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　　本市二手住宅可供銷(xiāo)售的房源十分充足，“供售比”已從3月的5.9：1擴至4月的14.5：1，為今年以來(lái)的最大值。

　　今天上午，北京市統計局和國家統計局北京調查總隊聯(lián)合發(fā)布本市最新二手住宅市場(chǎng)運行情況。

　　根據對我愛(ài)我家等15家重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司調查顯示，4月二手房成交一萬(wàn)多套，比3月下降兩成；成交均價(jià)也比3月份有所下降。 專(zhuān)家分析認為，“供售比”的變化說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)已向買(mǎi)方市場(chǎng)轉變。由于4月經(jīng)適房集中轉簽商品房，導致當月經(jīng)適房成交比重增加，從而拉低了全市二手住宅交易均價(jià)，掩蓋4月下半月成交蕭條的現狀。

　　量

　　4月二手房成交套數 比上月降兩成

　　據統計，1至4月，15家被調查單位的二手住宅成交30886套，比上年同期增長(cháng)一成多。其中，二手商品房成交2萬(wàn)多套，占全部成交量的七成。

　　4月當月，成交二手房10330套，比上年同期增一成多，但比上月下降22.1%。其中，二手商品房成交7019套；已購經(jīng)適房成交達1369套。

　　4月份，二手住宅新增可供銷(xiāo)售房源14萬(wàn)余套，比上月增長(cháng)近一倍，可供銷(xiāo)售房源與當月實(shí)際銷(xiāo)售套數比由上月的5.9：1擴大到14.5：1，為今年以來(lái)的最大值。

　　價(jià)

　　4月二手房成交均價(jià) 比上月降近400元/平方米

　　1至4月，15家被調查單位二手住宅成交均價(jià)為15228元/平方米，4月當月成交均價(jià)為15238元/平方米，比上月下降391元/平方米。

　　4月份，城八區中，西城區二手住宅交易均價(jià)最高，為25071元/平方米。 崇文區二手住宅交易均價(jià)漲幅為城八區最高。

　　專(zhuān)家分析

　　“經(jīng)轉商” 掩蓋4月下半月成交蕭條

　　據北京中原三級市場(chǎng)研究部統計數據顯示，從4月26日很多經(jīng)濟適用房主得知政策收緊以后，不僅自己家庭內部交易明顯增加，市場(chǎng)掛牌量也非常明顯地上漲。

　　以昌平區及朝陽(yáng)區經(jīng)適房為例，最高房源上漲幅度達到八成。在4月最后幾天中，本市經(jīng)轉商達到了5000套以上。這在一定程度上掩蓋了下半月成交蕭條的狀況。

　　供求關(guān)系逆轉 買(mǎi)方市場(chǎng)初現

　　市統計局專(zhuān)家分析，4月可供房源與實(shí)際交易套數比反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)已向買(mǎi)方市場(chǎng)轉變。

　　中原三級市場(chǎng)研究部總監張大偉表示，一系列政策的出臺，逆轉了北京二手房市場(chǎng)，房源數量甚至超過(guò)了新增客戶(hù)數量。

　　據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，在4月30日二手房存量達到歷史最高的21295套。而據北京中原三級市場(chǎng)研究部統計數據顯示，在14日以后的半月里，二手房新增客戶(hù)需求下跌八成。

　　在回訪(fǎng)的8000個(gè)3月15日登記的購房客戶(hù)中，明確表態(tài)短期內不再看房的比例達到75%。

　　未來(lái)預測

　　5月成交量將大跌六成以上

　　中原三級市場(chǎng)研究部總監張大偉表示，投資需求將在5月銷(xiāo)聲匿跡。之前占市場(chǎng)總成交量四成的投資客離場(chǎng)，大量剛性需求也會(huì )轉為觀(guān)望，這將使得5月樓市成交量下降六成以上。

　　市場(chǎng)已經(jīng)出現了歷史最大的單個(gè)項目20余套拋單，5月投資客拋售將明顯增加。

　　張大偉表示，數千套經(jīng)適房的交易拉低了均價(jià)，但是4月份的均價(jià)已開(kāi)始觸頂，而實(shí)際在5月上旬二手房?jì)r(jià)格也已非常明顯地出現了5%左右的下跌。

　　一系列政策的有力打壓，將使房?jì)r(jià)加速回落，以通州為代表的部分區域在5月價(jià)格還將繼續下跌15%-20%。

　　百姓落點(diǎn)

　　寧買(mǎi)城區小房 不買(mǎi)郊區大屋

　　中原三級市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，樓市很難在2012年以前出現回暖，建議購房者謹慎置業(yè)，特別是前期漲幅過(guò)大的望京等區域。四環(huán)內的二手房因為地段優(yōu)勢依然是剛性需求在本市調整期的最好選擇。張大偉建議，寧買(mǎi)城區小房，不買(mǎi)郊區大屋。(記者 張媛)