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在國家房產(chǎn)新政重錘敲打下,猛漲多個(gè)月的海南也不可避免地受到此次樓市調控的波及,成交量下跌,市場(chǎng)處于觀(guān)望狀態(tài),但是房?jì)r(jià)并沒(méi)有松動(dòng)下降。多數人認為目前海南處于傳統淡季,銷(xiāo)量下跌很正常,但大家翹首企盼的旺季將會(huì )是什么樣的市場(chǎng)形勢,依然成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。5月27日,在新京報傳媒推介會(huì )暨“國際旅游島”論壇上,來(lái)自海南、北京約200位專(zhuān)家學(xué)者共同探討了海南市場(chǎng)走勢。
樓市量跌價(jià)挺
在中央樓市調控政策頻出、各地成交持續低迷的情況下,海南樓市并未出現價(jià)格大幅跳水情況,反而逆勢堅挺或上漲。
據海南搜房網(wǎng)統計數據顯示,5月份,三亞商品房銷(xiāo)售均價(jià)為22921.98元/平方米,環(huán)比上升了14.3%。具體項目表現,如5月中旬雅居樂(lè )海南清水灣項目推出“星海傳說(shuō)”二期,大約90多套獨棟別墅,市場(chǎng)均價(jià)4萬(wàn)元/平方米起,比一期均價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格上漲了5000元/平方米。攬海聽(tīng)濤均價(jià)為21000元/平方米,山嶼湖項目在售房源雖然不多,但均價(jià)依舊保持在34000元/平方米。
在價(jià)格堅挺的同時(shí),三亞成交量急劇下跌。海南搜房網(wǎng)統計數據顯示,5月份三亞商品房總簽約套數為316套,環(huán)比下降了66%,平均日成交量為10.19套,與4月份的單日成交量最高為80套相比,下降了76%。5月三亞商品房總簽約面積為35484.12平方米,環(huán)比下降了55.6%。
三亞卓達房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理趙相雨表示,在此次新政出臺的時(shí)間段,正是海南樓市傳統的淡季,但不能否認嚴厲的政策出臺已經(jīng)對海南樓市產(chǎn)生了影響,從目前市場(chǎng)觀(guān)察判斷,明顯感覺(jué)到消費者出現了觀(guān)望情緒,客流量減少。
對于海南樓市出現量跌價(jià)挺的局面,開(kāi)發(fā)商普遍表現比較淡定。開(kāi)發(fā)香水灣1號的北京嘉恒遠東投資有限公司董事副總裁海毅軒認為,三亞樓市淡季,島外購房者陸續撤離三亞,加上樓市新政的影響,導致觀(guān)望人數增加,銷(xiāo)量下降純屬正常。
開(kāi)發(fā)商放緩推盤(pán)節奏
為應對樓市目前的冰河期,計劃在五月左右開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán),多數已改變銷(xiāo)售策略,推遲在十月份左右開(kāi)盤(pán),目前正處于蓄客階段。
“原本打算4、5月份開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)商,因為市場(chǎng)轉冷,都心有靈犀地推遲了開(kāi)盤(pán)時(shí)間!敝性禺a(chǎn)海南事業(yè)部總經(jīng)理謝青向記者透露,海南最關(guān)鍵的問(wèn)題是房?jì)r(jià)漲勢太快。當新政落實(shí)情況比較好時(shí),雖不敢肯定市場(chǎng)何時(shí)有起色,但10月之后應該會(huì )逐漸好轉,很多項目開(kāi)發(fā)商都在觀(guān)望!
開(kāi)發(fā)商目前并不差錢(qián)也成為他們推遲開(kāi)盤(pán)的因素之一。謝青說(shuō):“去年年底和今年年初的火熱,讓開(kāi)發(fā)商今年在海南的銷(xiāo)售目標也完成了大半,如富力在海南的富力灣項目已經(jīng)完成了全年60%左右的銷(xiāo)售目標,開(kāi)發(fā)商壓力不大!
業(yè)內看好旺季或重拾升勢
相對于去年年底今年年初節節升高的房?jì)r(jià),新政以來(lái)海南樓市的整體低迷讓人猜想不斷。下半年海南樓市是否會(huì )被調控政策打壓下去?業(yè)內人士均對海南樓市持不同程度的樂(lè )觀(guān)態(tài)度。
大部分業(yè)內人士認為在經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的淡市后,海南樓市仍會(huì )重拾升勢。具體理由總結有四:一是海南樓市是面向全國富人的特殊市場(chǎng),中國有財力購買(mǎi)海南房地產(chǎn)的人大約有1000萬(wàn)人。二是海南購房者大多不需要按揭,有相當多數量的購房者是刷卡或使用現金購買(mǎi)。提高二套房貸對海南樓市沒(méi)有影響。三是海南國際旅游島已上升為國家戰略,海南的環(huán)境優(yōu)勢將更加明顯,海南樓市增值潛力巨大。四是樓市新政沒(méi)有改變土地財政這一關(guān)鍵因素,樓市調控存在很大變數。
但是也有業(yè)內人士表示悲觀(guān),謝青認為,海南市場(chǎng)大部分操盤(pán)手并沒(méi)有經(jīng)歷市場(chǎng)大周期,心理素質(zhì)普遍不太高,如今海南地價(jià)成本與房?jì)r(jià)相比,其比重太少可以忽略不計,因此降價(jià)空間非常大,加之開(kāi)發(fā)商不缺錢(qián),如果發(fā)展商心態(tài)出現波動(dòng),不排除有大規模跟風(fēng)降價(jià)的可能性。
經(jīng)歷過(guò)上一輪上漲后,面對即將到來(lái)的旺季,趙相雨、海毅軒、簡(jiǎn)毓萍等業(yè)內人士認為,踏實(shí)做產(chǎn)品,通過(guò)品牌營(yíng)銷(xiāo)等推廣活動(dòng)積蓄客源,實(shí)為應對之策。
- 房?jì)r(jià)走勢
旺季到來(lái)后銷(xiāo)量會(huì )升
●吳飛(海南省五指山市旅游局局長(cháng)):海南是國人養生度假的地方,旅游特色、氣候在全國稀有,所以房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有受到政策太大影響,目前海南樓市正處于淡季,很正常。預計下半年旺季到來(lái)后,銷(xiāo)量會(huì )有所提升,五指山房?jì)r(jià)大幅度提升的可能性不大。
下半年房?jì)r(jià)穩中有升
●趙相雨(三亞卓達房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理):從海南目前各大樓盤(pán)的市場(chǎng)現狀分析,下半年新盤(pán)入市量會(huì )較去年持平,購房需求將會(huì )回升,預計房?jì)r(jià)會(huì )穩中有升。此輪房地產(chǎn)調控正值海南的傳統淡季,從調控開(kāi)始預計會(huì )持續半年多,半年后海南旺季到來(lái)時(shí),此前的調控政策可能消化差不多,現在還談不上海南的房?jì)r(jià)會(huì )降多少,起碼優(yōu)質(zhì)品牌樓盤(pán)應不會(huì )降價(jià),這與開(kāi)發(fā)商的實(shí)力也有關(guān)系。
房?jì)r(jià)持平略有下降
●海毅軒(北京嘉恒遠東投資有限公司董事副總裁):目前海南樓市觀(guān)望在此輪房地產(chǎn)調控前,由于春節和國際旅游島出臺的因素,海南銷(xiāo)量集中井噴,80%左右的房源已經(jīng)銷(xiāo)售出去,受此次宏調影響,海南樓市也處于觀(guān)望等待期,因此目前正是開(kāi)發(fā)商休整準備旺季到來(lái)的最好時(shí)期。
預計今年下半年海南樓市還將是旺季,但下半年房源供應充足,對海南價(jià)格會(huì )有影響,價(jià)格預計持平略有下降,優(yōu)惠幅度大一些。
從海南長(cháng)期發(fā)展看,海南樓市屬于休閑度假地產(chǎn),其資源的稀缺性吸引大量投資客來(lái)此置業(yè),所以海南樓市長(cháng)期向好。
不排除大規模降價(jià)
●謝青(中原地產(chǎn)海南事業(yè)部總經(jīng)理):海南的很多發(fā)展商雖然上半年完成了60%的銷(xiāo)售額,但是下半年的市場(chǎng)供應量非常巨大,從供需角度看整體還是悲觀(guān)的。
當然影響我們對市場(chǎng)悲觀(guān)態(tài)度的原因還有兩個(gè),一是因為海南沒(méi)有經(jīng)歷市場(chǎng)周期(在最近10年內),操盤(pán)手的心態(tài)容易出現問(wèn)題,客戶(hù)對市場(chǎng)反應速度的不確定性也會(huì )增加項目入市風(fēng)險;二是海南項目地價(jià)相對低廉,發(fā)展商降價(jià)空間較大,如果發(fā)展商心態(tài)出現波動(dòng),不排除有大規模跟風(fēng)降價(jià)的可能性。
- 何時(shí)回暖
2010年三亞樓市將進(jìn)入調整期
●簡(jiǎn)毓萍(雅居樂(lè )地產(chǎn)總裁助理):目前房產(chǎn)新政對三亞樓市影響還沒(méi)有真正凸顯出來(lái)。雖然新政對貸款購買(mǎi)第二套及以上住房有一定的限制,但事實(shí)上在三亞購買(mǎi)房產(chǎn)的島外人士資金都比較雄厚,雅居樂(lè )清水灣項目70%左右的購房者是一次性付清房款,很少有人會(huì )按揭貸款。但市場(chǎng)也不可避免地出現了觀(guān)望氣氛,這是因為春節期間,三亞部分樓盤(pán)由于價(jià)格漲幅過(guò)快,超出了消費者的承受底線(xiàn)。同時(shí)在政府政策的調控下,消費者希望通過(guò)政策的杠桿作用,在平抑房?jì)r(jià)后再圖出手。國際旅游島對海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也起到了很大的推動(dòng)作用,受客觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境以及政府政策的影響,2010年三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )進(jìn)入調整期,最終將回歸理性。
“元旦前后樓市回暖”
●劉勁松(海南金手指投資集團營(yíng)銷(xiāo)總監):海南受到此次宏調影響,銷(xiāo)售量下滑明顯,目前開(kāi)發(fā)商、購房者都處于博弈和觀(guān)望階段。但是海南作為中國除了臺灣之外唯一的熱帶寶島,擁有良好的空氣、氣候、水源,以及建設國際旅游島的發(fā)展政策,它作為資源性、稀缺性地產(chǎn)具有長(cháng)期保值增值的功能,這將吸引內地城市資金進(jìn)入海南,也將推高海南樓市價(jià)格往上走。但也不會(huì )出現暴漲,預計元旦前后銷(xiāo)量增加,房?jì)r(jià)基本持平。
面對目前不是很好的市場(chǎng)環(huán)境,開(kāi)發(fā)商應該做好資金流計劃和開(kāi)工計劃,同時(shí)注重品牌建設。
- 專(zhuān)家視角
四季度樓市面臨嚴峻考驗
住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林在新京報傳媒旗下的《房地產(chǎn)世界》海南推介會(huì )上分析認為,2010年的房地產(chǎn)形勢分三階段,上半年屬于觀(guān)望期,下半年屬于觀(guān)望趨緩,年底四季度市場(chǎng)要經(jīng)受?chē)乐氐目简!氨容^今年GDP指標8%,將會(huì )給轉變方式、調整結構、轉變市場(chǎng)留出足夠的空間!蓖醌k林認為市場(chǎng)會(huì )在調整中得到發(fā)展。
觀(guān)望期越長(cháng)損失越大。他認為,決心、供應量是縮短觀(guān)望期的關(guān)鍵,縮短觀(guān)望期的對策是,調控政策的堅定;地方配套政策抓緊出臺;囤房囤地等違規行為加緊處理;加大房屋供應量,緩解剛性需求;提高透明度減少地產(chǎn)企業(yè)之間的攀比;加強社會(huì )輿論監督。
同時(shí)他指出四季度樓市將面臨嚴峻考驗,投資消費帶動(dòng)效應不會(huì )改變。當前國家的投資消費政策尤其促消費政策、促內需政策沒(méi)有發(fā)生變化,還是在鼓勵。
另外,當前國家的經(jīng)濟發(fā)展穩定,城市建設長(cháng)期推進(jìn)城鎮化,都給房地產(chǎn)業(yè)奠定了很好的發(fā)展基礎。因為無(wú)論經(jīng)濟、城鎮化的發(fā)展,都需要我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮作用。(記者 曾慧娟)
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【編輯:林偉】 |
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