)有對樓市進(jìn)行調整。而4月統計局公布的一季度經(jīng)濟數據顯示，GDP增長(cháng)同比增長(cháng)11.9%，可見(jiàn)經(jīng)濟已經(jīng)確�；嘏�。

　　政府選擇在此時(shí)調控樓市，也傳達出一個(gè)信號：將弱化房地產(chǎn)對GDP增長(cháng)的貢獻。如今國家產(chǎn)業(yè)結構都在面臨調整，投資資金正在向新的增長(cháng)性產(chǎn)業(yè)轉移。此時(shí)出臺的“新國十條”，很可能是未來(lái)調整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地位的開(kāi)始。 特約撰稿人 張涵