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　　隨著(zhù)調控政策的密集出臺，中國房地產(chǎn)調控漸入“深水區”。這是一場(chǎng)微妙、激烈的利益博弈，而處于這場(chǎng)博弈中的多個(gè)利益主體，開(kāi)始打政策擦邊球。

　　本報記者在深圳歷時(shí)兩個(gè)星期的調查發(fā)現，目前部分銀行出現了房貸松動(dòng)的跡象，對于三套房以上的住房開(kāi)始嘗試放貸，提高房產(chǎn)估值以降低首付的“花招”也重出江湖。而生意慘淡的地產(chǎn)中介竟開(kāi)始通過(guò)偽造社保證明的方式來(lái)招攬生意。

　　三套房以上貸款現松動(dòng)

　　房貸一直都被認為是房地產(chǎn)調控的關(guān)鍵措施，多次調控都是以收緊房貸為主要切入點(diǎn)，而此輪調控尤其如此。

　　國十一條規定，對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價(jià)。

　　作為地方調控細則的一部分，深圳市更是明確規定，商業(yè)銀行根據風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買(mǎi)第三套房以上住房貸款。

　　這次有史以來(lái)最嚴厲的房貸政策對投機者的威懾立竿見(jiàn)影。但作為一項銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，房貸業(yè)務(wù)突然被斬，使銀行也很受傷。

　　在嚴格執行房貸政策一段時(shí)間后，部分銀行已悄然松動(dòng)。記者日前以購房者身份咨詢(xún)了深圳多家銀行，發(fā)現部分銀行已經(jīng)在嘗試做第三套房以上的貸款。

　　當記者表示目前名下已經(jīng)有三套房，并且貸款都沒(méi)有還清，還能不能貸款時(shí)，某大型國有銀行的深圳分行個(gè)貸經(jīng)理向記者透露了該公司的最新政策，“目前三套房以上我們還是能夠做，不過(guò)條件比較苛刻，首先，之前的貸款不能有三次逾期的記錄。此外，首付不低于60%，利率上浮15%—20%，而重要的一條，最少貸款300萬(wàn)我們才能貸�！�

　　該人士也謹慎地表示，目前的政策都只是截止到當日為止，變化很快，總部不斷地會(huì )下發(fā)新的文件，所以并不能承諾一定能貸到款。

　　另外一大型國有銀行深圳分行同樣也在嘗試三套房以上的貸款業(yè)務(wù)。中原地產(chǎn)按揭部人士向記者證實(shí)，該大型國有銀行目前針對三套房以上的貸款，首付需要超過(guò)五成，貸款利率上浮20%—30%之間。

　　“最終銀行會(huì )根據貸款人的收入等各方面情況來(lái)確定首付和利率，一、二套房支行直接就能審批下來(lái)，而三套、四套房就需要到分行去審批，所以最終能不能批下來(lái)并不保證�！鄙鲜霭唇也咳耸勘硎�。

　　一位房地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員告訴記者，目前還有許多中小銀行為了爭奪市場(chǎng)，也已經(jīng)能夠做三套房以上的貸款，首付是五成。

　　提高房產(chǎn)估值降低首付款

　　通過(guò)將二手房評估價(jià)做高，從而降低首付款的“花招”在樓市火爆的時(shí)候一度盛行，但因為風(fēng)險較高而逐漸淡出。而在目前成交量急劇萎縮的情況下，部分中介和銀行開(kāi)始通過(guò)這種方式來(lái)提高成交量。

　　“銀行貸款開(kāi)始松了啊，中介告訴我要買(mǎi)的房子首付連20%都不到了�！蓖瑯訌氖旅襟w行業(yè)的夏先生日前向記者表示，之前在美聯(lián)物業(yè)看上了福田新洲中城天邑一套總價(jià)為110萬(wàn)的二手房，因為是首次置業(yè)，而且小于90平方米，首付可以為兩成。

　　“但我手頭只有20萬(wàn)可以做首付，我就和中介說(shuō)等什么時(shí)候房?jì)r(jià)下降，達到首付要求了再來(lái)找我�！毕南壬�介紹到，“中介前兩天告訴我，目前評估公司可以把110萬(wàn)的房子評到120萬(wàn)左右，那么就可以貸款96萬(wàn)，意味著(zhù)這個(gè)房子的首付就只需要14萬(wàn)了，可以達到我的要求�！�

　　這不僅僅是個(gè)例。記者隨后以首付不夠為由，咨詢(xún)中原地產(chǎn)，一位李姓業(yè)務(wù)員也向記者表示，“可以適當通過(guò)調高二手房的評估價(jià)來(lái)降低首付款。目前這種方式又開(kāi)始在業(yè)內盛行起來(lái)�！�

　　李姓業(yè)務(wù)員向記者解釋到，如果想把房?jì)r(jià)評估高，中介公司會(huì )先和銀行溝通，然后銀行會(huì )選擇相對最高的評估價(jià)，這樣可以貸款更多，而首付更少。

　　但他也表示，這個(gè)評估價(jià)也不能高出市場(chǎng)價(jià)格太多。目前主要是小型的銀行在做這個(gè)業(yè)務(wù)，國有大銀行相對較緊。

　　中介幫忙偽造社保證明

　　“上有政策下有對策”。在每一輪的樓市調控下，都出現了許多小“伎倆”來(lái)規避政策。在此輪調控中，深圳又驚現中介代辦“一年社保和納稅證明”來(lái)規避調控政策。

　　深圳樓市調控細則指出，不能提供一年以上本市納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停住房貸款。

　　而這個(gè)遏制投機的“利器”眼下卻能被輕松化解。記者調查發(fā)現，現在深圳幾大中介公司開(kāi)始通過(guò)代辦社�；蚣{稅證明來(lái)規避這些規定。

　　記者以購房者身份咨詢(xún)天然居附近的世華地產(chǎn)，當記者表示剛來(lái)深圳不久，并不能提供一年以上的社�；蛘呒{稅證明時(shí)，業(yè)務(wù)人員隨即向記者表示�！斑@個(gè)我們會(huì )想辦法解決的�！�

　　下午，該業(yè)務(wù)員就致電記者表示，他們中介公司可以代辦一年的納稅證明或者社保證明�！氨M管社保和納稅都可以辦，但是目前我們基本上都是幫購房者辦社保證明，因為銀行更認社保證明。 我們剛剛才辦了一個(gè)社保證明，大概花了5000元左右�！�

　　“我們向社保部門(mén)交錢(qián)，他們怎么會(huì )不樂(lè )意�！痹摌I(yè)務(wù)員表示，“我們現在是有人在專(zhuān)門(mén)做這個(gè)，不會(huì )出什么問(wèn)題的�！�

　　“這并不是一家、兩家中介公司在做，目前深圳許多中介公司都在用這種方式招攬客戶(hù)�！笔缆�(lián)評估總經(jīng)理助理王卓向記者表示，如果按照最低標準去交的話(huà)，補一年的社保大概在2000—3000元，一年的納稅證明大概是900元。

　　利益驅動(dòng)下的鋌而走險

　　中央各部委、地方政府對于樓市調控三令五申，而部分銀行、中介敢在這個(gè)風(fēng)頭浪尖鋌而走險，仍在于其背后的利益驅動(dòng)。

　　“目前幾大國有銀行的存貸比例較低，像工行等銀行的存貸比例在50%以下，這意味著(zhù)目前存款多，而貸款較少�！毖胄醒芯烤盅芯繂T鄒平座向記者表示。

　　中央財經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇也認為，為了控制風(fēng)險，下半年的地方平臺貸款可能將減少，那么銀行將面臨較大的貸款壓力，而個(gè)人房貸作為比較優(yōu)質(zhì)的貸款，銀行出于盈利的考慮有可能放松。

　　“另一方面，許多銀行都是上市公司，需要好的報表，同樣也需要對投資者負責，所以還是有經(jīng)營(yíng)的壓力�！� 世聯(lián)地產(chǎn)研究總監王海斌表示，此外，他認為，這并不是銀行總部沒(méi)執行政策，而是許多支行出于業(yè)務(wù)的考慮，才會(huì )鋌而走險。

　　而中介則更是為了生存而博。二手房買(mǎi)賣(mài)是中介公司的核心業(yè)務(wù)，在樓市調控后，二手房成交量急劇萎縮，不少中介機構已經(jīng)倒閉。

　　中原監測數據顯示，新政前一個(gè)月(3月16日-4月15日)，中原代理的深圳市二手房成交面積達374652平方米。新政后的一個(gè)月，中原成交面積降至36083平方米，成交面積環(huán)比降幅達到了90.40%。

　　中原地產(chǎn)5月份市場(chǎng)監測數據顯示，5月份深圳市至少有600家中介店鋪零成交。當月深圳市約有近百家中介鋪面關(guān)門(mén)。

　　“在這種攸關(guān)生死的時(shí)候，中介公司肯定會(huì )想出一切可以做的辦法來(lái)促進(jìn)成交量�！蓖鹾１蟊硎�。

　　政策未現松動(dòng)信號

　　樓市蹦出種種亂象充分折射出目前市場(chǎng)各方力量的博弈。

　　一邊是政策密集出臺彰顯政府調控房?jì)r(jià)的決心，另一邊是開(kāi)發(fā)商今年不差錢(qián)，價(jià)格久久未降。正是在這種博弈下，市場(chǎng)成交量進(jìn)入了停滯的狀態(tài)。

　　中國指數研究院統計數據顯示，調控前后房?jì)r(jià)基本堅挺，新政后第二個(gè)月，一手房均價(jià)為18594元/平方米，相比新政前第一個(gè)月的均價(jià)僅下降0.5%。而成交量卻大幅下挫，新政后第二個(gè)月，深圳一手房成交量為13萬(wàn)平方米，相比新政前一個(gè)月下降64%。

　　“每一個(gè)市場(chǎng)主體都有自己的利益，當政策調控把舊的利益平衡打破后，他們肯定會(huì )通過(guò)各種方式來(lái)維護自己的利益�！蓖鹾１笙蛴浾弑硎�，而執行不力就是人們對于調控最為擔心的地方。

　　在深圳大學(xué)國際金融研究所所長(cháng)國世平看來(lái)，目前中央對于樓市調控的決心很明顯，所以這些偷偷摸摸打擦邊球規避政策的現象只是個(gè)別的，并不是政策松動(dòng)的信號，也不可能成為趨勢。每一輪政策下來(lái)，都是監管和反監管相隨。

　　“在8月左右，房?jì)r(jià)將明顯下跌，到時(shí)候隨著(zhù)成交量的回升，這些現象也將逐步消失�！眹�世平表示。