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　　隨著(zhù)樓市看跌情緒蔓延，“退房潮”逐漸從傳言變?yōu)楝F實(shí)。一線(xiàn)城市5月成交量減少一半的低迷市場(chǎng)也讓開(kāi)發(fā)商心里沒(méi)底。

　　與此同時(shí)，此前“硬扛”的新房市場(chǎng)此時(shí)也是“降價(jià)”風(fēng)起。根據中房指數研究院發(fā)布的統計數據，受恒大地產(chǎn)全國降價(jià)銷(xiāo)售逆市飄紅影響，京、穗、滬、深一線(xiàn)城市已經(jīng)有數百個(gè)樓盤(pán)加入到優(yōu)惠、打折的降價(jià)隊伍。

　　一方面是蔓延全國重點(diǎn)城市的“退房潮”，一方面是成交持續低迷的樓市，開(kāi)發(fā)商們也開(kāi)始了調整價(jià)格等一系列的應對策略。

　　“退房潮”蔓延

　　據報道，據廣州搜房網(wǎng)分析陽(yáng)光家緣的數據顯示，自“五一”以來(lái)，全市退房數十套，涉及黃埔花園等十數個(gè)樓盤(pán)；北京樓市不少樓盤(pán)也出現了退房或者退購房卡的現象，比例在5%至10%之間不等，個(gè)別樓盤(pán)比如首開(kāi)石榴派的退卡率則達到了50%；在深圳，由于嚴格執行“限外令”，5月以來(lái)，外地客戶(hù)在深咨詢(xún)退房越來(lái)越多；雖然上海樓市調控政策細則尚未完全落地，但從4月下旬截至5月21日，“撤單退房”超過(guò)30套的在售樓盤(pán)已經(jīng)達到6個(gè)，上海市中心比較知名的一些老樓盤(pán)近期的“撤單退房”案數都達到70次上下。

　　在“退房潮”的背后，除了有購房人按新政難以支付首付或者全款的情況之外，還有一部分自住型客戶(hù)認為價(jià)格將會(huì )下降，更有一批投資者感覺(jué)市場(chǎng)即將下行，投資風(fēng)險較大，因此選擇退房。

　　與“退房潮”相呼應，北京多個(gè)樓盤(pán)打出“退房返售”牌。據報道，近半月來(lái)，北京樓市不少項目在越來(lái)越嚴峻的市場(chǎng)形勢下以各種各樣的促銷(xiāo)和優(yōu)惠方式推出房源，力求改變低迷的成交現狀。而一次性拿出數十套“尾房”或前期退出房源低價(jià)返售，成為部分樓盤(pán)眼下最愿意采用的營(yíng)銷(xiāo)手段，這種做法一定程度上也取得了立竿見(jiàn)影的效果。

　　據報道，位于北京通州的阿爾法·汀香麗舍項目三期預計在6月底開(kāi)盤(pán)，而在此之前開(kāi)發(fā)商推出了30多套“被退房”房源先期認購，開(kāi)發(fā)商決定將這批房源大幅低于目前通州市場(chǎng)均價(jià)促銷(xiāo)。 “我們這次拿出的房源確實(shí)都是此前買(mǎi)家因為不符合購買(mǎi)資格被退出來(lái)的房。 ”銷(xiāo)售人員表示，退出來(lái)的房?jì)r(jià)格比后期正常開(kāi)盤(pán)價(jià)格每平方米要低上四至五千元左右。

　　究竟是正常的退房消化，還是開(kāi)發(fā)商以此為招牌打出的 “合理降價(jià)牌”，業(yè)界對目前正在不斷出現的此類(lèi)現象很難去“界定”。有媒體分析，不管是出于消化庫存還是在為全面降價(jià)試探市場(chǎng)，尋找當下買(mǎi)房人能接受的合理價(jià)格而作出的權宜之策，是開(kāi)發(fā)商目前達成的共識。

　　有專(zhuān)家對媒體表示，此類(lèi)“退房返售”一定程度上可以說(shuō)是一些開(kāi)發(fā)商玩的“小聰明”，同時(shí)也是樓市蕭條狀態(tài)下的無(wú)奈之舉。 “一是為合理降價(jià)找理由，避免前期高價(jià)買(mǎi)房業(yè)主糾紛，二是小批量推出此類(lèi)房源可維護樓盤(pán)整體未曾降價(jià)的感覺(jué)，避免成為市場(chǎng)和周邊競爭樓盤(pán)的眾矢之的，陷入更大被動(dòng)。 ”

　　“一潭死水”涌暗流

　　如果說(shuō)“退房潮”讓樓市雪上加霜，而成交持續低迷則令開(kāi)發(fā)商通體冰涼。

　　北京中原三級市場(chǎng)研究部總監張大偉對媒體表示，二套房限貸政策在6月初的確定，將使得投資性購房客戶(hù)購房更加謹慎，而大量剛性需求也會(huì )因期待房?jì)r(jià)下跌而轉為觀(guān)望，這將使得6月樓市成交量繼續延續5月份的下跌趨勢。

　　北京鏈家地產(chǎn)發(fā)布相關(guān)報告預測：未來(lái)3個(gè)月新房將領(lǐng)跌北京樓市。部分購房者轉入租賃市場(chǎng)，使得5月份北京租賃量超過(guò)2萬(wàn)件。根據21世紀不動(dòng)產(chǎn)對北京300個(gè)成交活躍樓盤(pán)的監測數據顯示，5月份全市租金水平環(huán)比漲幅達到1.8%。

　　有媒體分析，傳說(shuō)中的樓市“拐點(diǎn)”似乎正在一步步逼近。部分樓盤(pán)出現的此類(lèi)促銷(xiāo)手段一定程度上也正在對樓市產(chǎn)生不小的影響，調控相當一段時(shí)間以來(lái)樓市“一潭死水”的局面正在“暗流涌動(dòng)”，種種跡象也透露出，未來(lái)整體市場(chǎng)價(jià)格下降的趨勢正在一步步顯現出來(lái)。

　　樓市“降價(jià)風(fēng)”起

　　6月8日，上海綠地集團宣布，將在全國41個(gè)城市的全部100多個(gè)項目開(kāi)展“優(yōu)惠月”活動(dòng)。僅綠地在上海的12個(gè)樓盤(pán)，單價(jià)降幅就在1500至3000元之間。有專(zhuān)家測算，綠地此次最低降價(jià)幅度約為九四折。

　　6月9日，萬(wàn)科南京金色里程項目每平方米降價(jià)1000至2000元。就在此前一天，深圳萬(wàn)科第五園開(kāi)盤(pán)，喊出了開(kāi)盤(pán)日降8萬(wàn)元的“優(yōu)惠”口號，經(jīng)折算，價(jià)格最高每平方米降幅可達5000元！據報道，除萬(wàn)科之外，未來(lái)還將有20個(gè)左右的樓盤(pán)加入降價(jià)隊伍，降價(jià)幅度至少都在一成以上。

　　此外，降價(jià)先鋒恒大地產(chǎn)仍將繼續執行優(yōu)惠策略。

　　6月8日，恒大地產(chǎn)集團發(fā)布5月份的業(yè)績(jì)簡(jiǎn)報，更是刺激了包括萬(wàn)科在內的地產(chǎn)標桿企業(yè)。據報道，在樓市嚴厲調控令大多數樓盤(pán)銷(xiāo)售驟冷和大多數企業(yè)銷(xiāo)售被腰斬的態(tài)勢下，恒大地產(chǎn)卻逆市創(chuàng )出單月銷(xiāo)售新高。 5月份實(shí)現合約銷(xiāo)售額40.5億元創(chuàng )下今年以來(lái)的單月最高紀錄，同比增長(cháng)328.6%。

　　恒大總裁夏海鈞對媒體表示，短期內房地產(chǎn)商要尊重市場(chǎng)或者審時(shí)度勢的話(huà)，價(jià)格調整是應對危機的最好辦法。哪一個(gè)企業(yè)最早調整了價(jià)格，哪個(gè)企業(yè)就會(huì )在競爭中搶占先機取得勝利，“5月份恒大的銷(xiāo)售數據證明了我們的策略是正確的。 ”

　　眼下一些房企的接連降價(jià)是否與房企的資金有關(guān)？

　　有觀(guān)點(diǎn)認為，截至去年年底，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額達4.39萬(wàn)億元，投資只完成3萬(wàn)多億元，開(kāi)發(fā)商手里約有1.8萬(wàn)億元現金。如果按照一季度銷(xiāo)售情況看，雖然增幅有所下降，但是當前銀行信貸和銷(xiāo)售回款增幅仍屬較高水平，大企業(yè)的現金流沒(méi)有受到多大影響，投資資金依然充足。

　　但是上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(cháng)楊紅旭對媒體表示，開(kāi)發(fā)商暫時(shí)不差錢(qián)，但多數企業(yè)難以承受半年不賣(mài)房的壓力。另外，部分一線(xiàn)地產(chǎn)商還有戰略目標，比如通過(guò)促銷(xiāo)擴大市場(chǎng)占有率，從而在愈演愈烈的競爭中處于有利位置。

　　也有開(kāi)發(fā)商對媒體表示，“很多開(kāi)發(fā)商著(zhù)急考慮的不是降不降的問(wèn)題，問(wèn)題是怎么降、降多少。新盤(pán)還好說(shuō)一些，直接以區域低價(jià)開(kāi)盤(pán)把壓力都拋給了競爭對手，倒也干脆。但市場(chǎng)上在售的絕大多數都是已經(jīng)銷(xiāo)售了一段時(shí)間的老盤(pán)后期，前期市場(chǎng)大熱高歌猛進(jìn)，價(jià)格一路飆升，現在賣(mài)不動(dòng)了價(jià)格成了銷(xiāo)售命門(mén)�？梢坏﹥r(jià)格迅速回落，不但傷害老業(yè)主感情容易引起前期買(mǎi)房人糾紛，而且這把雙刃劍搞不好還會(huì )讓潛在買(mǎi)房人加深樓盤(pán)價(jià)格還會(huì )深度下探的擔憂(yōu)。 ”

　　由此可見(jiàn)，面對目前的樓市，既不是購房人觀(guān)望即可，也不是開(kāi)發(fā)商降價(jià)了事，還有更多的深層次問(wèn)題值得人們關(guān)注。