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　　一個(gè)多月來(lái)，在國十條和京版十二條的持續發(fā)力下，北京樓市陷入了前所未有的冰凍時(shí)期。在政策打壓之下，購房者腳步開(kāi)始停滯，而投資者也在大舉拋盤(pán)，觀(guān)望情緒嚴重，以溫州投資客為代表的游資已經(jīng)撤離了住宅市場(chǎng)，轉向高端的豪宅別墅市場(chǎng)和部分商業(yè)地產(chǎn)項目。別墅保值性比較好，使得不少資金大戶(hù)選擇投入其中，長(cháng)期持有。

　　-本報記者 王松才

　　樓市博弈加劇

　　一個(gè)多月來(lái)，在國十條和京版十二條的持續發(fā)力下，北京樓市陷入了前所未有的冰凍時(shí)期。

　　根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統計數據，5月份，北京期房市場(chǎng)中，扣除限價(jià)房、經(jīng)適房等政策性住房外，成交的商品住宅共3351套，僅為去年同期商品住宅期房成交11187套的三成，環(huán)比4月也下跌了59.1%。而從5月10日開(kāi)始，北京商品住宅期房已連續3周日均成交量低于100套。

　　二手房方面也不樂(lè )觀(guān)，根據安居客提供給中國經(jīng)濟時(shí)報記者的數據，2010年5月份北京市二手房成交14501套，環(huán)比今年4月份成交量下跌58.5%，同比2009年5月份成交量下跌29.3%；2010年5月份北京二手房成交面積為1573723平方米，環(huán)比今年4月份成交面積下跌54.0%，同比去年5月份成交面積下跌18.8%。

　　其中，今年5月份北京二手住宅成交13545套，環(huán)比今年4月份成交下跌58.8%，同比去年5月份下跌31.4%；今年5月份北京二手住宅成交面積為1372243平方米，環(huán)比4月份成交面積下跌55.6%，同比去年5月份成交下跌22.6%。

　　“整個(gè)5月份北京市二手房的成交量，甚至還沒(méi)有去年底樓市成交高峰時(shí)一個(gè)星期內成交量高�！睂τ趧倓傔^(guò)去的5月北京二手房成交瘋狂下跌的原因，安居客市場(chǎng)分析師指出，接連不斷的調控政策出臺持續發(fā)力，尤其是4月份國十條的出臺給市場(chǎng)成交帶來(lái)了巨大的影響，在政策重壓之下，北京二手房市場(chǎng)度過(guò)了一個(gè)“黑五月”的行情，購房者腳步開(kāi)始停滯，而投資者也在大舉拋盤(pán)，觀(guān)望情緒嚴重，使得北京二手房市場(chǎng)5月行情急轉直下，成交出現大幅下跌。

　　據安居客統計數據顯示，在北京5月份二手房成交量急劇下滑的同時(shí)，成交價(jià)格也出現了松動(dòng)，5月份北京二手房成交均價(jià)為18680元／平方米，相比4月份的20154元／平方米，降幅為7.3%。

　　投資客逃離

　　在政策打壓之下，嗅覺(jué)靈敏的投資客開(kāi)始大舉拋盤(pán)，據中國經(jīng)濟時(shí)報記者了解，從4月中下旬以來(lái)，北京各大中介的住宅掛牌量急劇上升，有中介人士對本報記者表示，這說(shuō)明了市場(chǎng)中被投資客囤積的大量房源遭到拋售，由于前期住宅漲幅過(guò)高，已經(jīng)失去了投資價(jià)值，因此投資客拋售住宅也在情理之中。

　　然而，中國經(jīng)濟時(shí)報記者調查發(fā)現，以溫州投資客為代表的游資雖然已經(jīng)撤離了住宅市場(chǎng)，這部分資金卻并沒(méi)有大批涌入股市，而是轉向高端的豪宅別墅市場(chǎng)和部分商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　本報記者近日在位于北京市懷柔區萬(wàn)通地產(chǎn)投資的中式別墅項目蘇園售樓處看到，陸續有人來(lái)看項目，在場(chǎng)的一位來(lái)自浙江溫州的投資客告訴中國經(jīng)濟時(shí)報記者，由于住宅市場(chǎng)受到政府嚴厲打壓，他手中的10多套房源早在3月份就已經(jīng)拋售，雖然自己避過(guò)了風(fēng)險，也賺到了不少錢(qián)，但現在卻為手中有資金找不到合適的投資項目而發(fā)愁�！白≌�風(fēng)險太大了，現在不敢想了�！痹谂笥训耐扑]下，這位投資客開(kāi)始把目光瞄上了別墅市場(chǎng)。

　　據售樓部銷(xiāo)售人員介紹，來(lái)蘇園看房的人群多為投資客，且多數都是一次性付款。而這些投資客之所以看上蘇園項目，正是因為現在市場(chǎng)投資渠道狹窄，而別墅項目可以長(cháng)期持有并能保值增值。

　　“此次新政重在調控普通住宅�！敝幸装卜康禺a(chǎn)擔保有限公司市場(chǎng)總監徐東華表示，別墅市場(chǎng)的交易一直以來(lái)都比較平穩，也沒(méi)有受此次調控的影響。

　　別墅價(jià)堅挺

　　據了解，國家樓市調控新政出臺后，普通住宅受影響非常明顯，成交量陷入冰點(diǎn)、價(jià)格下滑，相比之下，別墅市場(chǎng)則顯得頗為平靜。

　　統計數據顯示，4月份北京別墅市場(chǎng)成交面積同比增長(cháng)60.92%、成交套數同比增長(cháng)52.17%，5月第一周，北京別墅成交均價(jià)相比前一周上漲了近2000元／平方米；上海市場(chǎng)成交量相比較為穩定，但4月的成交絕對值高達1046套，成交均價(jià)同比上漲69.21%，高達31488元／平方米。業(yè)內認為，因為別墅市場(chǎng)不同于普通住宅市場(chǎng)，在當前房源總數少而且沒(méi)有新盤(pán)上市的前提下，合適的房源才是影響交易的主要因素。

　　北京別墅網(wǎng)總經(jīng)理劉銘認為，高端別墅的增值速度比較緩慢，且占用資金較多，但擁有別墅和投資別墅的人本身抗風(fēng)險能力就比較強，別墅保值性比較好，這就使得不少的資金大戶(hù)選擇投入其中，長(cháng)期持有，而非短期炒作，并且很難受外圍政策影響。

　　從近期推出市場(chǎng)的各代表項目來(lái)看，北京別墅市場(chǎng)的成交均價(jià)同比上漲75.78%，而5月第一周，成交均價(jià)則繼續上漲，為27513元／平方米，環(huán)比4月第四周上漲1805元／平方米，其中中式別墅打破北京別墅產(chǎn)品北美風(fēng)格和歐陸風(fēng)格的壟斷局面，銷(xiāo)售遙遙領(lǐng)先。

　　“別墅等豪宅項目一般定位特殊，圈層營(yíng)銷(xiāo)特色明顯，銷(xiāo)售量對價(jià)格變化的敏感性并不強�！皹I(yè)內指出，高品質(zhì)的中式別墅受追捧，首先是因為這些項目占有稀缺自然資源，得天獨厚；其次，具備良好的人文環(huán)境、生活環(huán)境等良好軟環(huán)境。在未來(lái)的經(jīng)濟狀態(tài)下，能抗跌、保值。