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　　當前，一線(xiàn)城市住宅市場(chǎng)正愈發(fā)低迷。最新數據顯示，在成交量大幅下降的情況下，北京在售打折樓盤(pán)數量進(jìn)一步上升，截至18日已達75個(gè)。上海6月打折優(yōu)惠樓盤(pán)也上升至48個(gè)，比5月增加兩成。在19日舉辦的“第六屆中國民營(yíng)經(jīng)濟企業(yè)投資與發(fā)展論壇”上，與會(huì )專(zhuān)家大多認為，未來(lái)一段時(shí)間內房?jì)r(jià)將迎來(lái)進(jìn)一步調整，建議房地產(chǎn)企業(yè)注意防范二套房貸款利率進(jìn)一步提升等風(fēng)險。

　　未來(lái)房?jì)r(jià)有望進(jìn)一步調整

　　根據最新統計數據，截至6月18日，北京在售打折樓盤(pán)數量比1個(gè)月前增加了15%，折扣力度也從以 前 的9 .8折 、9 .9折 擴 大 到9折，其中部分項目特價(jià)房的折扣幅度還會(huì )更大。不僅如此，北京部分區域前5個(gè)月的商品住宅期房均價(jià)比前4個(gè)月下降了近千元。

　　另?yè)�中原地產(chǎn)最新住宅市場(chǎng)月報表明，在銷(xiāo)量急劇下挫近一個(gè)月后，部分標桿房地產(chǎn)企業(yè)在售新房項目中也出現了降價(jià)促銷(xiāo)跡象，降價(jià)幅度在5%至10%。

　　根據房地產(chǎn)行業(yè)當前表現，有專(zhuān)家認為，在未來(lái)一段時(shí)間內房?jì)r(jià)進(jìn)一步調整在所難免，不過(guò)在不同城市不同區域的表現可能會(huì )有所不同。

　　與會(huì )的中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員易憲容稱(chēng)，房?jì)r(jià)調整具有一個(gè)周期性，不像股市今天漲10%，明天跌10%，如果最終政策全面落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì )發(fā)生根本性改變。

　　首創(chuàng )集團總經(jīng)理劉曉光則預測，此次遏制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)的調控目標應能夠實(shí)現，尤其是大城市周邊地區的價(jià)格會(huì )下降，大概到今年10月會(huì )進(jìn)入一個(gè)穩定期。不過(guò)他堅持認為，特大城市核心區域的房?jì)r(jià)還會(huì )保持增長(cháng)態(tài)勢。

　　“房?jì)r(jià)有漲有落是正�，F象，市場(chǎng)經(jīng)濟哪有只有漲沒(méi)有落的，沒(méi)必要老是在拐點(diǎn)上做文章�！敝袊�房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一說(shuō)。

　　應重視改善性需求

　　自4月中央出臺一系列調控政策后，北京、深圳、浙江、廣州、重慶等省市陸續發(fā)布調控細則。隨后，住房和城鄉建設部將保障住房建設列入各地工作考核內容、稅務(wù)總局明確土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題以及二套房認定標準正式明確等政策陸續出臺。

　　中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵認為，上述一批政策的頒布均可解讀為是“國十條”的延續，不但造成近期市場(chǎng)持續觀(guān)望以及住宅市場(chǎng)急劇降溫之勢，而且可能對國內中長(cháng)期樓市產(chǎn)生重大影響。

　　在依然濃重的觀(guān)望氛圍下，有人擔心“國十條”等調控政策在抑制投資、投機性購房的同時(shí)，也在一定程度上抑制了改善性需求。劉曉光就鮮明提出將來(lái)應充分考慮對正常的自住需求、正常的改善性需求、投資性需求如何進(jìn)行差異性調節。

　　朱中一也建議，未來(lái)的調控政策應對改善性需求給予足夠重視。他說(shuō)：“‘國十條’在抑制投資投機性需求的同時(shí)，對改善性需求的擠出效應也比較明顯。任何政策設定都有它的難處，但是這個(gè)問(wèn)題遲早要解決。最近，我們一直建議要把改善性需求作為一個(gè)重要需求，能很好地在政策上體現出來(lái)，因為不管怎么樣，改善性需求是一個(gè)比較真實(shí)的需求，要重視�！�

　　朱中一還進(jìn)一步表示，應區分房地產(chǎn)消費和投資，對房地產(chǎn)消費可以通過(guò)各種扶持政策為民眾創(chuàng )造好的購房條件。

　　房企需加大風(fēng)險防范力度

　　鑒于房地產(chǎn)業(yè)當前的低迷走勢，與會(huì )專(zhuān)家同時(shí)呼吁房地產(chǎn)企業(yè)加大風(fēng)險防范力度。

　　住宅成交量大幅下挫后，開(kāi)發(fā)商紛紛選擇了放緩開(kāi)盤(pán)速度。根據中原地產(chǎn)對8個(gè)重點(diǎn)城市新增供應的監測，除廣州外，其余城市的新增住宅批準預售面積環(huán)比均有2成以上的降幅。標桿房企開(kāi)盤(pán)策略調整尤為敏感。4月新政后，各房企立即選擇低速推盤(pán)，改變此前的營(yíng)銷(xiāo)策略，導致原本應處于供應旺季的5月新增供應量大幅回落。

　　減少開(kāi)盤(pán)數量雖然可能有助于維持房?jì)r(jià)，但是也使得房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度減慢，經(jīng)營(yíng)不如以往順暢。劉曉光表示，調控新政對房地產(chǎn)企業(yè)的影響最重要的就表現在資金上，無(wú)論是企業(yè)自身融資還是老百姓的按揭融資都受到了較大影響�！艾F在怎么面對市場(chǎng)，轉變自己的商業(yè)模型，怎么拓寬融資通道，怎么更好地把產(chǎn)業(yè)跟地產(chǎn)結合起來(lái)，這對房地產(chǎn)企業(yè)可能是一個(gè)考驗�！�

　　住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮提醒說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應規避利率變動(dòng)等帶來(lái)的風(fēng)險。中國的存貸款利率現在處于25年來(lái)的最低點(diǎn)，未來(lái)二套房按揭貸款利率高于現在的1 .1倍的可能性是90%以上。房地產(chǎn)企業(yè)應該對這樣的利率變動(dòng)風(fēng)險和財務(wù)成本變動(dòng)風(fēng)險做好充分準備。(王濤)