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　　“新政”背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)調研

　　房地產(chǎn)步入改革“窗口期”

　　　隨著(zhù)中央一系列貨幣、土地和稅收等調控政策出臺，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在迅速降溫。一些專(zhuān)家和基層干部指出，今年將迎來(lái)我國房地產(chǎn)業(yè)的重大改革“窗口期”，要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回歸理性，應抓住時(shí)機加快房地產(chǎn)業(yè)結構調整，建立和完善多層次的住房建設、供應和保障體系，促使我國住房政策逐步實(shí)現公平和效率相兼顧。

　　效率和公平失衡房地產(chǎn)改革迫在眉睫

　　記者在調研中，不少專(zhuān)家和基層干部指出，高房?jì)r(jià)已演變成突出的社會(huì )矛盾，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)十余年的高速發(fā)展積垢已深，應對我國十余年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行整體反思，理清改革方向。

　　廣州市國土房管局副局長(cháng)黃文波認為，目前圍繞房地產(chǎn)的矛盾是效率和公平如何兼顧、平衡的問(wèn)題。1998年前的50年，國家在住房問(wèn)題上走的是行政化、福利化、計劃分配的路子，但卻存在建設效率低下、住房短缺等突出問(wèn)題。以廣州為例，1949年廣州人均居住面積為4.5平方米，到1998年也只有11.55平方米，50年時(shí)間增加了7平方米。而從1998年起，國家開(kāi)始實(shí)行市場(chǎng)化、貨幣化的住房分配制度改革。房改十多年來(lái)，有效解決了效率問(wèn)題，抽樣調查顯示，廣州城市戶(hù)籍人口中有86.5%的家庭擁有自有產(chǎn)權住宅，2008年廣州人均居住面積達到20.46平方米，比1998年增加了8.9平方米。

　　黃文波認為，過(guò)去十余年房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)著(zhù)效率導向，其快速發(fā)展也有效啟動(dòng)了各地的經(jīng)濟增長(cháng)，但是房地產(chǎn)本來(lái)還應該有的民生導向和公平導向卻被忽略了。如何解決住房資源分配方面的公平問(wèn)題，是目前房地產(chǎn)業(yè)改革需要進(jìn)一步深化的領(lǐng)域，需要增強“有形之手”干預、調控的力度，以彌補市場(chǎng)機制的缺陷。

　　不少基層干部和專(zhuān)家認為在政府長(cháng)期追求G D P發(fā)展、社會(huì )長(cháng)期商品化漸變的過(guò)程中，房地產(chǎn)問(wèn)題已積累了很多社會(huì )經(jīng)濟的深層次矛盾，房地產(chǎn)改革迫在眉睫。深圳市社科院城市營(yíng)運中心主任高海燕認為，要在紛雜和混亂的當下解決問(wèn)題必須分兩步走，首先應以強力手段解決階段性問(wèn)題，一方面以超強的信貸管控執行力管住需求，扼住投資投機需求，一方面以超強的行政執行力推動(dòng)土地迅速進(jìn)入開(kāi)發(fā)周期并確保住房銷(xiāo)售秩序。

　　“有形之手”破解住房供應“結構性失衡”

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡穗聲認為，由于住房兼具民生和商品雙重屬性，在任何國家，住房都大致可分為商品住宅和公共住房?jì)蓚�(gè)部分，過(guò)去十余年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)度強調了通過(guò)市場(chǎng)解決住房需求，而在公共住房領(lǐng)域欠賬過(guò)多，造成供房供應的嚴重“結構性失衡”。

　　目前，國家強調加大保障性住房的建設和投資力度，對此不少專(zhuān)家和基層干部認為，這是改變我國住房“結構性失衡”的長(cháng)遠舉措，但從政策制定、實(shí)施手段、法律法規健全等方面還需進(jìn)一步完善，讓群眾明確預期，增強對公共住房政策的信任。廣州市國土房管局副局長(cháng)黃文波認為，當前國家房地產(chǎn)政策應更鮮明，應強調堅持市場(chǎng)調節和政府調控兩手抓來(lái)解決住房矛盾，效率問(wèn)題通過(guò)市場(chǎng)解決，效率基礎上的公平問(wèn)題政府應給予必要、合理的干預，對不同收入階層的群體應實(shí)行差異化的住房供應制度。

　　事實(shí)上，自2007年以來(lái)各地加快了保障性住房建設和供應的探索，記者在廣州、深圳、杭州等地調研時(shí)了解到，目前相對于低收入階層和高收入階層而言，中等收入階層的住房問(wèn)題是各地住房政策體系中定位最為模糊的部分。廣州市國土房管局副局長(cháng)黃文波認為，從社會(huì )收入階層結構來(lái)看，約占整個(gè)人口60%--80%的中等收入階層不僅是住房消費的絕對主力，而且也是最關(guān)注房?jì)r(jià)、最受房?jì)r(jià)牽扯、意見(jiàn)最大的群體。而對收入階層的高低兩極，住房問(wèn)題分別采取市場(chǎng)化和保障化的策略來(lái)解決，既易知又易行，但中等收入夾心階層的住房問(wèn)題則涉及市場(chǎng)調節和政府調控的邊界問(wèn)題，必須科學(xué)、合理地把握調控的“度”，使調控既不能傷及市場(chǎng)效率，又能兼顧公平。

　　針對“夾心層”的住房需求，目前各地都在探索解決之道，但記者發(fā)現普遍存在定位模糊、缺乏系統性的問(wèn)題。一些專(zhuān)家和基層干部建議，解決“夾心層”住房問(wèn)題應從三個(gè)方面著(zhù)力：一是加大公共租賃住房建設，政府手里不僅要有土地儲備還應有住房?jì)�備，向符合一定條件的戶(hù)籍及非戶(hù)籍中等收入階層提供最基本的住房保障；二是完善商品租賃政策，目前商品租賃市場(chǎng)混亂，這也是迫使部分中等收入群體擠入商品房市場(chǎng)的重要原因，應制定政策鼓勵大量的存量房進(jìn)入租賃流通市場(chǎng)，引導群眾“租房住”的消費習慣；三是加大普通住宅建設，嚴格執行國家關(guān)于“90/70”政策要求，過(guò)去一年以來(lái)這一政策在許多地方已名存實(shí)亡，必須在土地供應、市場(chǎng)監管等各方面加強執行力度，堅決糾正“只為富人蓋房子”的謬論和歪風(fēng)。

　　房地產(chǎn)業(yè)：更需改革而不只是調控

　　在調研中，基層一個(gè)較為普遍的看法是，從長(cháng)遠來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)更需要改革而不只是調控，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉型和回歸理性，必須打破導致房地產(chǎn)瘋狂的基石，一些根本的制度性問(wèn)題須加快改革、扎實(shí)推動(dòng)以求逐步解決。

　　一是盡快改變由政府單一集中性壟斷供地、土地供應緊張的局面。北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長(cháng)兼總經(jīng)理任志強說(shuō)，導致高地價(jià)的重要原因是政府壟斷供地造成土地資源稀缺，我國自2002年7月全面推廣土地招拍掛制度，2003年之后土地供應量急速下降，2006年中央提出用增加供應的方式調控價(jià)格，2007年土地供應是增長(cháng)的，但下半年開(kāi)始“雙防”(防過(guò)熱和防通脹)2008年土地交易量又變成負的，2009年土地交易量更是下降了18%。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授認為，政府單一壟斷供地、商品房市場(chǎng)受需求刺激形成“自激”效應，導致地價(jià)房?jì)r(jià)互動(dòng)攀升，這一根本性問(wèn)題不解決，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展就很難實(shí)現。應盡快改變建設用地由政府單一供應的制度，允許和推動(dòng)農村集體土地進(jìn)入市場(chǎng)，同時(shí)在城市層面探索企業(yè)等市場(chǎng)主體協(xié)議出讓土地等方式，實(shí)現“多個(gè)龍頭放水”。

　　二是盡快試點(diǎn)和開(kāi)征物業(yè)稅，解決地方政府對“土地財政”的過(guò)度依賴(lài)。中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團理事長(cháng)孟曉蘇分析認為，自1994年分稅制改革以后，地方財政轉為虧空狀態(tài)，要靠壟斷的土地資源來(lái)補償�，F在各城市對“土地財政”依賴(lài)很重，2009年全國土地出讓總價(jià)款超過(guò)1 .5萬(wàn)億元，“以地生財”成為地方財政的重要收入，促使城市不斷擴大征地范圍搞開(kāi)發(fā)，不擴大賣(mài)地就不能支撐財政。不解決地方政府的財政收入哪里來(lái)的問(wèn)題，就無(wú)法改變“以地生財”產(chǎn)生的各種問(wèn)題。

　　三是加快城鄉統籌改革，讓農民帶著(zhù)“地票”進(jìn)城。北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長(cháng)兼總經(jīng)理任志強認為，近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的許多畸形發(fā)展現象根源于城鄉統籌問(wèn)題，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的城市基本都是全國的人口輸入地，人口輸出地的土地則沒(méi)人買(mǎi)，地方政府要靠招商引資吸引開(kāi)發(fā)商去開(kāi)發(fā)，土地富余，房?jì)r(jià)也上不去。但人口大量輸入的“京廣滬”等城市仍主要按戶(hù)籍人口配置土地，資源配置遠遠落后于社會(huì )發(fā)展的需要。

　　改革開(kāi)放30年，我國的城市化率從1978年的17 .9%上升到了2009年的44 .9%，兩億農民進(jìn)城，未來(lái)30年還將有四億農民進(jìn)城，這是城市化加快發(fā)展時(shí)期我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的最核心的矛盾，必須依賴(lài)于城鄉統籌改革方能破解。中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團理事長(cháng)孟曉蘇認為，可以設想一種制度，把進(jìn)城農民的宅基地折算成一種建設用地憑證，讓農民全家帶著(zhù)“地票”進(jìn)城，“地票”可以換一套小戶(hù)型經(jīng)濟適用房，加上一家人的社保，這樣就可以從城鄉建設與發(fā)展的全局出發(fā)，實(shí)現土地資源的合理調配與統籌利用。

　　房地產(chǎn)“一業(yè)獨大”三個(gè)“難以為繼”加劇風(fēng)險

　　近期國家針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控措施正步步收到成效，一段時(shí)間以來(lái)部分城市房?jì)r(jià)一路飆漲、投資投機行為過(guò)度的局面有望得到遏制。但記者最近在一線(xiàn)城市調研時(shí)不少基層干部和專(zhuān)家仍對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展表示憂(yōu)慮，當前房地產(chǎn)業(yè)“一業(yè)獨大”對我國經(jīng)濟社會(huì )民生已造成重大困擾，希望中央對房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期調控能與著(zhù)眼長(cháng)遠的改革相結合，以此次調控為契機，痛下決心革除房地產(chǎn)宿弊，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)調整、松動(dòng)的惡性循環(huán)將嚴重拖累中國經(jīng)濟社會(huì )的長(cháng)期健康發(fā)展。

　　經(jīng)濟過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)風(fēng)險之大難以為繼

　　當前，一些地方經(jīng)濟過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)，G D P增長(cháng)主要靠房地產(chǎn)帶動(dòng)，財政收入主要靠土地經(jīng)營(yíng)收入，銀行收益和資產(chǎn)質(zhì)量主要靠房地產(chǎn)抵押貸款，房地產(chǎn)業(yè)甚至已成為一些城市的經(jīng)濟命脈。據房地產(chǎn)研究機構中國指數研究院發(fā)布的數據看，2009年全國土地市場(chǎng)交易異�；钴S，排在前20位的城市土地出讓金總額高達8000多億元，同比增加160%，許多城市土地出讓收入成為城市建設的主要來(lái)源。

　　即使是在中西部地區，土地出讓、房地產(chǎn)稅收對地方財政的貢獻同樣巨大。記者從內蒙古財政廳、地方稅 務(wù) 局 、 統 計 局 等 部 門(mén) 了 解 到 ，2009年內蒙古自治區的地方財政收入為1378.1億元，其中土地出讓收入總額約為246億元。全自治區的耕地占用稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等與土地、房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的稅種總額約86億元，建筑企業(yè)當年實(shí)現稅金37 .52億元。如果加上鋼鐵、水泥、玻璃等房地產(chǎn)拉動(dòng)的其他行業(yè)稅收，房地產(chǎn)業(yè)給地方財政的貢獻更大。

　　另一方面，由于房地產(chǎn)的行業(yè)利潤遠高于其他行業(yè)，各類(lèi)企業(yè)紛紛轉向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。今年“兩會(huì )”后盡管房地產(chǎn)調控措施已陸續出臺，但仍有央企不斷頂風(fēng)涌入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域“央企地王”一時(shí)成為輿論焦點(diǎn)。實(shí)際上，央企僅僅因其特殊的地位而備受關(guān)注，除央企外，其他各路資金近些年來(lái)一直在洶涌進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。如近年來(lái)轉行房地產(chǎn)的上市公司顯著(zhù)增多，據統計，2005年至今有近40家上市公司由原來(lái)的主業(yè)轉行房地產(chǎn)，占到目前地產(chǎn)類(lèi)上市公司總數的35%。而論上市公司的毛利率表現來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)表現最為突出，自2005年以來(lái)毛利率連續五年超過(guò)30%。

　　廣 東 省 房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 協(xié) 會(huì ) 關(guān) 于2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣分析指出，大量熱錢(qián)和投資商涌進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機炒作，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)泡沫的形成，同時(shí)使本應投向實(shí)體經(jīng)濟的信貸資金大量流向房地產(chǎn)業(yè)，對實(shí)體經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生擠出效應。對于“全民建房”現象，曾多次被勸導投資房地產(chǎn)的浙江中寶企業(yè)集團董事長(cháng)吳良定說(shuō)，房地產(chǎn)熱的幾大問(wèn)題，一是把企業(yè)價(jià)值觀(guān)搞壞了，二是把社會(huì )經(jīng)濟鏈條搞壞了，三是把社會(huì )風(fēng)氣搞壞了。房地產(chǎn)就像吸毒，搞了房地產(chǎn)再搞主業(yè)就沒(méi)興趣了。

　　土地緊約束明顯資源緊缺難以為繼

　　在這一輪房?jì)r(jià)大幅上漲中，一些城市出現排隊搶購、倒賣(mài)號子等現象，除了投資投機性需求過(guò)剩外，商品房供應相對不足也是一個(gè)重要原因。一些基層干部和普通消費者說(shuō)，地少人多是我國的基本國情，特別是在沿海部分城市，土地資源已到了匱乏的地步，如果不改變發(fā)展模式，在沿海城市出現的這種現象將持續向內地漫延。

　　土地緊約束最明顯的深圳市，目前新增建設用地幾近枯竭，近幾年商品房用地供應持續緊張，導致商品房開(kāi)發(fā)建設規模出現持續下降。據深圳市房地產(chǎn)研究中心的數據，全市商品住宅新開(kāi)工面積、竣工面積、批準預售面積從2004年到2009年持續回落 ， 分 別 下 降 了5 7 %、6 5 %、41%。與此同時(shí)，由于住房消費不斷升級，商品房需求持續旺盛，深圳新 建 及 二 手 商 品 住 宅 銷(xiāo) 售 總 量 從2004年到2009年增漲了54%，從而導致住房市場(chǎng)產(chǎn)生較為突出的結構性供求矛盾，并不可避免的產(chǎn)生了房?jì)r(jià)上漲快、市場(chǎng)波動(dòng)大、投資投機增多等問(wèn)題。2009年深圳商品住房?jì)r(jià)格從2004年的每平方米5980元，上漲到14858元，漲幅達到144%，2009年第四季度深圳房?jì)r(jià)突破每平方米兩萬(wàn)元，高居全國城市榜首。

　　大城市、小郊區的上海市也面臨嚴重的土地資源供求矛盾。上海市發(fā)改委副主任肖林介紹，2008年底上海建設用地達到2860平方公里，2020的規劃目標是281平方公里，也就是從2009年到2020年，只有121平方公里建設用地可用，按現有的投入結構和發(fā)展方式，很快就沒(méi)有地可用了。

　　一方面是土地緊缺，而另一方面“土地財政”的現實(shí)利益又消解了地方政府節約、集約利用土地的積極性。房地產(chǎn)民間觀(guān)察人士、深圳香地信息咨詢(xún)有限公司總經(jīng)理尹香武說(shuō)，現在地方政府執行的是“鴕鳥(niǎo)政策”，有些地方明明十年之內就已無(wú)地可用，仍不能停止賣(mài)地沖動(dòng)，因為地方G D P增長(cháng)、政績(jì)考核都依賴(lài)于出賣(mài)土地、房地產(chǎn)業(yè)的短暫繁榮來(lái)支撐。

　　和諧成本巨大民生之苦難以為繼

　　隨著(zhù)房?jì)r(jià)飆升，房產(chǎn)正在迅速加大百姓的貧富差距。原浙江省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)、浙江省機電集團有限公司副總經(jīng)理朱瀾平說(shuō)，由于房?jì)r(jià)上漲遠遠超過(guò)銀行利率和物價(jià)上漲，造成了“馬太效應”———越早買(mǎi)房、買(mǎi)得越多、買(mǎi)高價(jià)房的人，財富增長(cháng)越快，而一些群體，如農村到城市打工者、城市貧困人口以及剛參加工作年輕人被擠出住房市場(chǎng)，由住房引發(fā)的貧富差距和各階層間的差距越拉越大。

　　以深圳為例，居民在住房領(lǐng)域存在嚴重的苦樂(lè )不均，據深圳房地產(chǎn)研究中心調查，占全市常住人口26%的戶(hù)籍人口住房條件很好，如原村民人均住宅建筑面積達到388平方米、住房自有率99%，戶(hù)籍移民人均住房建筑面積為26平方米、住房自有率70%；但占全市常住人口74%的非戶(hù)籍常住人口及未納入統計的近400萬(wàn)非戶(hù)籍流動(dòng)人口居住水平很差，人均住房建筑面積僅為10平方米和6平方米。這類(lèi)居住質(zhì)量較差的社會(huì )群體，占全市實(shí)際總人口的82%，數量巨大。由于功能質(zhì)量較好的商品性出租房供應量少、租金高，據估算深圳市300多萬(wàn)常住人口和近400萬(wàn)的流動(dòng)人口，主要通過(guò)租賃租金較低、安全性與環(huán)境較差的城中村私房或配套較差的集體宿舍解決居住問(wèn)題。

　　房地產(chǎn)業(yè)已成為目前百姓怨氣最為集中的領(lǐng)域之一。廣州市國土和房管局副局長(cháng)黃文波認為，目前住房問(wèn)題上出現的一些不和諧、不合理現象，根本上說(shuō)是公平問(wèn)題，是住房資源分配“兩極分化”的問(wèn)題，完全靠個(gè)人資產(chǎn)的多寡來(lái)決定住房資源的分配，不加以區別對待，必然會(huì )造成有人占有資源多、有人占有資源少甚至分不到資源，老百姓是既患寡更患不均的。