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　　對于由外地購房者撐起半邊天的廈門(mén)樓市，4月中旬出臺的房貸新政，威力最大的一條恐怕就是“非本地居民”房貸的收緊了。

　　“五一”小長(cháng)假歷來(lái)是廈門(mén)樓市的傳統旺季，但受4月以來(lái)國家出臺的一系列調控政策影響，今年卻明顯遇冷。房管部門(mén)公布的統計數據顯示，5月1日至3日三天時(shí)間內，廈門(mén)分別僅成交住宅16套、23套和18套，僅為去年“五一”三天成交量的約五分之一，并創(chuàng )下3月以來(lái)日成交量的新低。不僅一手房，二手房市場(chǎng)“五一”期間同樣是一片低迷。

　　-背景

　　細則待出

　　異地購房貸款有緊有松

　　《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》規定，商品住房?jì)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的地區，商業(yè)銀行可根據風(fēng)險狀況，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買(mǎi)住房貸款。近日，陸續有民生銀行、中信銀行傳出消息，明確要求外地人購房必須提供在廈1年以上的完稅證明和工作證明，交通銀行等也收緊了異地購房貸款。這一消息讓林先生很是郁悶。

　　林先生供職于泉州一家事業(yè)單位的駐廈站點(diǎn)，雖然戶(hù)籍關(guān)系在泉州，工作地點(diǎn)卻在廈門(mén)。由于長(cháng)期在廈工作，他正準備在廈門(mén)買(mǎi)套房子安定下來(lái)，沒(méi)想到這次房貸新政竟然波及自己——他的工資發(fā)放都在泉州，自然無(wú)法在廈門(mén)開(kāi)出1年以上的納稅證明，這意味著(zhù)他有可能無(wú)法在廈門(mén)貸款買(mǎi)房。

　　“的確有不少外地客戶(hù)表示了這方面的擔憂(yōu)，不過(guò)在廈門(mén)出臺具體細則之前，具體影響還未可知�！钡�廈房產(chǎn)市場(chǎng)總監邱航和高鵬房產(chǎn)總經(jīng)理傅強均表示，目前廈門(mén)關(guān)于新政的實(shí)施細則還未出，廈門(mén)是否屬于“商品住房?jì)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的地區”還沒(méi)有定論，各家銀行的反應也各不相同。

　　“最近有不少客戶(hù)催著(zhù)我們簽合同，就是想趕在細則出臺之前把貸款先辦下來(lái)�！睆B門(mén)新百瑞物業(yè)企劃有限公司代理的領(lǐng)秀城項目，外地客戶(hù)居多，新政既出，便感覺(jué)到明顯的影響。該公司策劃總監鄒紹軍稱(chēng)，就與他們長(cháng)期合作的幾家銀行而言，目前還未出現嚴格限制外地人購房貸款的現象。藍火置業(yè)研展部總監曾劍平也表示，目前各家銀行對于異地購房貸款的態(tài)度的確比較含糊，“該收件的還是會(huì )收件，只是不保證能夠批下來(lái)”。

　　-現狀

　　異地購房

　　撐起廈門(mén)樓市半邊天

　　說(shuō)外地購房者撐起廈門(mén)樓市“半邊天”并不夸張。據廈門(mén)立丹行統計，2010年廈門(mén)客戶(hù)群多元化趨勢進(jìn)一步顯現，省外客戶(hù)占比28%，省內其他地區客戶(hù)占比32%，本地客戶(hù)占比40%。藍火置業(yè)的數據也顯示，去年廈門(mén)的外地置業(yè)群體比例高達總數的55.8%。

　　“去除55.8%，在剩下的44.2%里再扣除進(jìn)入觀(guān)望的大批二、三套房投資者，真正首次置業(yè)的剛性需求能有多少？”北京樓市調控政策細則出臺之前，SOHO中國有限公司董事長(cháng)潘石屹曾用“屏住呼吸等待”形容眾多開(kāi)發(fā)商的心情，這種焦慮，廈門(mén)本土開(kāi)發(fā)商也正在經(jīng)歷，曾劍平的一番話(huà)，道出的正是他們焦慮的核心。

　　目前，北京、深圳等房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的重點(diǎn)城市已經(jīng)出臺新政細則，明確限制外地人購房貸款。部分業(yè)內人士?jì)e幸認為，作為二線(xiàn)城市的廈門(mén)有可能打擦邊球，逃過(guò)這一“劫”，但更多業(yè)者指出，房?jì)r(jià)漲幅一度排名全國榜首的廈門(mén)，也是國家重點(diǎn)監測的城市，“半邊天”會(huì )不會(huì )塌，懸！

　　雖然整體情勢還未明朗，外地客戶(hù)來(lái)廈買(mǎi)房的熱情受到打擊已成事實(shí)。據透露，4月25日，就在福廈高鐵通車(chē)的前一天，位于翔安的某樓盤(pán)三期推出新房源，本來(lái)已經(jīng)蓄客500人以上，并且都是“A級忠實(shí)客戶(hù)”，不料當天成交情況還是不盡如人意。

　　-聲音

　　新政和交通利好互為平衡

　　“此次房貸新政區別二套房、三套房實(shí)行差別化住房信貸政策，比起此前的二套房政策更有著(zhù)力點(diǎn)，也更具操作性�！睆B門(mén)城市年輪房產(chǎn)策劃代理有限公司董事長(cháng)張文彪表示，新出臺的房貸新政能精準打擊投機者，同時(shí)抑制一部分超前、過(guò)度的住房消費，“讓本來(lái)可能要舉債換房的潛在消費者更加理性地對待自己的改善性需求”。

　　整體而言，張文彪認為，新政的實(shí)施有利于廈門(mén)樓市朝著(zhù)健康的方向發(fā)展，特別是在海西、高鐵、島內外一體化建設等利好背景下，廈門(mén)樓市迎來(lái)新政，既避免了諸多利好之下一路狂漲，也不會(huì )像其他城市一樣失去依托，出現大回落。

　　觀(guān)望情緒需長(cháng)時(shí)間消化

　　“由于市場(chǎng)消化政策需要時(shí)間,其后續影響將逐步顯現，目前開(kāi)發(fā)商對后市更多是持謹慎態(tài)度�！庇谐彩戏康禺a(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理王東稱(chēng)，房貸新政從長(cháng)遠看對廣大購房者有利，畢竟一個(gè)穩定的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能更好地保護購房者的權利，但由于房貸政策過(guò)于“嚴厲”，甚至有可能影響到部分剛性需求者，特別是改善性換房。不過(guò)，國家出臺政策的同時(shí)，也強調是針對房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫嚴重的地區，地方可根據具體情況區別對待，因此，是否“一棍子打死”還要看廈門(mén)出臺的實(shí)施細則。

　　“目前，成交低迷、價(jià)格僵持的局面或將導致價(jià)格調整重演——由開(kāi)發(fā)商率先降價(jià)，從而打破樓市僵局�！蓖鯑|表示，但這與2007年相比有一個(gè)本質(zhì)的區別，畢竟國家經(jīng)濟面基本向好，在經(jīng)歷了2007年的這輪調整后，投資客都比較謹慎。從中長(cháng)期來(lái)看，在新政實(shí)施后市場(chǎng)主體間的博弈決定了房?jì)r(jià)未來(lái)不可能大幅下降，但市場(chǎng)觀(guān)望情緒需要長(cháng)時(shí)間消化。

　　-應對

　　開(kāi)發(fā)商：照常開(kāi)工開(kāi)盤(pán)搶占市場(chǎng)

　　上周(5月6日)，恒大地產(chǎn)全國約40個(gè)樓盤(pán)同時(shí)推出8.5折促銷(xiāo)讓利活動(dòng)。這一舉措被業(yè)內解讀為“有著(zhù)明確的戰略意圖”——一方面要在新政環(huán)境下快速搶占市場(chǎng)份額，保證公司現金流階段性安全，另一方面也為下一輪地產(chǎn)洗牌積累并購資金。

　　在廈門(mén)，開(kāi)發(fā)商應對新政，也紛紛出招搶占市場(chǎng)份額，招數之一，就是調整戶(hù)型設計。

　　隨著(zhù)海底隧道的貫通和通車(chē)，翔安樓市也迎來(lái)春天，不過(guò)多以投資需求為主。明發(fā)集團今年拍下隧道口附近地塊，目前正處于前期規劃階段，新政之下，便及時(shí)做了相應調整，提高中小戶(hù)型的比例。該集團行政總裁黃慶祝表示，開(kāi)發(fā)中小戶(hù)型是為了吸引首次置業(yè)者，他們有信心，在島內外一體化建設加速的背景下，會(huì )有更多的首次置業(yè)者把目光投向翔安，而中小戶(hù)型的產(chǎn)品類(lèi)型能夠滿(mǎn)足剛性需求，受新政影響小，完全可以在本地客群中得以消化。他們正在加快項目進(jìn)度，爭取今年10月開(kāi)盤(pán)。

　　“改變結構性供給的確是應對新政的一個(gè)有效招數，不過(guò)，對于大多數項目，并不具有很強的操作性�！痹鴦ζ酵嘎�，新政出臺后，便有上市地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)代理機構為開(kāi)發(fā)商提出預見(jiàn)性建議，其一便是改變結構性供給。

　　廈門(mén)國貿地產(chǎn)巧妙利用交通優(yōu)勢，推出了自己的新項目，同時(shí)還以新的業(yè)主組織機構吸引社會(huì )的關(guān)注。4月30日，國貿地產(chǎn)在國貿金門(mén)灣舉辦了“國貿金鑰匙會(huì )成立暨國貿金門(mén)灣開(kāi)盤(pán)慶典”。項目所在地領(lǐng)導和公司高層的出席最以體現他們對市場(chǎng)的重視和信心。

　　同時(shí)，國貿金門(mén)灣首次開(kāi)盤(pán)的產(chǎn)品包括日光海的獨幢別墅和朗琴園聯(lián)排別墅樣板區，利用香港知名設計大師的理念打造，希望得到更多購房者的關(guān)注。國貿金門(mén)灣雄踞海西中心，面朝金門(mén)，總建筑面積約28萬(wàn)平方米，擁攬25公里海岸線(xiàn)。在新的背景下，這樣的項目被看好是出于海底隧道通車(chē)以及海峽論壇、翔安國際機場(chǎng)等諸多利好規劃的未來(lái)影響。

　　繼上月世茂集團湖邊水庫的項目開(kāi)工后，上周五，外來(lái)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)達地產(chǎn)的新項目奠基再次成為關(guān)注熱點(diǎn)。2010年4月8日，萬(wàn)達集團成功摘得廈門(mén)2010G09地塊，標志著(zhù)萬(wàn)達集團正式登“鷺”，具有重要的戰略意義——這是繼福州金融街萬(wàn)達廣場(chǎng)后，萬(wàn)達集團全面布局海西經(jīng)濟區的又一力作。

　　廈門(mén)萬(wàn)達廣場(chǎng)位于湖里區，所處湖邊水庫板塊是廈門(mén)市島內外一體化建設中的重點(diǎn)區域，項目北臨城市迎賓大道——仙岳路，東臨環(huán)島干道，離海邊僅2公里，南臨廈門(mén)市高科技軟件園，西臨金山西路，馬路對面即是湖邊水庫。

　　作為廈門(mén)“城中城”項目——廈門(mén)湖里萬(wàn)達廣場(chǎng)借助的不僅僅是自己在全國的影響力，他們看中的更是廈門(mén)樓市的未來(lái)。

　　代理機構：迎來(lái)“蜜月期” 進(jìn)軍三線(xiàn)城市

　　越是市場(chǎng)冷清的時(shí)期，越能體現房產(chǎn)代理機構的專(zhuān)業(yè)價(jià)值。這條定律，在2008年得到充分體現。新政之下，房產(chǎn)代理機構再次進(jìn)入和開(kāi)發(fā)商的“蜜月期”。

　　“正式或者非正式的，最近開(kāi)發(fā)商找我們溝通的次數明顯多起來(lái)了�！� 曾劍平表示，新政之下如何擴容外地市場(chǎng)是他們探討的熱點(diǎn)之一。在沒(méi)有積極應對措施之前，開(kāi)發(fā)商只能叫停異地推介活動(dòng)。據透露，4月之前，溫州投資客來(lái)廈門(mén)買(mǎi)房的熱情還很高，4月中旬，到溫州設展的房產(chǎn)項目卻明顯感覺(jué)到了落差——以往能匯集一二百組意向客戶(hù)，現在只有二三十組，成交量更是寥寥。無(wú)獨有偶，島內一高端樓盤(pán)本來(lái)策劃了廈門(mén)、溫州兩地的雙向巡展，受新政影響，最后變成單向。

　　“外地人購房貸款嚴格受限，其實(shí)是把房子的居住屬性放大，淡化其商品屬性。以前宣傳的是不動(dòng)產(chǎn)可以動(dòng)起來(lái)，現在則相反，這無(wú)異于‘二次房改’�！狈浅�時(shí)期，決定了代理機構必須洞悉市場(chǎng)，比開(kāi)發(fā)商看得更遠。不過(guò)，面對此次“史上最嚴”的新政，就連久經(jīng)沙場(chǎng)的代理機構也感慨“影響長(cháng)遠，還需觀(guān)望”。他們透露，如果新政后續執行不折不扣，可預見(jiàn)的非常手段是由開(kāi)發(fā)商降低購房者的首付壓力，即首付拆解，實(shí)行零首付等措施，但這些在2008年有不錯效果的措施能否適應當下市場(chǎng)還未可知。

　　在鄒紹軍看來(lái)，新政意味著(zhù)改變行業(yè)生存方式的歷史時(shí)刻的到來(lái)。事實(shí)的確如此，接受記者采訪(fǎng)的多家房產(chǎn)代理機構均表示，雖然還處于新政發(fā)威的“溫水期”，他們卻無(wú)不開(kāi)始思考未來(lái)的發(fā)展之道，畢竟經(jīng)歷去年的一輪擴張，不少代理機構手上的樓盤(pán)銷(xiāo)售壓力陡增。而銷(xiāo)售壓力比較小的機構，則紛紛把目光投向受新政影響較小的三線(xiàn)城市，尋找下一撥的商機。

　　房產(chǎn)中介：主動(dòng)尋找房源 撮合買(mǎi)方成交

　　一方面延續上半年的熱度，招聘廣告都還來(lái)不及撕下；一方面已感覺(jué)到壓力，做好打長(cháng)久戰、“門(mén)店該關(guān)就關(guān)”的心理準備。房產(chǎn)中介的境遇，因其對新政反應迅速而顯得尤為“混沌”。

　　家住國貿新城的小康前幾天在自家門(mén)樓發(fā)現了一條“尋房啟事”，張貼者自稱(chēng)急尋婚房，并注明將一次性付款，撥通啟事里留的電話(huà)號碼，才發(fā)現其實(shí)是房產(chǎn)中介變著(zhù)招數在尋找房源。小楊4月初在本土房產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站登了一條信息，想出租一套一房一廳，不到三天就找到租客。不料，時(shí)隔1個(gè)月，最近又頻繁有中介打電話(huà)給她詢(xún)問(wèn)房源，仔細一問(wèn)，才知道詢(xún)問(wèn)房子是否出租是假，試探房東有否出售房子意愿的口風(fēng)是真。

　　“成交銳減三至五成，買(mǎi)賣(mài)雙方都進(jìn)入觀(guān)望，房產(chǎn)中介主動(dòng)出擊不足為奇�！币幻�房產(chǎn)中介從業(yè)人員透露，非常時(shí)期，他們更加注重與客戶(hù)的溝通，“新政并不可怕，可怕的是買(mǎi)賣(mài)雙方不能領(lǐng)會(huì )新政的影響”，因此，他們一方面說(shuō)服賣(mài)方合理出價(jià)，一方面曉以利弊撮合買(mǎi)方成交，比起3月份，促成交易費勁不少。

　　同樣在國貿新城小區，記者發(fā)現，短短一排臨街店面單僅房產(chǎn)中介就有五六家，雖然門(mén)可羅雀，包括置強房產(chǎn)在內的幾家還貼著(zhù)醒目的招聘廣告。工作人員稱(chēng)，招聘廣告是1個(gè)月前貼上去的，目前仍接受報名，對于咨詢(xún)者更是熱情有加，聲稱(chēng)即使受新政影響，中介行業(yè)仍欣欣向榮。

　　不過(guò)，與門(mén)店的樂(lè )觀(guān)形成對比，也有不同的聲音�！�2007年，我們只有三四個(gè)門(mén)店，現在已經(jīng)擴張到13個(gè)門(mén)店400多人�！睆B門(mén)置強房產(chǎn)總經(jīng)理余永燦表示，新政讓房產(chǎn)中介再次感到實(shí)實(shí)在在的壓力，他們已做好打長(cháng)久戰和再次“修煉內功”的準備。而這個(gè)過(guò)程，大概只要3個(gè)月就能看出效果，到時(shí)候“門(mén)店該關(guān)還是會(huì )關(guān)”。東南早報