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　　盡管悲觀(guān)的情緒籠罩市場(chǎng)，但鄭州樓市并非“前途暗淡”。

　　采訪(fǎng)中，眾多業(yè)內人士認為，鄭州房?jì)r(jià)不可能大跌，因為有大量的剛性需求，一個(gè)月賣(mài)30套和一個(gè)月賣(mài)300套，都不是正常的鄭州樓市，正常的樓市應該是價(jià)格和銷(xiāo)量雖有增加，但增幅穩定。

　　業(yè)內人士分析，依據鄭州的消費水平，鄭州房子合理的價(jià)位應該在5000元左右。

　　回顧

　　鄭州樓市曾經(jīng)兩度瘋狂

　　鄭州樓市曾經(jīng)有兩個(gè)“瘋狂期”——分別是2007年和2009年。

　　鄭州樓市價(jià)格起步應該在2003年，當時(shí)房?jì)r(jià)在2300元/平方米左右。但似乎當時(shí)誰(shuí)也沒(méi)對商品房和房?jì)r(jià)有太多的關(guān)注，主動(dòng)炒房者很少。

　　2005年，鄭州房?jì)r(jià)迎來(lái)了第一波小高潮。多層均價(jià)達到了3000元/平方米，而(小)高層則達到了4000元/平方米的價(jià)位。很多人開(kāi)始感覺(jué)鄭州房?jì)r(jià)很高。

　　此后，鄭州樓市和其他城市一樣進(jìn)入了快速軌道。2007年，鄭州房?jì)r(jià)跟隨全國地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始“飆升”，平均價(jià)格站穩4000元。2008年國家開(kāi)始出臺政策調控。鄭州樓市價(jià)格一度有所回落。隨后金融危機爆發(fā)，國家開(kāi)始救市，跟隨全國樓市，2009年鄭州樓市開(kāi)始報復性上漲，2010年4月份國家出臺調控政策，市場(chǎng)進(jìn)入觀(guān)望期。

　　一位網(wǎng)友在博客中這樣記錄著(zhù)：今年(2009年)的房地產(chǎn)市場(chǎng)著(zhù)實(shí)火爆，這不是媒體炒作的，不是所謂專(zhuān)家鼓吹的，這是事實(shí)證明的，6月份我們的天倫水晶城項目(位于鄭州市北環(huán))開(kāi)盤(pán)當天銷(xiāo)售了400多套，8月份我們的正商幸福港灣項目認籌當天賣(mài)出1100多張認購卡(買(mǎi)卡意味著(zhù)交定金，交定金也就意味著(zhù)一張卡就是一個(gè)既定客戶(hù))，上個(gè)星期六，我們另外一個(gè)項目——亞新橄欖城開(kāi)盤(pán)，當天天公不作美，下起了淅淅瀝瀝的小雨，煞是陰冷，而項目位置又處于相對偏遠的南三環(huán)，即便如此，當天也成交了180套房，且均價(jià)在4600元/平方米左右。

　　解析

　　兩度瘋狂都有投機者身影

　　對比數據，可以發(fā)現更多信息。

　　記者查詢(xún)鄭州地產(chǎn)銷(xiāo)售數據發(fā)現，2005年至2006年，鄭州房屋銷(xiāo)售面積在500萬(wàn)平方米左右，第一個(gè)瘋狂期的2007年，銷(xiāo)售面積900多萬(wàn)平方米，2008年受金融危機的影響，樓市低迷，銷(xiāo)售面積在600多萬(wàn)平方米，而這個(gè)數據，在第二個(gè)瘋狂期的2009年達到了1000萬(wàn)平方米左右。

　　“數據能夠說(shuō)明很多問(wèn)題�！币晃粯I(yè)內人士分析，2005年到2006年，投資房子并不熱，銷(xiāo)售面積可以視為剛性需求，而2008年受金融危機的影響，很多人對房?jì)r(jià)走勢不明，這個(gè)600多萬(wàn)平方米也可以視為剛性需求。這樣分析的話(huà)，2007年的900多萬(wàn)平方米和2009年的1000多萬(wàn)平方米，則有眾多的投機者攪入其中。

　　如今，攪入者似乎面臨出局的危險，房?jì)r(jià)拐點(diǎn)將加速出現。業(yè)內稱(chēng)，今年4月份，全國70個(gè)城市的房?jì)r(jià)較3月份上漲1.4%，5月份環(huán)比漲幅將加速收窄，6月份環(huán)比有可能接近零增長(cháng)，7月份出現環(huán)比負增長(cháng)的概率極大。2008年那輪樓市調整，經(jīng)歷了8個(gè)月左右，才出現環(huán)比負增長(cháng)，而今年則不需那么久。

　　或許拐點(diǎn)真的來(lái)了。

　　觀(guān)點(diǎn)

　　之一 鄭州房?jì)r(jià)不可能大跌

　　盡管眾多人預測拐點(diǎn)即將來(lái)到，但期望鄭州房子大跌，也是不現實(shí)的。

　　“在城市化的大背景下，鄭州這個(gè)城市正在迅速擴張，將吸納更多的外地人來(lái)到這里，這里面就有巨大的剛性需求�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心河南區主任崔建超說(shuō)。

　　他認為，隨著(zhù)鄭州城市的建設和發(fā)展，在鄭州工作、生活的外地人也日益增多，他們對住房有著(zhù)更迫切的需求；另一方面，作為區域性的中心城市，鄭州已成為周邊郊縣及省內富裕人群置業(yè)的首選目標。

　　在今年2月份鄭州召開(kāi)的房地產(chǎn)會(huì )議上，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局局長(cháng)王萬(wàn)鵬說(shuō)，在鄭州今年的房屋建設中，鄭州新區將作為全省的“一號工程”，今年開(kāi)發(fā)面積達到20平方公里。到2015年，鄭州新區人口將達到270萬(wàn)人，人均GDP達到8萬(wàn)元。據此推算，住房需求可達到3600萬(wàn)平方米，假如一套房按100平方米算，就需要36萬(wàn)套房子。

　　河南財經(jīng)政法大學(xué)教授劉社說(shuō)，這次新政出臺勢必會(huì )對鄭州樓市帶來(lái)影響，但房?jì)r(jià)大跌是不可能的。政府需要樓市的健康發(fā)展。盡管有相當一部分剛性需求被抑制掉了，而具有支付能力的剛性需求者依然會(huì )去買(mǎi)房子。但市場(chǎng)未來(lái)的走向還要看中央的意向與決心。

　　另外，有開(kāi)發(fā)商認為，政府此次調控并非全盤(pán)否定房地產(chǎn)，房地產(chǎn)依然是各地財政的重要支柱，到年底時(shí)，政府或許不得不再次對開(kāi)發(fā)商放寬一些政策。

　　之二 月賣(mài)30套和月賣(mài)300套，都不正常

　　不希望鄭州房?jì)r(jià)“瘋狂”，而房?jì)r(jià)又不會(huì )大跌，到底什么樣的狀態(tài)才是正常的？

　　采訪(fǎng)中，一位業(yè)內人士給記者講了一個(gè)故事：早在2003年時(shí)，鄭州北環(huán)附近一處高檔住宅開(kāi)盤(pán)，當時(shí)定位高檔，所以房?jì)r(jià)在3000元/平方米，但購房者不買(mǎi)賬，銷(xiāo)售一度停滯，有一個(gè)月由于營(yíng)銷(xiāo)得力，當月賣(mài)出去30套房子，為此，公司舉行了盛大的慶�；顒�(dòng)。

　　但2009年下半年，如果哪個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后一個(gè)月還賣(mài)不掉300套房子，這個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員，不用別人說(shuō)什么，自己就會(huì )感覺(jué)無(wú)地自容了。

　　一個(gè)是月銷(xiāo)量30套要慶賀，一個(gè)是月銷(xiāo)300套只是基本要求，到底哪個(gè)才是正常的？

　　“都是不正常的�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心河南區主任崔建超說(shuō)，正常的鄭州樓市，應該是價(jià)格和銷(xiāo)售量穩定，即使有上漲也是穩步上漲，不會(huì )出現大起大落。

　　河南王牌企劃上官同君說(shuō)，前一年開(kāi)發(fā)商過(guò)慣了好日子，如今房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)始面對市場(chǎng)回歸理性，開(kāi)發(fā)商才會(huì )感覺(jué)多少有點(diǎn)悲涼。沒(méi)有賣(mài)不好的房子，只有賣(mài)不好房子的開(kāi)發(fā)商；沒(méi)有賣(mài)不掉的房子，只有賣(mài)不掉房子的人。

　　“或許這一輪的調整，能讓鄭州樓市回歸理性�！贝藿ǔ�說(shuō)。

　　說(shuō)法

　　鄭州房?jì)r(jià)在5000元左右比較合理

　　劉社認為，目前鄭州的地產(chǎn)商并不缺錢(qián)，河南省與鄭州市對樓市調控的地方性政策也并不嚴厲，盡管中央的調控政策力度較大，但地方政府依然有較大的靈活空間，開(kāi)發(fā)商對此次調控并不恐慌。

　　但劉社并不建議購房者馬上購房，現在就鄭州而言，還談不上所謂的“抄底”時(shí)機，在房產(chǎn)稅等調控政策尚未明晰之時(shí)，還不是投資性購房大舉進(jìn)場(chǎng)的好機會(huì )。

　　“如今鄭州的房?jì)r(jià)并沒(méi)有真正下降，只是剛剛開(kāi)始滯漲，連‘俯臥撐’都沒(méi)有做，房?jì)r(jià)還在‘山頂上’�！眲⑸缯f(shuō)。

　　“我認為鄭州房子價(jià)格在5000元左右比較合理�！币晃坏禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商私下向記者分析，依據鄭州的消費水平，這個(gè)價(jià)位既能夠滿(mǎn)足需求，又能夠讓開(kāi)發(fā)商有利可圖，但前提是鄭州提供足夠的土地供應，否則地王頻出，房?jì)r(jià)不高才怪。

　　上官同君則建議，如今買(mǎi)房正好是購房者貨比三家的好時(shí)候，因為鄭州市政府要求自5月1日起陽(yáng)光售房后，價(jià)格透明。而要看房?jì)r(jià)是否下降，最好找個(gè)樓盤(pán)連續觀(guān)察十幾天后再做決定。(記者 侯瑩）