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　　新一輪的房地產(chǎn)調控已歷時(shí)兩個(gè)月，成交量驟降，但新盤(pán)價(jià)格看上去仍巋然不動(dòng)。撤掉樓市虛火，是個(gè)緩慢的過(guò)程。風(fēng)起青萍之末，根據以往樓市調控經(jīng)驗觀(guān)察，青島樓市回調的幾個(gè)重要先行信號已經(jīng)顯現。

　　信號一：一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)

　　北京、上海、深圳、廣州等幾個(gè)一線(xiàn)城市對市場(chǎng)和政策的變化反映更為敏感，作為二線(xiàn)城市青島房地產(chǎn)市場(chǎng)多年來(lái)一直跟著(zhù)一線(xiàn)城市走，并要滯后兩三個(gè)月甚至更長(cháng)一段時(shí)間。

　　恒大降價(jià)15%，深圳萬(wàn)科夜間開(kāi)盤(pán)，目前國內幾個(gè)一線(xiàn)城市降價(jià)的傳言已風(fēng)生水起。

　　在深圳，5月下旬，佳兆業(yè)旗下的金翠園等三個(gè)在售樓盤(pán)分別推出20至60套不等的特價(jià)房,優(yōu)惠幅度高達1萬(wàn)元/平方米;6月4日和5日,深圳萬(wàn)科連夜突擊推出萬(wàn)科清林徑和萬(wàn)科第五園,售價(jià)遠遠低于此前預期。

　　同處珠三角的廣州市也有降價(jià)的跡象。有機構統計數據顯示，廣州6月份和5月份樓盤(pán)報價(jià)比較看，58%樓盤(pán)的報價(jià)不變，報價(jià)有所下降和依然報價(jià)上漲的樓盤(pán)各占21%。這一數據跟上月相比，上漲樓盤(pán)的比例在減少，而下降樓盤(pán)的比例逐漸增加，降價(jià)潮逐漸蔓延。

　　上海房地產(chǎn)龍頭企業(yè)綠地集團宣稱(chēng)，對分布在全國41個(gè)城市的100多個(gè)項目進(jìn)行為期一個(gè)月的優(yōu)惠活動(dòng)。如上海松江大學(xué)城綠地薔薇九里公寓房給出了約八五折的優(yōu)惠，價(jià)格從此前的15000元/平方米調整至目前的12500元/平方米。

　　北京是本輪調控的熱點(diǎn)城市，據此前報道，北京6月份拿到預售許可證的8個(gè)項目中，半數以上成交量為零。這些新入市樓盤(pán)價(jià)格每平方米從2萬(wàn)元到4萬(wàn)元不等。業(yè)內人士認為，在樓市已經(jīng)明確進(jìn)入觀(guān)望期后，價(jià)格沒(méi)有明顯松動(dòng)是導致新盤(pán)“零成交”的主要原因。

　　目前這個(gè)階段，類(lèi)似于2007年底到2008年初“拐點(diǎn)論”盛行時(shí)，市場(chǎng)上“真摔”、“假摔”難辨，看漲的信心已動(dòng)搖，看跌情緒在蔓延。

　　信號之二：房?jì)r(jià)指數預示“拐點(diǎn)”

　　由國家統計局發(fā)布的70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數一直是國內最權威的房?jì)r(jià)統計數據。據此前公布的數據顯示，5月份全國70個(gè)大中城市商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比(經(jīng)去年同期)上漲12.4%。這一數據給人的感覺(jué)是漲幅仍高，房?jì)r(jià)沒(méi)有得到抑制。不過(guò)，國內知名的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)研究人士楊紅旭則認為，5月是一個(gè)史無(wú)前例的動(dòng)蕩月份。

　　楊紅旭分析，5月份較4月同比漲幅減少0.4個(gè)百分點(diǎn)，這是自2009年6月出現正增長(cháng)以來(lái)，第一次出現漲幅回落的情況。這就意味著(zhù)今年4月份房?jì)r(jià)同比漲幅已經(jīng)觸頂，接下來(lái)沒(méi)有任何懸念，這一增幅將繼續回落，預計將持續到明年，而且必將出現負增長(cháng)。

　　楊紅旭特別指出說(shuō)，5月份公布的70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅 (比上月)為0.2%，漲幅比4月份縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)。這是自2005年有此統計指標以來(lái)，從來(lái)沒(méi)出現過(guò)單月如此大的回落幅度，這是一個(gè)史無(wú)前例的動(dòng)蕩月份。

　　楊紅旭認為，有一點(diǎn)是確定的，6月份房?jì)r(jià)環(huán)比將由正增長(cháng)逆轉為負增長(cháng)，也即房?jì)r(jià)真正出現拐點(diǎn)，將是2009年3月由負轉正之后的再一次“紅盤(pán)變綠盤(pán)”。

　　信號之三：二手房市場(chǎng)走淡

　　在新房市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商與購房者實(shí)力嚴重不對等，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)一些營(yíng)銷(xiāo)手段，制造假象，影響購房者的決策。而在二手房市場(chǎng)，賣(mài)買(mǎi)雙方實(shí)力均等，因此能更敏銳的反映市場(chǎng)走向，歷次市場(chǎng)轉向往往是二手房市場(chǎng)先變。

　　根據此前多家青島大型二手房中介機構反映，自新政策出臺以來(lái)，到訪(fǎng)量、待看量、成交量等幾個(gè)重要指標都大幅縮水，而部分賣(mài)方報價(jià)已開(kāi)始松動(dòng)，成交依然不振。

　　仔細分析，本輪調控中二手房市場(chǎng)有如下特點(diǎn)：一、今年三月及四月上旬房?jì)r(jià)出現了一個(gè)急漲的過(guò)程，房?jì)r(jià)快速沖頂，這與上一輪房地產(chǎn)周期中青島房?jì)r(jià)慢漲過(guò)程不同�，F在所謂的二手房降價(jià)只是基于曇花一現的房?jì)r(jià)峰值而言，所以賣(mài)方對降價(jià)在心理上比較容易接受。

　　二、2008年市場(chǎng)劇變，開(kāi)發(fā)商猝不及防，經(jīng)過(guò)上一輪市場(chǎng)周期，開(kāi)發(fā)商風(fēng)險意識提高，資金充足，所以暫時(shí)沒(méi)有降價(jià)的動(dòng)力，這也使二手房降價(jià)引領(lǐng)了市場(chǎng)。

　　漲得快，跌得慢，是房?jì)r(jià)變化的特征，回調過(guò)程不可能一朝一夕完成。但同時(shí)也要看到，樓市是個(gè)政策市，不排除政策面對樓市的再度影響。購房的時(shí)機也許稍縱即逝，所以有需求的購房者不能在家中坐等房?jì)r(jià)下降，要借此時(shí)機多看多了解多比較，綜合各種信息，才能在機會(huì )到來(lái)時(shí)做出最佳選擇。