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　　4月，“史上最嚴厲”的房地產(chǎn)新政措施出臺。

　　5月，上海樓市應聲而落。佑威及樓市專(zhuān)評網(wǎng)發(fā)布的數據顯示，今年5月，上海市新房累計成交面積僅為30萬(wàn)平方米，環(huán)比4月大幅萎縮70%。新房成交均價(jià)為22338元/平方米，環(huán)比4月減微跌2.6%。

　　上海地產(chǎn)，無(wú)疑再次經(jīng)歷了一場(chǎng)“過(guò)山車(chē)”行情：從鶯歌燕舞到滿(mǎn)眼肅殺，不過(guò)兩個(gè)月時(shí)間。對于那些昨天還志得意滿(mǎn)的房企來(lái)說(shuō)，轉眼就要面臨近乎殘酷的考驗。

　　本報地產(chǎn)評論員 黃法歐

　　考題一

　　友情提示：

　　促銷(xiāo)增多，開(kāi)發(fā)商有點(diǎn)坐不住了

　　選擇“逆勢漲價(jià)”

　　還是“低價(jià)促銷(xiāo)”？

　　就在上周新民樓市組織的地產(chǎn)精英沙龍上，復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授便預測，上海樓市仍有20%到30%的調整空間。事實(shí)上，雖然上海大多數開(kāi)發(fā)商仍選擇按兵不動(dòng)，但也有部分樓盤(pán)選擇了主動(dòng)出擊，希望以?xún)r(jià)格策略吸引市場(chǎng)的關(guān)注。

　　5月中旬，位于徐匯區的樓盤(pán)“印象歐洲”開(kāi)盤(pán)，由于新盤(pán)定價(jià)僅19000元/平方米，比預期要低5000元/平方米，當日熱賣(mài)八成，獨占成交排行榜鰲頭；位于九亭的新虹橋首府通過(guò)開(kāi)盤(pán)88折優(yōu)惠，當天一舉去化了新房源的60%；在寶山，知名樓盤(pán)東方麗都·鳳園以高性?xún)r(jià)比贏(yíng)得了當天簽售160套、去化率高達64%的佳績(jì)……

　　就在6月，綠地集團啟動(dòng)了聲勢浩大的五大置業(yè)計劃，涉及在上海及周邊的十二個(gè)項目。在浦東，蘆潮港某項目目前報價(jià)僅7800元/平方米，可以說(shuō)是整個(gè)浦東乃至上海的谷底價(jià)。

　　放眼全國，在另兩個(gè)一線(xiàn)城市北京和深圳，萬(wàn)科的多個(gè)樓盤(pán)被曝“疑似降價(jià)”�？紤]到萬(wàn)科在2008年同樣帶頭“領(lǐng)降”的舉動(dòng)，大佬的舉動(dòng)無(wú)疑具有重要的風(fēng)向標含義。

　　業(yè)內公認，沒(méi)有賣(mài)不動(dòng)的房子，只有賣(mài)不動(dòng)的價(jià)格。在成交量直線(xiàn)下降的上海，這個(gè)道理似乎正在被越來(lái)越多的房企理解。

　　考題二

　　友情提示：

　　開(kāi)發(fā)商面臨“兩難”選擇

　　到底是加緊推盤(pán)

　　還是捂盤(pán)惜售？

　　新政之下，項目推盤(pán)節奏到底如何，實(shí)際上代表了房企對未來(lái)市場(chǎng)的看法。

　　據新民樓市統計顯示，六月上海多數開(kāi)發(fā)商仍在“按兵不動(dòng)”，明確表示在6月份開(kāi)盤(pán)的項目?jì)H有25個(gè)，很多售樓處的回答均是“6月可能開(kāi)盤(pán)”。

　　不過(guò)，雖然不少房企選擇了“引而不發(fā)”，也有不少房企選擇了逆勢出擊。以位于九亭的象嶼都城為例，由于開(kāi)盤(pán)當天最大優(yōu)惠達到了10萬(wàn)元，加上引入了精裝修概念，迎來(lái)了最近罕見(jiàn)的排隊搶購的局面；又如臨港海濱國際花園也將以“極富性?xún)r(jià)比的價(jià)格”于近期開(kāi)盤(pán)。

　　值得一提的是，隨著(zhù)市場(chǎng)環(huán)境的變化，干脆有房企選擇“不玩了”，直接退出了事。就在最近，嘉凱城公告稱(chēng)，該公司全資子公司上海中凱企業(yè)集團有限公司近日以人民幣1.42萬(wàn)元取得上海交大南洋房地產(chǎn)有限公司持有的上海源豐投資發(fā)展有限公司18.89%的股權，股份轉讓完成后，中凱集團將持有源豐投資67.89%的股權。在閔行，一個(gè)已在開(kāi)盤(pán)日期上屢次“跳票”的項目干脆表示，由于市場(chǎng)環(huán)境變化，項目有可能“整棟賣(mài)掉”。

　　考題三

　　友情提示：

　　價(jià)格虛高板塊的樓盤(pán)有可能率先擠掉“泡沫”

　　“外圍”樓盤(pán)壓力陡

　　增，未來(lái)如何應對？

　　“新政出來(lái)之后，肯定是外圍尤其是外環(huán)線(xiàn)以外的樓盤(pán)受到的影響更大。這些處于外圍區域的樓盤(pán)通�？傮w量比較龐大，開(kāi)發(fā)商存在持續回籠資金的需求，在這種情況下，出現價(jià)格率先調整的可能性就更大�！卞\和房地產(chǎn)經(jīng)紀總經(jīng)理蔣雷霆認為，相比之下，市中心的項目由于具有稀缺性，在保值方面享有優(yōu)勢；此外，商辦項目由于并未限制貸款申請，也成為抗跌性較強的物業(yè)。

　　在佑威房地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟看來(lái)，像寶山羅店區域房?jì)r(jià)還相對較高，地處上海最西北角，緊鄰江蘇地區，并且那里新盤(pán)較多，也為上海市郊環(huán)以外價(jià)格最貴的地區。在交通相對不便，距離市中心距離遠的情況下，這類(lèi)投資性相對集中地區，價(jià)格下跌的可能性很大。

　　東邊日出西邊雨，在豪宅云集的市中心，高端樓盤(pán)不僅沒(méi)有降價(jià)，反而有逆勢突圍的趨勢。湯臣一品、和黃旗下的閔行馬橋御濤園、“尚海灣”、香港新世界花園以及綠寶園、仁恒河濱城、四季雅苑等上海灘知名豪宅成交基本未受調控影響。而在同一時(shí)段，上海樓市總體成交量卻大幅下降，而由于豪宅成交上揚，使上海樓市商品房成交均價(jià)屢創(chuàng )新高。5月最后一周上海樓市成交均價(jià)為21789元/平方米，環(huán)比前周上漲了13%。由于中高端樓盤(pán)成交出現了30%左右的反彈，本市均價(jià)再度回到2萬(wàn)元以上。在新民樓市組織的地產(chǎn)精英沙龍上，作為中環(huán)內唯一擁有大面積濕地的高尚社區，新江灣城的發(fā)展前景也受到多位業(yè)內人士的一致看好。