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　　專(zhuān)家認為,開(kāi)發(fā)商腐敗等深層次問(wèn)題不解決,調控就難以取得滿(mǎn)意效果�！坝行╅_(kāi)發(fā)商為什么那么囂張,他把一些政府官員吃準了。例如廣州有些樓盤(pán)為什么規劃老改來(lái)改去呢?這里面有沒(méi)有貓膩在里面呢?”

　　要在一劑猛藥之后,從行業(yè)的發(fā)展著(zhù)手,出臺房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)期規劃,給市場(chǎng)各方穩定的發(fā)展預期

　　在房地產(chǎn)新政策出臺一個(gè)多月后,記者走訪(fǎng)廣州、深圳多家樓盤(pán)、中介和專(zhuān)家后發(fā)現,這里的房?jì)r(jià)開(kāi)始有所松動(dòng),但由于樓市調控已經(jīng)進(jìn)入“深水區”,這些背后的矛盾如果得不到梳理,房?jì)r(jià)依然可能出現“調控后反彈”的現象。專(zhuān)家建議,要在一劑猛藥之后,從行業(yè)的發(fā)展著(zhù)手,出臺房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)期規劃,給市場(chǎng)各方穩定的發(fā)展預期。

　　樓市成交下降價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)

　　新政策出臺一個(gè)多月后,廣州天鵝灣。售樓部人員告訴記者:“這一套三房每平方米2.4萬(wàn)元,而上個(gè)月的價(jià)格是每平方米2.6萬(wàn)元�！�

　　調控的冷風(fēng)已經(jīng)給此前瘋狂的樓市降了溫。記者從網(wǎng)易地產(chǎn)追蹤陽(yáng)光家緣的數據了解到,5月1日至5月25日廣州一手房日均成交量128.24套,成交價(jià)為每平方米10728.32元,分別比四月下降34.2%、3.5%。根據廣州市國土房管局的統計數據,新政策出臺簽約面積同比減少68.1%,環(huán)比減少了33.5%。

　　合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌說(shuō),根據觀(guān)測,新政策出臺以來(lái),成交量的確有下降,但不同地段出現了不同的情況,有些地段周邊環(huán)境、配套設施不錯,物業(yè)在消費者心中價(jià)位較高,所以受影響不大。

　　隨著(zhù)市民觀(guān)望情緒的上升,二手房市場(chǎng)成交慘淡。廣州大觀(guān)南路永誠地產(chǎn)物業(yè)顧問(wèn)梁偉棋說(shuō):“客戶(hù)觀(guān)望的多了,新政策打壓了很多第二套改善型住房的客戶(hù)。去年一家門(mén)店一個(gè)月的成交量大概是5-7單,最近少了,幾乎沒(méi)有�！�

　　中大北門(mén)藍色康園分店滿(mǎn)堂紅見(jiàn)業(yè)顧問(wèn)陳先生說(shuō):“從新政策出臺之后,看房的少了三成以上,成交量明顯下滑”。

　　中山大學(xué)嶺南學(xué)院金融系副教授蔡榮鑫說(shuō):“對樓價(jià)的調控作用還很難講,估計會(huì )像2008年一樣,將有一些房地產(chǎn)中介公司經(jīng)營(yíng)不下去了�！�

　　房地產(chǎn)調控進(jìn)入“深水區”

　　近期北京、深圳、廣州房地產(chǎn)調控細則先后出臺,業(yè)內分析人士認為,各地的調控力度并不一樣,有其合理性,也有市民認為,一些地區調控細則偏溫和,削弱了調控的震懾力。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監李粵湘說(shuō),相對其他一線(xiàn)城市如北京、上海、深圳,廣州房?jì)r(jià)還有一段較大的差距,根據樓盤(pán)中介觀(guān)察,廣州購房的人群多以自住為主。同時(shí),廣州為迎接亞運會(huì )做了很多準備,配套設施越來(lái)越齊全,房?jì)r(jià)下跌的可能性不大。

　　廣州市國土房管局有關(guān)負責人表示,廣州暫未規定限購措施,主要是新政策以來(lái),廣州樓市成交量已出現較大幅度萎縮,市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚。房?jì)r(jià)雖仍在高位,但漲勢已得到遏制,預期隨著(zhù)成交的持續低迷,房?jì)r(jià)將出現下跌。如果房?jì)r(jià)還繼續上漲,可能會(huì )出臺限購或者其他措施。

　　溫和的細則讓部分市民有些失望。廣州搜狐焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)做了一個(gè)調查,對于廣州細則,網(wǎng)民普遍認為太溫和,持這一觀(guān)點(diǎn)的網(wǎng)民達到了99.36%。

　　暨南大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院博導杜金岷認為,當前調控效果要觀(guān)察3至6個(gè)月才能下結論。但需要注意的是,房地產(chǎn)調控已經(jīng)進(jìn)入“深水區”,背后的深層次問(wèn)題如果不解決,調控就難以取得滿(mǎn)意效果。

　　首先,各級政府利益分配不夠合理。杜金岷說(shuō):“地方政府的財源相對偏緊,地方政府要發(fā)展,考核的是GDP,怎么做呢?那就發(fā)揮‘主觀(guān)能動(dòng)性’了,最能用的就是土地,這是體制造成的。在多種壓力下,一些地方政府和房地產(chǎn)商形成了利益共同體。據說(shuō)西部有些地方賣(mài)地收入占到政府收入的70%�！�

　　其次,開(kāi)發(fā)商的腐敗問(wèn)題要提到解決日程上。杜金岷說(shuō):“有些開(kāi)發(fā)商為什么那么囂張,他把一些政府官員吃準了。例如廣州有些樓盤(pán)為什么規劃老改來(lái)改去呢?這里面有沒(méi)有貓膩在里面呢?”

　　中山大學(xué)嶺南學(xué)院金融系主任陸軍說(shuō),經(jīng)濟適用房建一兩百平方米,深圳經(jīng)濟適用房里的人開(kāi)寶馬,類(lèi)似的事情要有個(gè)處理結果,對違規違法問(wèn)題要“廣而告之,嚴肅處理”,而不是“不了了之,金錢(qián)話(huà)事”。

　　第三,房地產(chǎn)與子女教育等問(wèn)題掛鉤,助推了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱。龍斌認為,學(xué)位戶(hù)籍是社會(huì )問(wèn)題而不是市場(chǎng)問(wèn)題。租房的人在絕大部分城市不具有學(xué)位,學(xué)位房的價(jià)格被推高,因此很多剛性需求不是純粹的房地產(chǎn)問(wèn)題。李粵湘說(shuō),房子上寄托了太多的內容,買(mǎi)房是一種安全保障的需求。

　　猛藥過(guò)后要多出軟措施“長(cháng)期調理”

　　專(zhuān)家認為,當前房地產(chǎn)調控政策主要是為了改變預期,為樓價(jià)高漲的快車(chē)踩剎車(chē)。但在這一劑猛藥之后,需從行業(yè)的發(fā)展著(zhù)手,出臺房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)期規劃,給市場(chǎng)穩定的發(fā)展預期。

　　——房?jì)r(jià)的內在自我穩定機制亟待建立。蔡榮鑫說(shuō),中國的房?jì)r(jià)事實(shí)上缺乏一個(gè)內在的自我穩定機制,要努力構造房地產(chǎn)市場(chǎng)的內在穩定機制,比如可以要求地方政府必須每年將一定比例的土地轉讓收益以及房地產(chǎn)稅費收入投入到廉租房、經(jīng)適房等住房建設中去。

　　陸軍認為,要積極地引導人們轉變傳統觀(guān)念,租房也是一種可取的方式,同時(shí)保障性住房的建設需要強化。商品房可以通過(guò)市場(chǎng)調節,保障性住房要政府來(lái)調節。保障性住房建起來(lái)后,就可能間接地抑制房地產(chǎn)價(jià)格。

　　——出臺一攬子的房地產(chǎn)戰略發(fā)展規劃,實(shí)現樓市穩定健康發(fā)展。杜金岷說(shuō),從短期來(lái)說(shuō),是要改變樓市瘋漲的勢頭。改變預期一是通過(guò)行政手段,把政府的決心講出來(lái),辦法總比問(wèn)題多。二是讓老百姓對保障房有希望,至少在房?jì)r(jià)漲的時(shí)候還有保障,不會(huì )風(fēng)餐露宿。

　　“從長(cháng)期來(lái)說(shuō),最好把房地產(chǎn)政策當作整體戰略來(lái)做,應像新興產(chǎn)業(yè)規劃一樣,拿出來(lái)一攬子的政策,形成好的預期,而目前緊迫的局面下非常需要這種東西。這個(gè)叫軟措施,有時(shí)候軟措施比硬措施好,能夠讓老百姓看到希望,明白政府所為,那老百姓就不會(huì )跟政府去抱怨。如果給老百姓預期,我沒(méi)錢(qián),我住經(jīng)濟適用房,更差的住廉租房,先租著(zhù),那就不怕了�！倍沤疳赫f(shuō)。

　　——引導投資,讓投資朝著(zhù)實(shí)體經(jīng)濟、資本市場(chǎng)走。陸軍、杜金岷等專(zhuān)家認為,疏通投資渠道對于解決房地產(chǎn)問(wèn)題意義重大。在實(shí)體經(jīng)濟方面,開(kāi)放政策要落到實(shí)處。例如溫州炒房團,他們水平又不是很高,這么多的錢(qián)怎么投資呢?想來(lái)想去還是投資房地產(chǎn)最保險。最近中央鼓勵和引導民間資本進(jìn)入一些壟斷行業(yè),具有積極意義。但以電信業(yè)為例,民營(yíng)老板不一定懂,所以一個(gè)完善的、穩定的資本市場(chǎng)建設十分重要,那才是資金的最大蓄水池。 (記者黃玫　陳夢(mèng)醒　謝春李)