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　　在前所未有的調控大幕籠罩之下，樓市各個(gè)市場(chǎng)主體開(kāi)始集體“變臉”：成交量下滑，購房者由買(mǎi)改租，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉戰商業(yè)地產(chǎn)。隨著(zhù)調控邁向深入，樓市的新動(dòng)向釋放出什么信號？房?jì)r(jià)的走勢又將如何？這些問(wèn)題成為公眾持續關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　買(mǎi)改租推升租金價(jià)格

　　6月1日，北京西城區我愛(ài)我家三里河店的員工早早地就把報價(jià)牌擺到了大街上，與以往不同的是，報價(jià)牌上只有租金價(jià)格，沒(méi)有房屋出售的價(jià)格。

　　“幾個(gè)月前是在店里等客上門(mén)，現在是在大街上擺攤�！痹摰曛薪槿藛T小高告訴記者，現在盡管二手房的房源增多，但是成交量卻一直下滑。原來(lái)一名中介人員一個(gè)月能賣(mài)出兩三套房子，現在整個(gè)店才能賣(mài)到這個(gè)量。因此，很多中介公司這段時(shí)期的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)由售改租，業(yè)主也開(kāi)始轉向租房。

　　在住房市場(chǎng)持續遇冷的同時(shí)，租賃市場(chǎng)卻是異�；鸨�。據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，5月份北京租賃市場(chǎng)房源量較4月份增加18%，客源量增加57%，平均租賃價(jià)格同比增加20%，相當于租金整體上漲接近500元。

　　租房者的直觀(guān)感受也印證了這一現象。戴先生在西城區租的一套70平方米小三居馬上就要到期，準備結婚的他仍然不選擇買(mǎi)房，盡管房東說(shuō)6月份要將房租由3000元漲到3300元，他覺(jué)得租房還是很劃算。

　　開(kāi)發(fā)商轉戰商業(yè)地產(chǎn)

　　比起玩降價(jià)“假摔”游戲，轉戰商業(yè)地產(chǎn)似乎對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)更為“靠譜”。

　　隨著(zhù)住宅市場(chǎng)的趨冷和成交量下滑，一些對商業(yè)地產(chǎn)涉足不深的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始悄然加快布局商業(yè)地產(chǎn)。萬(wàn)科目前已接手包括北京CBD核心區贏(yíng)嘉中心在內的三個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目，總投資超百億元。保利地產(chǎn)集團也表示，未來(lái)3至5年，將持有商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。

　　有業(yè)界人士指出，當前樓市調控主要針對商品住宅，商業(yè)地產(chǎn)項目不論是銀行信貸還是準入標準都還沒(méi)有明顯變化，而且商業(yè)地產(chǎn)的投資空間一直被低估，所以有可能成為開(kāi)發(fā)商新的盈利增長(cháng)點(diǎn)。

　　那么，開(kāi)發(fā)商轉戰商業(yè)地產(chǎn)會(huì )不會(huì )引起住房供應的不足？國泰君安分析師孫建平認為，開(kāi)發(fā)商目前都沒(méi)有下調新開(kāi)工的準備，部分開(kāi)發(fā)商有根據銷(xiāo)量、房?jì)r(jià)調整時(shí)間和幅度而定的認識。因為開(kāi)發(fā)商手中貨量目前均處于較低水平，因此從補充貨量的角度，也會(huì )暫時(shí)保持計劃。

　　據了解，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資周期一般為兩年，下半年部分開(kāi)發(fā)商可能會(huì )調整開(kāi)工速度，但是總體不會(huì )影響住宅投資和住房供應量，而且住建部日前已與各地簽署了住房保障工作目標責任書(shū)，因此今年的住宅供應是有保障的。

　　房?jì)r(jià)能否理性回調

　　不論是購房者買(mǎi)改租，還是開(kāi)發(fā)商改變經(jīng)營(yíng)策略，似乎購房者在這輪調控心理戰中開(kāi)始占上風(fēng)。

　　“我現在只是看看，等房?jì)r(jià)跌一段時(shí)間后才考慮買(mǎi)房�！眮�(lái)我愛(ài)我家三里河店看房的小陳告訴記者。盡管這么說(shuō)，但他心里仍然忐忑不安。僵持到最后，是真正迎來(lái)房?jì)r(jià)下降，還是又錯失購房良機，小陳坦言他最大的擔心是調控能否持續。

　　不少人士認為，調控要到七八月份才會(huì )明顯影響到房?jì)r(jià)。因為調控措施的落實(shí)和作用有一個(gè)過(guò)程，4月中旬樓市新政出臺后，到目前為止是一個(gè)等待各地細則落地的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商和投資者都抱有觀(guān)望的心理，這也導致了房?jì)r(jià)雖然沒(méi)有跌，也沒(méi)有再漲。

　　隨著(zhù)政策的逐步落實(shí)，政策的影響力就會(huì )由成交量傳導到房?jì)r(jià)。有報道稱(chēng)金翠園、茗萃園等樓盤(pán)已開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)，最大優(yōu)惠幅度高達每平方米1萬(wàn)元。萬(wàn)科、恒大等開(kāi)發(fā)商也準備打降價(jià)牌，盡管有試探和“假摔”的嫌疑，但畢竟顯示出房?jì)r(jià)已不再那么堅挺。

　　另外，盡管?chē)�家層面的更嚴厲調控措施還沒(méi)有跟進(jìn)，但是各地方政府對一些調控細節的修補也將繼續發(fā)揮作用，如北京商品住宅預售已開(kāi)始實(shí)行每套房都需要明碼標價(jià)的制度，并在網(wǎng)上公示。這將對開(kāi)發(fā)商虛報價(jià)格、捂盤(pán)惜售形成打擊。

　　持續的調控將會(huì )把投資者擠出市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商哄抬房?jì)r(jià)的空間消失后，市場(chǎng)的博弈機制就會(huì )很簡(jiǎn)單，調控措施的作用就會(huì )更明顯，樓市的拐點(diǎn)將不再遙遠。李文龍