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　　房地產(chǎn)調控政策的連連出擊使各界的眼光投向了銀行房地產(chǎn)貸款的抗風(fēng)險能力上。記者昨天從北京銀監局獲悉，截至3月末的北京市各家銀行房貸壓力測試結果已經(jīng)出爐，目前正在審批過(guò)程中，或將不久發(fā)布。正像之前陸續透露的信息，測試結果普遍樂(lè )觀(guān)，銀行大致能承受30%左右的房?jì)r(jià)下跌。

　　>> 預測情形

　　房?jì)r(jià)跌利率漲

　　一直以來(lái)，壓力測試這個(gè)詞被周知，但是具體的形式卻很少有人能說(shuō)出來(lái)。興業(yè)銀行風(fēng)險管理部總經(jīng)理鄒積敏表示，實(shí)際上，此次銀監會(huì )部署的壓力測試涉及兩種情形，一是在房?jì)r(jià)分別下跌10%、20%、30%的情況下，另一種是在利率分別上升 27、54、108個(gè)基點(diǎn)的情況下，分別對銀行開(kāi)發(fā)貸款與個(gè)人貸款不良率的影響。

　　這兩種情形相應可以設置三種假設情景，在三種情景下，分別對商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款、開(kāi)發(fā)貸款、土地儲備貸款以及房地產(chǎn)上下游貸款質(zhì)量的遷徙情況進(jìn)行檢測。具體分為，輕度壓力環(huán)境，即利率上浮27個(gè)基點(diǎn)，房?jì)r(jià)下跌10%；中度壓力環(huán)境，即利率上升54個(gè)基點(diǎn)，房?jì)r(jià)下跌20%；重度壓力環(huán)境，利率跳升108個(gè)基點(diǎn)，房?jì)r(jià)下跌30%。

　　在結果判斷上，商業(yè)銀行壓力測試采用“專(zhuān)家判斷”法，基本步驟為設定壓力情景，分析借款人現金流，財務(wù)成本變動(dòng)時(shí)，第一還款來(lái)源影響程度；分析抵押物變現收入覆蓋貸款本息情況；綜合評估判斷借款人足額償還貸款本息能力；判斷對五級分類(lèi)結果變動(dòng)。

　　對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款而言，監管機構則要求預測房地產(chǎn)價(jià)格下跌和基準利率上升對企業(yè)還款能力帶來(lái)的影響。銀監會(huì )要求銀行分析房地產(chǎn)價(jià)格下跌，抵押物變現收入能否足額覆蓋貸款風(fēng)險敞口。

　　>> 壓力測試結果一覽表

　　銀行 壓力測試狀況

　　中國銀行 該行將房貸所面臨的壓力分為輕度、中度和重度三種。其中輕度為房?jì)r(jià)下跌10%，基準利率上升27個(gè)基點(diǎn)；中度為房?jì)r(jià)下跌20%，基準利率上升54個(gè)基點(diǎn)；重度為房?jì)r(jià)下跌30%，基準利率上升108個(gè)基點(diǎn)。即使重度壓力之下，房地產(chǎn)貸款不良率也僅會(huì )上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，撥備會(huì )增加幾十個(gè)億。

　　交通銀行 房?jì)r(jià)下降30%，開(kāi)發(fā)貸款不良率增加 1.2個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭不良率提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　建設銀行 如果房?jì)r(jià)下跌30%，對該行不良貸款影響的百分點(diǎn)與交行大體相當，甚至會(huì )略為樂(lè )觀(guān)一些。

　　工商銀行 包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲備貸款和個(gè)人住房按揭貸款在內的房地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量良好，不良率僅 0.72%。其中，對公貸款的不良率0.82%，個(gè)人住房按揭貸款的不良率0.58%�；�于工行房貸的實(shí)際情況，進(jìn)行了房貸壓力測試，壓力測試的結果令人放心。

　　興業(yè)銀行 若房?jì)r(jià)下跌10%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率將可能上升0.11個(gè)百分點(diǎn)、個(gè)貸不良率可能上升0.07個(gè)百分點(diǎn)；如果房?jì)r(jià)下跌30%，對公房地產(chǎn)貸款不良率也僅上升0.99個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)貸不良率上升不超過(guò)0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　民生銀行 房?jì)r(jià)下跌 40%對資產(chǎn)質(zhì)量影響不大。

　　華夏銀行 如果房?jì)r(jià)下跌10%，房地產(chǎn)行業(yè)貸款的不良率將上升0.46個(gè)百分點(diǎn)；如果房?jì)r(jià)下跌20%，上升1.73個(gè)百分點(diǎn)；如果房?jì)r(jià)下跌30%，上升3.25個(gè)百分點(diǎn)。

　　光大銀行 房?jì)r(jià)下降兩成對資產(chǎn)質(zhì)量影響不大。

　　(注：以上資料根據各行高管在公開(kāi)場(chǎng)合的表態(tài)整理而成)

　　>>具體案例

　　根據經(jīng)驗值確定安全警戒線(xiàn)

　　一位銀行人士以對個(gè)人住房貸款的測試為例介紹，商業(yè)銀行需要根據住房重估價(jià)格、借款人及其家庭收入支出情況等參數值，由分行按照當地的樓市變動(dòng)，借款人行為特征等具體因素進(jìn)行測算。要考慮在三種不同壓力情景下，上升的貸款利率對借款人貸款月均還款額的影響，重新計算存量借款人在存在壓力情況下的償債能力，由銀行根據經(jīng)驗值確定安全警戒線(xiàn)，超過(guò)安全線(xiàn)以上的貸款存在違約風(fēng)險。

　　考慮到房地產(chǎn)價(jià)格下降將對借款人還款意愿產(chǎn)生影響，銀行還需要對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新評估，在房產(chǎn)初始評估價(jià)格基礎上，對最新房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行測算，結合房產(chǎn)變現能力，考慮在三種壓力變動(dòng)情況下，房?jì)r(jià)下跌對貸款房?jì)r(jià)比率影響，抵押物變現收入能否足額覆蓋貸款本息。

　　>>專(zhuān)家解讀

　　房貸風(fēng)險主要看收入

　　東方證券銀行業(yè)分析師王鳴飛表示，銀行房貸風(fēng)險大小主要看個(gè)人收入。因為個(gè)人收入是第一還款來(lái)源，房屋只是抵押品。王鳴飛特別指出，開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險稍大，在經(jīng)濟下滑時(shí)，這類(lèi)貸款的不良率會(huì )上升較多，但總體來(lái)說(shuō)，房屋類(lèi)貸款風(fēng)險可控。

　　跌三成不是調控目標

　　中國社科院結構金融研究室主任副研究員殷劍鋒表示，此次測試結果各家不一，除了各行房貸所占比重不一，很重要的因素是銀行放貸時(shí)間的差別。2009年房?jì)r(jià)漲幅最大時(shí)發(fā)放的房貸一定會(huì )對此次壓力測試產(chǎn)生影響。不能將商業(yè)銀行對房?jì)r(jià)下跌的承受能力為三成，等同于政府調控的目標就是房?jì)r(jià)下跌三成。調控者不會(huì )將商業(yè)銀行作為惟一的考量，其他諸如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、消費者購買(mǎi)力等都是調控的考慮因素。

　　殷劍鋒表示，影響房?jì)r(jià)因素有四方面，包括地方“土地財政”、開(kāi)發(fā)商囤地現象、投資客炒房行為和老百姓剛性購房需求。

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